So với luật cũ, Luật Đất đai sửa đổi 2024 có nhiều điểm mới mang tính đột phá, góp phần giải quyết tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của các chính sách pháp luật có liên quan tới đất đai. Dưới đây, bài viết sẽ cập nhật đến bạn đọc 20 điểm mới của Luật đất đai sửa đổi mới.
Mục lục
Bổ sung 22 khái niệm mới giúp người dân dễ dàng tiếp cận và hiểu luật hơn
Cuối tháng 6/2024, Quốc hội đã thông qua và cho phép Luật Đất đai sửa đổi 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định. Với nhiều chính sách mới được sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 2024 nói riêng, 3 luật liên quan đến BĐS nói chung hứa hẹn sẽ khai thông những vướng mắc còn tồn tại trên thị trường, mở ra một cơ hội phát triển mạnh mẽ cho bất động sản.
Nhằm giúp người dân dễ dàng tiếp cận, hiểu hơn về luật mới, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung 22 khái niệm mới như: vùng giá trị, vùng phụ cần, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…
Bỏ khung giá đất cũ
Nếu trước đây, khung giá đất được ban hành theo định kỳ 5 năm/lần thì giờ đây, Luật đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất này. Theo quy định của luật mới, các tỉnh trên cả nước sẽ được tự quyết định bảng giá đất mà không phụ thuộc vào mức giá tối thiểu và tối đa của khung giá đất. Quốc hội cũng nhấn mạnh rằng, việc định giá đất cần phải tuân theo nguyên tắc thị trường.
Tại Điều 159 của Luật Đất đai 2024, Quốc hội quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Bảng giá đất mới sẽ được công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh mỗi năm 1 lần. Trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh trong năm để phù hợp với giá thị trường.
Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các cá nhân
So với luật cũ, Luật Đất đai sửa đổi 2025 đã mở rộng hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của mỗi cá nhân là không quá 15 lần. Hạn mức giao đất nông nghiệp được áp dụng cụ thể như sau:
– Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho các cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không quá 3 ha cho loại đất trực thuộc tỉnh, thành phố khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 ha cho đất thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
– Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân hiện áp dụng không quá 10 ha với đất trực thuộc xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha với đất thuộc xã, phường thị trấn ở trung du, miền núi.
– Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30ha với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng.
Quy định 5 phương pháp định giá đất
Tại khoản 5, Điều 158 của Luật Đất đai sửa đổi mới, Quốc hội đã quy định 5 phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng từ ngày 1/8/2024 gồm:
– Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
– Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
– Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
– Phương pháp khác khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Bỏ quy định cấp đất cho hộ gia đình
Nếu trước đây, Luật Đất đai cũ có cho phép người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình thì trong Điều 4, Luật đất đai sửa đổi 2024 đã quy định rõ người sử dụng đất không có hộ gia đình. Bên cạnh đó, luật mới cũng định nghĩa rõ hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu thi hành (1/8/2024).
Cách tính giá đất khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tại Điều 249, Luật đất đai 2024 có sửa đổi quy định tính giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, giá 1 m2 sẽ được tính theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm
>> Chi tiết cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ 1/8/2024
Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ và sổ hồng
Trong nội dung của Luật đất đai 2024 mới, sổ đỏ và sổ hồng cũng được quy định lại cách gọi tên. Theo đó từ ngày 1/8/2024, sổ đỏ và sổ hồng sẽ có tên chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sửa đổi quy định của 8 luật có liên quan
Ngoài sửa đổi, bổ sung quy định của luật cũ, Luật Đất đai 2024 còn sử đổi một số điều điều trong 8 luật gồm:
– Luật Thủy sản 2017
– Luật Quy hoạch 2017
– Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015
– Luật Thi hành án dân sự 2008
– Luật Lâm Nghiệp 2017
– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
– Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010
– Luật Đầu tư 2020
Sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS
Tại Điều 247, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã quy định cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các trọng tài thương mại
Theo chính sách mới về đất đai của Luật đất đai 2024, tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đất đai sẽ được giải quyết bởi Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại. Như vậy với quy định mới này, trọng tài thương mại cũng sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Nếu trước đây, các hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì từ ngày 1/8/2024, quy định này đã được thay đổi. Lý do là bởi theo quy định mới của Luật đất đai 2024, điều này đã được thay đổi. Cụ thể tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế. Như vậy với quy định này, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Luật đất đai sửa đổi 2024 quy định mới về phân loại đất
Cả Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại đất thành các nhóm gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi 2024 cũng có sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định về phân loại đất như sau:
– Không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác;
– Không liệt kê các đất thuộc đất phi nông nghiệp khác;
– Định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng được hiểu là đất chưa xác định mục đích sử dụng, chưa giao và chưa cho thuê.
Thay đổi nguyên tắc sử dụng đất
Theo Luật đất đai mới 2024, Quốc hội đã sửa đổi nguyên tắc sử dụng đất, cụ thể:
– Việc sử dụng đất cần phải đúng mục đích;
– Đảm bảo tính bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất;
– Chú ý bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất;
– Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Luật đất đai sửa đổi 2024 bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai
Bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì nội dung của Luật đất đai 2024 mới cũng có bổ sung thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai. Cụ thể, tại Điều 23 của luật mới này, quyền công dân với đất đai được quy định như sau:
– Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.
– Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.
– Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
– Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Tại Điều 25 của Luật này, nghĩa vụ của công dân với đất đai gồm:
– Chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai.
– Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất.
– Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Quy định công bố công khai mọi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại Điều 57 của Luật đất đai mới, Quốc hội đã quy định việc phải công khai mọi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
– Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Theo quy định mới, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Quy định bàn giao nhà tái định cư trước khi thu hồi đất
Một trong những điều kiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư. Đây là nội dung được quy định tại khoản 3 Điều 80 của Luật Đất đai mới. Cùng với đó, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Bổ sung nhiều khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi
Ngoài quy định bàn giao nhà tái định cư trước khi thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi 2024 cũng bổ sung thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Cụ thể:
– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ khác (hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn…)
– Các hỗ trợ khác như: hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
Quy định nguyên tắc, điều kiện tách hoặc hợp thửa đất
So với văn bản pháp luật cũ, Luật đất đai 2024 mới đã bổ sung quy định chi tiết về việc tách thửa đất và hợp thửa đất. Theo đó, trường hợp muốn tách hay hợp thửa đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện sau:
– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Ngoài ra, các trường hợp tách thửa đất còn phải đảm bảo thêm các điều kiện quy định tại khoản 2, Điều 220 của Luật đất đai mới.
Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Cuối tháng 7 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP với nhiều nội dung nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, Chính phủ cũng đã quy định rõ nhiều trường hợp sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực (1/8/2024)
>> Chi tiết các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Trên đây là 20 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi 2024. Hy vọng bài viết đã cung cấp tới độc giả nhiều thông tin hữu ích để hiểu hơn về Luật Đất đai mới. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ chuyên gia, diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
