Định giá đất vô cùng quan trọng trong quản lý và sử dụng đất. Lý do là bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể sẽ có những phương pháp định giá đất khác nhau. Hãy cùng Rich Nguyen Academy tìm hiểu các phương pháp này với bài viết bên dưới đây.
Mục lục
1. Tìm hiểu các phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật
Căn cứ Điều số 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có những phương pháp xác định giá đất khác nhau:
1.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của những mảnh đất trống tương tự về vị trí, mục đích sử dụng đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lời, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng ở trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh và xác định giá của mảnh đất cần định giá.
1.2. Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp xác định giá đất với mảnh đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (gồm giá trị đất và giá trị những tài sản gắn liền với đất).
1.3. Phương pháp thu nhập
Đây là cách định giá đất tính bằng thương số giữa thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng 1 năm tính tới thời điểm định giá đất của tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ở ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
1.4. Phương pháp thặng dư
Đây là cách định giá đất với mảnh đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất và cao nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
1.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là cách định giá đất bằng cách dùng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành.
2. Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất
Điều kiện áp dụng cách định giá đất được quy định rõ ràng ở Khoản 2 Điều số 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi thị trường có những mảnh đất so sánh đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2.2. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá với mảnh đất có tài sản gắn liền với đất khi có đủ số liệu về giá của các bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với mảnh đất cần định giá đã chuyển nhượng ở trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá với mảnh đất xác định được những khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
2.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá với mảnh đất có tiềm năng phát triển vì thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định, cũng như tổng chi phí ước tính.
2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho những trường hợp sau:
- Định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê khi Nhà nước cho thuê và thu tiền mỗi năm.
- Định giá đất để làm cơ sở định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê và thu tiền mỗi năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với dự án có những mảnh đất liền kề nhau, có chung mục đích sử dụng, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau, khả năng sinh lời hoặc trường hợp ở khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu về thông tin để áp dụng những cách định giá đất khác.
3. Một số điều cần phải lưu ý khi áp dụng cách định giá đất
- Căn cứ vào điều kiện áp dụng những cách định giá đất và thông tin đã thu thập được để chọn phương pháp phù hợp.
- Trường hợp cần thiết có thể kết hợp các phương pháp xác định giá đất với nhau để kiểm tra, đối chiếu, so sánh và quyết định giá đất.
Trên đây là những phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng những cách đó. Để tìm hiểu thêm những kiến thức đầu tư bất động sản căn bản cùng diễn giả Rich Nguyen, hãy truy cập đường link: https://lopzoom.richnguyen.vn/.
Hoặc liên hệ với Rich Nguyen Academy theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn chi tiết hơn về các khóa học đầu tư bất động sản khác.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
