Giá trị nhà ở đa số các thị trường bất động sản đã tăng lên đáng kể trong vài năm qua, tạo ra sự gia tăng vốn chủ sở hữu hay tài sản ròng đáng kể cho những nhà đầu tư. Trên thực tế, việc khai thác nguồn vốn này đem tới cơ hội tạo ra những dòng thu nhập bổ sung, mở rộng quy mô và phát triển mục tài sản cho thuê mà không phải bán tài sản mà bạn đã sở hữu. Hãy cùng Rich Nguyen Academy thảo luận về 4 cách dùng tài sản ròng trong BĐS cho thuê để mua thêm các tài sản khác!
Mục lục
1. 4 cách tiếp cận vốn chủ sở hữu tài sản cho thuê để mua BĐS khác
Hiện nay, có 4 cách phổ biến để nhà đầu tư dùng tài sản ròng trong một tài sản cho thuê để mua 1 bất động sản cho thuê khác. Sự lựa chọn khác nhau thường phụ thuộc vào những yếu tố như tình hình tài chính, chiến lược đầu tư và số tiền cần sớm như thế nào.
1.1. Tái thế chấp
Tái thế chấp được thực hiện bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại bằng 1 khoản vay lớn hơn. Kế tiếp, vốn chủ sở hữu tích lũy sẽ được rút ra dưới dạng tiền mặt để trả trước hay mua 1 BĐS cho thuê khác.
Tái thế chấp có thể là chiến lược tốt nếu lãi suất của khoản vay mới thấp hơn hoặc bằng lãi suất của khoản vay hiện tại. Thế nhưng, khoản thanh toán thế chấp mới hàng tháng sẽ lớn hơn vì số dư khoản vay mới lớn hơn. Điều này có nghĩa là tài sản cho thuê đầu tiên sẽ tạo ra dòng tiền ít hơn. Trái lại, nhà đầu tư bây giờ sẽ có hai BĐS cho thuê tạo ra dòng tiền định kỳ mỗi tháng với điều kiện là mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch.
1.2. Cho vay mua nhà
Khoản vay mua nhà chính là khoản thế chấp sử dụng vốn chủ sở hữu của tài sản làm tài sản thế chấp thay vì tái thế chấp cho khoản vay đầu tiên. Theo quy luật thông thường, bạn có thể vay khoảng 80% giá trị ngôi nhà ở cả khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai.
Khoản vay mua nhà là giải pháp thay thế tốt cho việc tái thế chấp nếu lãi suất của khoản vay mới cao hơn so với khoản vay hiện tại. Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ có hai khoản thanh toán thế chấp cần phải trả mỗi tháng và việc không thể trả nợ cho khoản vay mua nhà có thể dẫn tới việc bất động sản bị tịch thu.
Bên cạnh đó, phí cho vay và lãi suất thường cao hơn so với lãi suất được tìm thấy trong hình thức tái thế chấp. Số tiền có thể vay và lãi suất cho vay mua nhà sẽ thay đổi dựa trên những yếu tố như thu nhập, lịch sử tín dụng và tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập của người vay.
1.3. Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà HELOC
Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà là chiến lược tài chính tốt để bảo đảm rằng tiền mặt luôn có sẵn khi nhà đầu tư cần dùng. Không giống như tái thế chấp và khoản vay mua nhà, HELOC giống như việc có 1 hạn mức tín dụng quay vòng để tiếp cận vốn tự có của ngôi nhà. Tiền có thể được vay và hoàn trả, cũng như vay lại trong thời gian rút tiền, khá giống với cách hoạt động của thẻ tín dụng.
Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu thường có thời hạn rút tiền khoảng 10 năm. Trong khoảng thời gian đó, nhà đầu tư có thể vay, hoàn trả và vay lại không giới hạn số lần, khá giống với cách hoạt động của thẻ tín dụng. Số dư được thanh toán vào cuối kỳ rút tiền bằng cách thanh toán gốc và lãi đều đặn mỗi tháng.
Lợi thế của việc sử dụng hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà là các bạn không cần phải trả lãi cho tài sản ròng chưa được xử lý. Bên cạnh đó, chi phí đóng thường thấp hơn và lãi suất có thể thay đổi hoặc cố định, tùy vào người cho vay. Trên thực tế, một số người cho vay cho phép thanh toán bằng lãi suất trong thời gian ký phát. Điều này giúp nhà đầu tư bất động sản có thêm tiền mặt để tạo ra dòng thu nhập cho thuê khác trước khi bắt đầu thời hạn trả nợ.
1.4. Thế chấp ngược
Thế chấp ngược hay khoản vay thế chấp chuyển đổi từ vốn chủ sở hữu nhà, khoản thế chấp đảo ngược cho phép người vay từ 62 tuổi trở lên tiếp cận khoản vay tại nơi cư trú chính 1 lần hoặc dưới dạng hạn mức tín dụng. Thay vì thanh toán mỗi tháng, thế chấp ngược được trả hết khi người vay chuyển đi, bán ngôi nhà chính hoặc qua đời.
