Khi có nhu cầu bán đất hoặc trong quá trình tư vấn bán hàng, các bạn không thể bỏ qua khâu thẩm định giá bất động sản. Việc thẩm định hoặc xác định giá tài sản, lợi nhuận của căn nhà, mảnh đất thường thông qua cách định giá bất động sản để giúp nhà đầu tư có thể tính được tài sản đúng giá trị nhất. Do đó, trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ chia sẻ với mọi người những cách định giá bđs tốt nhất.
Mục lục
1. Tìm hiểu khái niệm định giá bất động sản là gì?
Về lý thuyết, giá trị của bất động sản chính là giá trị thực của tài sản trong thời điểm hiện tại và lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu nhà đất đó. Khác với nhiều hàng hóa tiêu dùng được sử dụng mau chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận thấy trong một khoảng thời gian dài. Vì vậy, ước tính giá trị của bất động sản phải xem xét những xu hướng kinh tế, xã hội và phương pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ cùng điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng tới 4 yếu tố giá trị: nhu cầu, tiện ích, sự khan hiếm, khả năng chuyển nhượng.
2. Các cách định giá bất động sản tốt nhất
Việc thẩm định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể gồm những chi tiết liên quan tới tài sản và quốc gia, thành phố, khu vực lân cận nơi có bất động sản, được thu thập, cũng như phân tích để đi tới một giá trị. Có 5 cách định giá bđs phổ biến nhất nhất là:
2.1. Định giá nhà đất thông qua phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được sử dụng trong việc định giá nhà đất của 1 gia đình. Đôi khi còn được gọi là cách tiếp cận dữ liệu thị trường, là ước tính giá trị thu được bằng việc so sánh tài sản với những tài sản được bán gần đây với những đặc điểm tương tự. Những đặc tính được sử dụng để cung cấp sự so sánh giá trị phải càng giống với tài sản chủ đề càng tốt, đã được bán vào năm trước trong thị trường cạnh tranh mở, đã được bán trong điều kiện thị trường điển hình.
Những yếu tố quan trọng nhất cần phải xem xét khi so sánh là tính năng, kích thước, vị trí. Tuy nhiên, vì không có bất động sản nào giống nhau hoàn toàn nên việc thẩm định giá sẽ được thực hiện để tính đến những tính năng không giống nhau. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị là tuổi, tình trạng của bất động sản, ngày bán, vị trí, tính năng vật lý,…
2.2. Định giá thông qua phương pháp vốn hóa thu nhập
Định giá nhà đất thông qua phương pháp thu nhập dựa trên “tỷ lệ hoàn vốn” do nhà đầu tư yêu cầu và “thu nhập ròng” mà tài sản tạo ra. Nó được dùng để ước tính giá trị các tài sản tạo thu nhập như tòa nhà văn phòng, khu chung cư, trung tâm mua sắm. Việc định giá bằng cách sử dụng phương pháp này có thể khá đơn giản khi tài sản chủ thể được dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và chi phí của nó có thể dự đoán, ổn định.
Công thức tính vốn hóa thu nhập như sau:
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng hàng năm / tỷ suất vốn hóa.
- Thu nhập ròng = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh mỗi năm.
- Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất lợi tức mong đợi trong năm trên tổng giá trị tài sản.
2.3. Định giá thông qua phương pháp chi phí
Định giá nhà đất thông qua phương pháp chi phí có thể sử dụng để ước tính giá trị của bất động sản đã được xây dựng/ cải thiện/ sửa chữa. Phương pháp này gồm những ước tính riêng biệt về giá trị của những bất động sản và có tính tới khấu hao. Những ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của tài sản được cải thiện.
Công thức tính định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí:
Giá trị bất động sản = Giá trị ước tính của nhà đất + Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
2.4. Định giá thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được
Đây là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lời ước tính của bất động sản bằng việc kinh doanh trừ đi mọi chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh. Số dư còn lại chính là thu nhập thực tế hàng năm của tài sản, sau đó chuyển hóa thành vốn theo các phương pháp đầu tư.
Cách định giá bất động sản này được sử dụng để xác định giá nhà đất đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.
Công thức định giá thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được như sau:
Giá trị tài sản = Lợi nhuận ròng hàng năm – Lãi suất vốn hóa.
2.5. Định giá thông qua thặng dư
Định giá thông qua thặng dư được xác định dựa trên nguyên tắc giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển trong tương lai trừ đi mọi chi phí để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản có tiềm năng phát triển, thường được áp dụng cho bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà dựa vào mục đích sẽ được sử dụng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Công thức tính định giá thông qua thặng dư:
Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
Mong rằng những cách định giá bất động sản mà Rich Nguyen Academy chia sẻ trên đây sẽ thực sự có ích với các bạn. Đặc biệt là những nhà đầu tư, môi giới và những người quan tâm đến kinh doanh, đầu tư bất động sản.
Hãy truy cập vào link: https://lopzoom.richnguyen.vn/ để biết thêm kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản từ diễn giả Rich Nguyen. Hoặc liên hệ với Rich Nguyen Academy theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn chi tiết hơn về các khóa học bất động sản.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
