Chỉ sau gần một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập. Do đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài, rút ngắn thủ tục, hạ chi phí và mở đường cho dòng vốn đầu tư trở lại mạnh mẽ. Trong The Rich Show số 89 này, chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt sẽ đi sâu phân tích 9 thay đổi quan trọng, đồng thời chỉ ra cơ hội và thách thức mà thị trường phải đối diện trong giai đoạn tới.
The Rich Show số 89: Nhận định 9 điểm nổi bật tại dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 và tác động đến thị trường BĐS
9 điểm nổi bật tại dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới đầu tư, doanh nghiệp và người dân sau 1 năm đi vào thực tiễn và bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Nguyên nhân xuất phát từ quá trình áp dụng Luật đất đai 2024 đã bộc lộ hàng loạt vướng mắc: từ bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, cho đến khâu giao đất, cho thuê đất. Những vấn đề này gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân.
Trước những hạn chế đó, Dự thảo sửa đổi và bổ sung Luật đất đai 2024 đã ra đời và có 9 điểm thay đổi đáng chú ý, bao gồm:
– Chuyển nhượng tài sản trên đất thuê hàng năm linh hoạt hơn: Chỉ cần tài sản hợp pháp, xây dựng đúng quy hoạch, không bắt buộc phải có trên sổ đỏ mới được chuyển nhượng.
– Mở rộng các trường hợp thu hồi đất: Thêm 2 trường hợp gồm (i) dự án do HĐND cấp tỉnh quyết định theo nhu cầu thực tế, (ii) dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng thuận nhưng không thể thỏa thuận hết.
– Linh hoạt trong bồi thường: Cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường nếu người dân đồng ý, giúp rút ngắn tiến độ dự án.
– Lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: Người sử dụng đất có thể chọn trả hàng năm hoặc trả một lần, thay vì bị giới hạn như hiện nay.
– Chuyển mục đích làm nhà ở thương mại không cần có đất ở: Chỉ cần phù hợp quy hoạch và có dự án đầu tư, gỡ vướng cho nhiều khu đất nông nghiệp, đất phi ở.
– Phân quyền mạnh hơn cho địa phương: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu trong nhiều trường hợp, thay vì phải trình Thủ tướng.
– Đấu thầu đất công minh bạch hơn: Bổ sung quy định với các dự án sử dụng đất công cho thuê trả tiền hàng năm phải thực hiện đấu thầu.
– Bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường: Nhà nước đóng vai trò chủ thể xác định giá đất, nhằm hạ giá đất sơ cấp, giảm chi phí tiếp cận đất cho nhà đầu tư.
– Mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất: Bảng giá áp dụng cho cả hộ dân và doanh nghiệp, ban hành 5 năm/lần, dùng hệ số K để điều chỉnh thay vì lập bảng giá cụ thể từng năm.
Nhận định tác động của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đến thị trường bất động sản
Theo chuyên gia Trần Đạt, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là bước ngoặt quan trọng, bởi bất động sản vốn được coi là “mạch máu” của nền kinh tế. Những chồng chéo trong quy hoạch, bồi thường, định giá và thủ tục hành chính đã khiến nhiều dự án đình trệ, làm thị trường phát triển thiếu bền vững.
Chuyên gia Rich Nguyen cho rằng, dự thảo mới nếu được thông qua sẽ tháo gỡ phần lớn vướng mắc, đưa thị trường vào quỹ đạo ổn định và minh bạch hơn. Điểm thay đổi đáng chú ý là cơ chế thu hồi đất linh hoạt hơn: có thể thực hiện khi đạt 75% đồng thuận hoặc trước khi phê duyệt phương án bồi thường, giúp khơi thông các dự án bị ách tắc lâu năm, giảm lãng phí nguồn lực.
Về giá đất, dự thảo bỏ nguyên tắc xác định theo thị trường và thay bằng bảng giá đất ban hành 5 năm/lần, điều chỉnh bằng hệ số K. Nhờ đó, doanh nghiệp tiếp cận đất với chi phí hợp lý hơn, giảm giá thành sản phẩm sơ cấp, tạo mặt bằng giá dễ chịu hơn cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.
Đối với môi trường đầu tư, việc phân quyền cho cấp tỉnh trong giao đất và cho thuê đất sẽ rút ngắn quy trình, giảm sự phụ thuộc vào trung ương, giúp dự án được xét duyệt kịp thời và phù hợp nhu cầu phát triển từng địa phương. Đây là cơ sở để thu hút thêm vốn trong và ngoài nước, nhất là khi Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn quốc tế.
Người dân cũng được hưởng lợi từ quá trình bồi thường minh bạch hơn và bảng giá đất điều chỉnh hợp lý, hạn chế tình trạng “vượt khung” nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này tạo sự yên tâm trong giao dịch và khuyến khích nhu cầu hợp pháp hóa đất đai.
Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyen cũng cảnh báo về những thách thức như: địa phương phải chuẩn bị nhân lực, dữ liệu và hồ sơ pháp lý đầy đủ, nếu không sẽ dễ phát sinh ách tắc mới. Ngoài ra, việc Nhà nước định giá thay vì theo thị trường có thể gây chênh lệch, dẫn đến khiếu kiện nếu công tác bồi thường thiếu hài hòa.
Nhìn chung, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 có khả năng tạo ra tác động kép. Một mặt, nó giúp khơi thông những điểm nghẽn lâu nay, tạo môi trường minh bạch, chi phí hợp lý và thuận lợi cho đầu tư phát triển. Mặt khác, nó cũng đặt ra yêu cầu rất cao cho chính quyền địa phương trong việc thực thi, đồng thời đòi hỏi cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo sự công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu những thách thức này được xử lý tốt, thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể bước vào một giai đoạn sôi động, bền vững và hội nhập sâu hơn với dòng chảy đầu tư toàn cầu. Để hiểu hơn về những tác động của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đến thị trường bất động sản, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 89 bên trên.
>> The Rich Show số 88: Bóc trần những bất cập khi mua chung cư (Phần 2)
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