Không may là lãi suất cũng được tích lũy trong thời hạn của khoản vay. Điều này có thể làm suy giảm đáng kể vốn chủ sở hữu của ngôi nhà nếu giá trị bất động sản không tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, thế chấp ngược có thể được xem xét nhiều hơn với nhà đầu tư muốn mua BĐS cho thuê để tạo thêm thu nhập trong thời gian nghỉ hưu.
2. Ưu và nhược điểm khi dùng vốn chủ sở hữu trong BĐS cho thuê để mua BĐS khác
Mặc dù việc biến tài sản ròng thành tiền mặt để mua BĐS cho thuê khác có thể tốt trên mặt giấy tờ, nhưng vẫn tồn tại những ưu và nhược điểm cần phải cân nhắc trước khi vay 1 khoản khác.
2.1. Ưu điểm
- Việc vay 1 khoản khác đưa tài sản ròng tích lũy được vào mục đích sử dụng hiệu quả bằng cách tạo ra dòng thu nhập bổ sung từ bất động sản cho thuê khác.
- Nó có thể làm tăng khoản trả trước cho bất động sản cho thuê khác bằng cách kết hợp tài sản ròng với tiền mặt đã tiết kiệm được.
- Khoản trả trước lớn hơn có thể khiến lãi suất thấp hơn và thanh toán thế chấp mỗi tháng thấp hơn cho BĐS cho thuê khác, cũng như tăng dòng tiền.
- Khoản vay HELOC là giải pháp tốt nếu BĐS cho thuê thứ 2 gặp khó khăn về tài chính.
- Lãi suất và phí ban đầu của khoản vay có thể thấp hơn so với hạn mức tín dụng hoặc khoản vay mua nhà.
- Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà cho phép bạn di chuyển nhanh chóng khi có cơ hội phù hợp thay vì tìm kiếm những khoản tiền thanh toán thấp.
- Những tài sản khác như tiết kiệm tiền mặt hoặc quỹ hưu trí không bị ảnh hưởng bằng cách dùng vốn chủ sở hữu như nguồn tiền mặt sẵn sàng.
2.2. Nhược điểm
- Tài sản ròng được chuyển thành nợ rồi được ràng buộc trong khoản vay BĐS cho thuê thứ hai.
- Việc tái thế chấp dẫn tới việc thế chấp 30 năm bắt đầu lại từ đầu, trong khi những khoản vay mua nhà và hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà cũng có thể kéo dài trong vài năm.
- Vốn chủ sở hữu ít hơn có thể dẫn tới tài sản bị đảo ngược nếu giá trị ngôi nhà giảm xuống dưới số dư thế chấp hiện tại.
- Trong khi nhiều BĐS cho thuê có thể tạo nên nhiều luồng thu nhập thì cũng phải trả thêm 1 khoản thế chấp.
- Nếu BĐS cho thuê khác không hoạt động như đúng kế hoạch, cả 2 BĐS cho thuê có thể gặp rủi ro nếu NĐT cố gắng thực hiện nhiều khoản thanh toán thế chấp.
- 1 khoản vay vốn mua nhà sẽ giúp bạn có 3 khoản thanh toán thế chấp, trong đó 2 khoản là cho tài sản cho thuê đầu tiên và 1 khoản cho tài sản còn lại.
- Những khoản thanh toán lãi cho vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà có thể không phải là khoản chi phí được khấu trừ thuế. Do đó, bạn cần phải tham khảo ý kiến của kế toán công được chứng nhận hoặc cố vấn tài chính trước khi quyết định.
- Khai thác tài sản ròng để mua bất động sản cho thuê khác cũng tạo ra chi phí đóng, có thể dao động từ 2 – 5% số tiền vay, tùy theo loại tài chính được dùng.
Dùng vốn chủ sở hữu trong bất động sản cho thuê để mua tài sản khác có thể là chiến lược tốt để biến BĐS không sinh lời thành tài sản tạo ra thu nhập. Tài sản ròng tích lũy được trong 1 căn nhà tương tự như có tiền trong tài khoản ngân hàng mà không cần phải trả lãi suất. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể tạo ra nhiều dòng thu nhập bằng cách biến tài sản ròng thành tiền mặt.
Bên cạnh đó, sở hữu nhiều hơn 1 BĐS cho thuê đồng nghĩa với việc nhiều chi phí và khoản thế chấp. Đây là lý do vì sao cần phải cẩn thận thu thập những con số và xem xét những tình huống có thể làm ảnh hưởng tới lợi nhuận dự kiến, cũng như dòng tiền hàng tháng. Nếu muốn tìm hiểu các kiến thức cơ bản về bất động sản, các bạn hãy truy cập vào đường link: https://lopzoom.richnguyen.vn/ hoặc liên hệ trực tiếp với RNA theo số hotline: 1900 9999 79.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
