Luật Kinh doanh bất động sản 2024 ra đời với nhiều điểm mới, hứa hẹn sẽ mang tới nhiều tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Do đó, bài viết dưới đây sẽ cập nhật tới quý độc giả 14 điểm mới, nổi bật của Luật Kinh doanh BĐS 2024.
Mục lục
14 điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2024
Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, gọi tắt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2024. Luật mới này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân liên quan, cũng như việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. So với luật cũ, Luật Kinh doanh BĐS 2024 có nhiều điểm mới được sửa đổi và bổ sung đáng chú ý.
Tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhà ở tương lai
Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không hề quy định về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê BĐS hình thành trong tương lai. Nhưng giờ đây, Luật Kinh doanh BĐS 2024 đã quy định rất rõ điều này.
Theo Khoản 5, Điều 23 của Luật Kinh doanh BĐS 2024, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh. Bên cạnh đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá thuê mua, diện tích sàn xây dựng của công trình.
Để bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, cần đáp ứng các điều kiện sau: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, hoặc giấy tờ nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải nhận tiền thanh toán qua ngân hàng
Khoản 2, Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu việc thanh toán trong giao dịch bất động sản được thỏa thuận giữa các bên và tuân thủ pháp luật về thanh toán.
Như vậy theo quy định mới, việc thanh toán qua ngân hàng là bắt buộc đối với các chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở và công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc thuộc nhóm quy mô nhỏ, thì không cần thực hiện thanh toán qua ngân hàng.
Giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 25 của Luật Kinh doanh BĐS 2024 quy định rõ về chế độ thanh toán trong các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó:
– Việc thanh toán được thực hiện thành nhiều đợt.
– Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc).
– Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng.
– Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Như vậy, quy định mới này đã giảm tỷ lệ thanh toán trước từ 70% (theo Luật Kinh doanh BĐS 2014) xuống còn 50%, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người thuê mua.
Thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản
Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản 2025 đã sửa đổi, bổ sung quy định các điều kiện dành cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
– Quy chế hoạt động: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.
– Cơ sở vật chất: Đảm bảo cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu do Chính phủ quy định.
– Chứng chỉ hành nghề: Cần có ít nhất 1 cá nhân sở hữu chứng chỉ môi giới bất động sản (trước đây yêu cầu tối thiểu 2 người, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh độc lập).
– Khai báo thông tin: Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2024.
>> Cập nhật 20 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi 2024
Cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do
Tại Khoản 2, Điều 61 của Luật Kinh doanh BĐS 2024, Quốc hội đã nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Bắt buộc làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các doanh nghiệp này có thể bao gồm sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới bất động sản, công ty tư vấn hoặc quản lý bất động sản.
Như vậy, từ ngày luật mới có hiệu lực, cá nhân không được phép hành nghề môi giới bất động sản tự do mà phải thuộc về một tổ chức hoặc doanh nghiệp hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực này. Quy định này nhằm tăng tính chuyên nghiệp và kiểm soát chất lượng dịch vụ môi giới trên thị trường.
Doanh nghiệp môi giới BĐS chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề
Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/8/2024, Quốc hội quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:
– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành);
– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Như vậy, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 2 người như quy định cũ.
Tiền hoa hồng, thù lao môi giới bất động sản phải chuyển khoản ngân hàng
Đây là quy định mới được Quốc hội quy định rõ trong Luật Kinh doanh BĐS 2024. Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 48, Luật Kinh doanh BĐS 2024 đã quy định chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam.
Đồng thời, tại Khoản 1, Điều 63 của luật này cũng quy định các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ nhận thù lao, hoa hồng thông qua doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch tài chính, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp và quản lý hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.
Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Tại khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh BĐS 2024, Quốc hội quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở bị cấm trong các trường hợp sau:
– Khu vực thuộc đô thị: Bao gồm các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
– Đất đấu giá: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện thực tế để xác định những khu vực mà chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Quy định này mở rộng phạm vi hạn chế phân lô, bán nền, bao gồm cả các khu vực phường thuộc đô thị loại III, nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ và phát triển đô thị đồng bộ.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 đã bổ sung quy định cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp, nhưng phải tuân thủ các yêu cầu sau:
– Kê khai và nộp thuế: Cá nhân phải kê khai và nộp thuế đầy đủ theo quy định pháp luật.
– Điều kiện nhân thân: Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Đồng thời, không thuộc diện đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hay đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Như vậy, kể từ ngày luật mới có hiệu lực, chỉ cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được miễn yêu cầu thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trong khi các tổ chức và cá nhân khác vẫn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã khi kinh doanh bất động sản.
Công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh
Theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2024, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Cụ thể, các thông tin cần công khai bao gồm:
Thông tin về dự án bất động sản
– Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.
– Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thông tin về quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
– Hợp đồng mẫu sử dụng trong giao dịch bất động sản.
Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
– Loại bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng, thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng.
– Thiết kế cơ sở đã thẩm định, giấy phép xây dựng (nếu có), thông báo khởi công, giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hoàn thành phần móng (với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở).
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Thỏa thuận bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở hoặc công trình phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.
– Hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có) và việc thế chấp tài sản.
Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), ngoại trừ trường hợp nhà ở trong dự án bất động sản chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Các hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản (nếu có), việc thế chấp tài sản.
Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
– Hạn chế về quyền sử dụng bất động sản (nếu có) và việc thế chấp tài sản.
Ngoài ra, tất cả các thông tin trên phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cũng như trên website của doanh nghiệp (nếu có).
Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi chính xác giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, nhằm tránh tình trạng ghi sai giá giữa giá thực tế và giá trong hợp đồng. Các bên tham gia giao dịch sẽ phải chịu trách nhiệm về việc này.
Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Theo Luật Kinh doanh BĐS 2024, các công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh bao gồm: công trình phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, và công trình hỗn hợp.
Ngoài ra, Luật mới cũng thay đổi quy định về quyền kinh doanh đất đai. Trước đây, các loại đất có thể chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS 2024 quy định chỉ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Nhiều thay đổi về hợp đồng kinh doanh trong BĐS
Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản sẽ gồm 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và 4 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Trong đó, 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm:
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ;
– Hợp đồng thuê nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ;
– Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
– Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
– Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
– Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
4 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
– Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
– Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
– Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
– Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
Bên cạnh đó, Luật mới cũng bổ sung thêm nội dung chính trong Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng về bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai; bổ sung thêm quy định về nội dung của từng loại hợp đồng khác.
Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
So với luật cũ, Luật Kinh doanh BĐS 2024 đã bổ sung các điều kiện cụ thể cho từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, phân tách rõ từng điều khoản quy định, bao gồm:
– Điều 12: Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh.
– Điều 14: Điều kiện đối với nhà ở và công trình xây dựng có sẵn khi đưa vào kinh doanh.
– Điều 24: Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
– Điều 30: Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Luật kinh doanh bất động sản 2024 khi nào có hiệu lực?
Ban đầu, Quốc hội quy định Luật Kinh doanh BĐS 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Nhưng do yêu cầu thực tiễn, về sau, văn bản pháp luật này đã được áp dụng sớm hơn vào ngày 1/8/2024. Do đó, Luật kinh doanh BĐS 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
>> Nhà đầu tư vỡ mộng vì “lướt sóng” chung cư
Trên đây là 14 điểm mới, đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2024, hy vọng đã mang tới độc giả nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
HỌC VIỆN RICH NGUYEN
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Đường dây nóng: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Trang web: https://richnguyen.vn/
Facebook: Học viện Rich Nguyen
