Hợp đồng đặt cọc là yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo sự nghiêm túc của các bên. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Do đó, bài viết dưới đây sẽ cập nhật đến bạn quy định mức phạt với vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất hiện nay.
Đặt cọc khi mua nhà đất là gì?
Tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội quy định đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên còn lại (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, đặt cọc khi mua bán nhà đất được hiểu đơn giản là biện pháp nhằm đảm bảo hai bên thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc đặt cọc chỉ là bước đảm bảo, không phải là hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất chính thức.
Quy định xử phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội quy định các bên tham gia hợp đồng có quyền thỏa thuận về mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Cụ thể, nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên vi phạm sẽ phải chịu mức phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận rõ ràng về mức phạt, pháp luật sẽ áp dụng các quy định sẵn có để xử lý vi phạm.
Căn cứ Khoản 2, Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu một trong các bên từ chối thực hiện hợp đồng, sẽ có các quy định xử lý cụ thể. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Giả sử anh A đặt cọc 100 triệu đồng để mua nhà từ anh B. Nếu sau khi hai bên thỏa thuận, anh B từ chối bán nhà cho anh A, mà không có thỏa thuận nào khác về phạt cọc, thì anh B phải trả lại 100 triệu đồng tiền cọc cho anh A và bồi thường thêm 100 triệu đồng tiền phạt, tổng cộng là 200 triệu đồng.
Như vậy, quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp đồng đặt cọc, tạo ra một cơ chế rõ ràng và công bằng trong trường hợp có vi phạm, giúp hạn chế tình trạng vi phạm hợp đồng và bảo vệ sự nghiêm túc trong giao dịch.
Đã nhận đặt cọc người bán có được bán cho người trả giá cao hơn không?
Trong thực tế, có không ít trường hợp chủ đất đã nhận đặt cọc từ một bên nhưng khi có bên khác trả giá cao hơn, họ lại phá cọc để bán cho bên trả giá cao. Vậy liệu người bán có quyền bán cho bên trả giá cao hơn khi đã nhận đặt cọc hay không?
Theo quy định của pháp luật, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Điều này có nghĩa là mặc dù đã nhận đặt cọc, người bán vẫn có quyền bán cho bên trả giá cao hơn, nhưng phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận ban đầu.
Giả sử như anh C và anh D đã thỏa thuận giá bán nhà là 2 tỷ đồng và anh C đã đặt cọc 100 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó, anh H muốn mua nhà với giá 2,3 tỷ đồng và sẵn sàng ký hợp đồng công chứng ngay. Trong trường hợp này, anh D vẫn có quyền bán cho anh H, nhưng anh phải trả lại 100 triệu đồng tiền cọc cho anh C và chịu phạt cọc 100 triệu đồng. Mặc dù bị phạt cọc 100 triệu, nhưng anh D vẫn “lãi” 200 triệu đồng so với giao dịch ban đầu vì giá bán tăng thêm 300 triệu đồng. Như vậy, pháp luật cho phép người bán có quyền bán cho người trả giá cao hơn, nhưng phải tuân thủ nghĩa vụ trả tiền phạt cọc cho bên đặt cọc ban đầu.
>> Xem thêm: Giải đáp nên đầu tư gì năm 2025 thì sinh lời tốt nhất
Trên đây là giải đáp quy định mức phạt với vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất hiện nay. Hy vọng bài viết đã cung cấp tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
