5% tiền mua nhà đang trở thành điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi khi Bộ Xây dựng đề xuất đưa khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng thay vì để người mua trực tiếp giữ đến khi nhận sổ hồng. Cơ chế mới được kỳ vọng giải quyết tình trạng một số khách hàng chậm thanh toán phần còn lại, đồng thời vẫn bảo đảm chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi người mua đã thanh toán tới 95% giá trị căn nhà, câu hỏi lớn hơn là cơ chế này có thực sự tăng mức độ bảo vệ khách hàng hay chỉ thay đổi nơi giữ 5% cuối cùng?

5% tiền mua nhà sẽ được đưa vào tài khoản bảo đảm như thế nào?

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới nhất, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua vẫn thanh toán theo nhiều đợt. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm mới nằm ở 5% tiền mua nhà còn lại.

Thay vì tiếp tục để khách hàng giữ khoản tiền này và thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư sau khi nhận sổ hồng, dự thảo đề xuất người mua có thể chuyển 5% tiền mua nhà chờ sổ hồng vào tài khoản bảo đảm được mở tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng theo thỏa thuận giữa các bên.

Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Về lý thuyết, cơ chế này tạo ra một bên trung gian kiểm soát dòng tiền. Chủ đầu tư có cơ sở chắc chắn hơn rằng khoản 5% đã được bố trí và sẽ được thanh toán khi hoàn thành nghĩa vụ, trong khi người mua vẫn không phải chuyển trực tiếp khoản tiền cuối cùng cho doanh nghiệp trước khi có sổ.

Đây cũng là điểm khác biệt đáng chú ý so với cơ chế hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

5% tiền mua nhà giúp giải quyết vướng mắc nào cho chủ đầu tư?

Một trong những lý do được đưa ra để ủng hộ đề xuất là thực tế tồn tại trường hợp khách hàng không hợp tác trong quá trình cấp sổ hồng.

Theo phản ánh từ doanh nghiệp bất động sản, có những dự án chủ đầu tư đã hoàn tất hoặc đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng một bộ phận khách hàng chậm nộp hồ sơ, không nhận sổ hoặc muốn tự thực hiện thủ tục. Khi đó, chủ đầu tư đã phát sinh chi phí nhưng vẫn chưa thể thu hồi 5% tiền mua nhà còn lại.

Về phía doanh nghiệp, đây là một vấn đề thực tế.

Khi khách hàng chuyển 5% vào tài khoản phong tỏa tiền mua nhà, khoản tiền này đã được xác định và dành cho nghĩa vụ thanh toán. Nếu điều kiện giải ngân được quy định rõ, chủ đầu tư có thể giảm rủi ro khách hàng chây ì thanh toán sau khi sổ hồng được cấp.

Cơ chế này cũng có thể hạn chế một tình trạng khác: chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục nhưng khách hàng không có động lực nhận sổ vì khoản tiền cuối cùng vẫn đang được giữ.

Tuy nhiên, lợi ích đối với doanh nghiệp không đồng nghĩa cơ chế mới mặc nhiên giải quyết được toàn bộ vấn đề của người mua.

5% tiền mua nhà không phải vấn đề lớn nhất của người mua

Đây chính là điểm gây tranh luận mạnh nhất.

Giả sử một căn hộ có giá 5 tỷ đồng, 5% tương đương 250 triệu đồng. Khi đó, người mua đã phải thanh toán tới 4,75 tỷ đồng trước thời điểm nhận sổ.

Vì vậy, nếu chỉ tập trung vào việc 5% tiền mua nhà được giữ ở đâu thì mới giải quyết phần rất nhỏ của bài toán.

Câu hỏi quan trọng hơn là: người mua được bảo vệ như thế nào đối với 95% giá trị đã thanh toán?

Một số chuyên gia cho rằng việc chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm chỉ có ý nghĩa nếu đi kèm cơ chế ràng buộc trách nhiệm rõ ràng đối với chủ đầu tư. Bởi nếu dự án bị chậm cấp sổ trong nhiều năm do nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư, việc giữ lại 5% tại ngân hàng không tự động giải quyết được thiệt hại mà khách hàng phải chịu.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi thiết kế cơ chế bảo đảm tiền mua nhà.

Nếu pháp luật chỉ quy định tiền được giữ tại ngân hàng nhưng không quy định rõ thời hạn cấp sổ, trách nhiệm khi chậm cấp sổ và phương án xử lý khi dự án không thể hoàn tất thủ tục, quyền lợi người mua vẫn có thể chưa được bảo đảm đầy đủ.

5% tiền mua nhà cần đi cùng trách nhiệm cấp sổ của chủ đầu tư

Từ góc độ chính sách, việc đưa tiền vào tài khoản bảo đảm có thể là một cơ chế cân bằng lợi ích giữa hai bên. Nhưng để hiệu quả, nó cần đi cùng một nguyên tắc rõ ràng: tiền được thanh toán đến đâu thì nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng phải được thực hiện tương ứng đến đó.

Nếu người mua đã hoàn thành 95% nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện đầy đủ các thủ tục thuộc phạm vi của mình để cấp giấy chứng nhận trong thời hạn cụ thể.

Do đó, bên cạnh quy định về tài khoản bảo đảm 5% tiền mua nhà, cần xác định rõ:

• Thời hạn tối đa chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục cấp sổ.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư nếu chậm thực hiện.
• Cách tính bồi thường hoặc lãi trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận.
• Trường hợp dự án không thể cấp sổ do lỗi của chủ đầu tư thì khoản tiền 5% được xử lý như thế nào.
• Trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thì khi nào khoản tiền được giải tỏa.

Những vấn đề này đang được các bên góp ý cho dự thảo. VCCI cũng đề nghị làm rõ cơ chế giải tỏa khoản tiền trong tài khoản bảo đảm khi người mua tự thực hiện thủ tục nhưng chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

5% tiền mua nhà cần cơ chế xử lý rõ nếu cấp sổ bị kéo dài

Một kịch bản khác cũng cần được tính đến là dự án không thể hoàn thành thủ tục cấp sổ trong thời gian dài.

Nếu 5% tiền mua nhà chờ sổ hồng bị giữ tại ngân hàng trong nhiều năm, ai sẽ được hưởng lãi từ khoản tiền này? Người mua có quyền rút tiền trong trường hợp chủ đầu tư không thể cấp sổ vì lỗi của doanh nghiệp hay không? Nếu hai bên không thống nhất được phương án xử lý thì ngân hàng sẽ căn cứ vào đâu để giải ngân hoặc hoàn trả?

Đây không phải những câu hỏi mang tính kỹ thuật đơn thuần. Chúng quyết định trực tiếp đến mức độ bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Theo một số đề xuất được đưa ra, trong thời gian khoản tiền được gửi tại ngân hàng, phần lãi có thể thuộc về người mua. Đồng thời, nếu quá thời hạn cam kết mà chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuộc trách nhiệm của mình, cần có cơ chế để khách hàng được bảo vệ quyền lợi thay vì khoản tiền bị “treo” không xác định thời hạn.

Vì vậy, hiệu quả của tài khoản phong tỏa tiền mua nhà sẽ phụ thuộc rất lớn vào các quy định chi tiết chứ không chỉ nằm ở việc mở thêm một tài khoản.

5% tiền mua nhà và bài toán cân bằng lợi ích hai bên 

Nhìn tổng thể, đề xuất đưa 5% tiền mua nhà vào tài khoản bảo đảm có cơ sở nhất định từ cả hai phía.

Đối với chủ đầu tư, cơ chế này giúp xác nhận khách hàng đã chuẩn bị khoản thanh toán cuối cùng, hạn chế tình trạng chậm thanh toán sau khi sổ được cấp và giảm tranh chấp về nghĩa vụ tài chính.

Đối với người mua, việc tiền được giữ tại ngân hàng thay vì chuyển thẳng cho chủ đầu tư trước khi có sổ vẫn tạo ra một lớp bảo vệ nhất định. Khoản tiền chỉ được giải ngân khi điều kiện được đáp ứng.

Nhưng điểm cần tránh là biến cơ chế này thành lợi thế một chiều cho doanh nghiệp.

Người mua nhà thường ở vị thế đàm phán yếu hơn, đặc biệt với các dự án có hợp đồng mẫu và số lượng khách hàng lớn. Nếu quy định sử dụng cụm từ “theo thỏa thuận giữa hai bên” nhưng không có tiêu chuẩn tối thiểu để bảo vệ khách hàng, hiệu quả thực tế có thể khác xa mục tiêu ban đầu.

5% tiền mua nhà có thể là bước tiến nhưng chưa đủ để bảo vệ người mua 

Đề xuất đưa 5% tiền mua nhà vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng là một thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Cơ chế này có thể giải quyết một số vướng mắc trong việc thu hồi khoản thanh toán cuối cùng của chủ đầu tư, đồng thời tạo thêm một lớp kiểm soát dòng tiền cho giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, bài toán cốt lõi của người mua không nằm ở 5% cuối cùng mà nằm ở 95% giá trị đã thanh toán trước đó.

Nếu chủ đầu tư chậm cấp sổ, người mua vẫn phải chịu những ảnh hưởng về quyền sở hữu, giao dịch, thế chấp và giá trị tài sản. Vì vậy, cơ chế tài khoản bảo đảm chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm quy định rõ về thời hạn cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm của chủ đầu tư, chế tài khi vi phạm và cách xử lý khoản tiền nếu việc cấp sổ không thể hoàn tất.

Nói cách khác, đổi nơi giữ 5% tiền mua nhà chưa đủ; điều quan trọng là phải nâng trách nhiệm của chủ đầu tư tương ứng với số tiền khách hàng đã thanh toán. Đây mới là yếu tố quyết định liệu chính sách mới có thực sự tạo ra một cơ chế bảo vệ người mua nhà hiệu quả hay không.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: