Trong bối cảnh lãi suất đang giảm, thị trường bất động sản có vẻ như đang đón nhận làn gió mới từ dòng tiền rẻ. Tuy nhiên, liệu điều này có đủ để khiến “hòn than” BĐS đầu cơ nóng trở lại? Hãy cùng lắng nghe những phân tích từ chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt để hiểu rõ hơn về động thái chính sách và tác động của nó đến thị trường.
The Rich Show số 53: Vốn rẻ đổ vào thị trường, liệu “hòn than” BĐS đầu cơ có lại nóng?
Dòng vốn rẻ đang chảy mạnh vào thị trường
Năm 2024, tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đã đạt khoảng 15,6 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 21-22%, tương đương 3,5 – 3,6 triệu tỷ đồng. Năm 2025, để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế trên 8%, Ngân hàng Nhà nước cần đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16%, tức phải bơm thêm gần 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Nếu tỷ trọng tín dụng dành cho bất động sản vẫn giữ nguyên, quy mô dư nợ lĩnh vực này có thể lên tới 3,8 – 3,9 triệu tỷ đồng.
Hiện tại, dù lãi suất cho vay chưa phải ở mức “siêu rẻ”, nhưng đã giảm mạnh và chạm đáy trong vòng 20 năm. Cùng với đó, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, kết hợp với kỳ vọng thị trường bất động sản hồi phục, đang tạo nên làn sóng đầu tư quay trở lại với phân khúc này.
Những diễn biến trên khiến nhiều người đặt câu hỏi: phải chăng “dòng vốn rẻ” đang nhóm lại “ngọn lửa đầu cơ” bất động sản? Nếu đúng, thị trường có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới – nhưng cũng đồng thời tiềm ẩn không ít rủi ro cần được kiểm soát chặt chẽ.
Liệu “hòn than” BĐS đầu cơ có lại nóng? Nhận định cùng chuyên gia
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang có những bước đi rõ rệt nhằm giữ dòng tiền ở lại trong hệ thống kinh tế. Một điểm đáng chú ý là từ đầu năm đến nay, cơ quan này gần như không phát hành tín phiếu, tức là không rút bớt tiền khỏi thị trường thông qua kênh ngân hàng. Điều đó đồng nghĩa với việc lượng tiền lưu thông vẫn được duy trì ở mức cao.
Cùng với đó, Văn bản số 1328 đã được ban hành với yêu cầu hệ thống ngân hàng duy trì lãi suất huy động ở mức ổn định, đồng thời tiếp tục giảm lãi vay và tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Những động thái này thể hiện rõ chủ trương khơi thông tín dụng, thúc đẩy phục hồi kinh tế sau một thời gian dài tăng trưởng chậm.
Theo chuyên gia Trần Đạt, các ngân hàng hiện đang đưa ra nhiều gói vay hấp dẫn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Lãi suất vay mua nhà, vay tiêu dùng hiện dao động từ 3% đến 7% trong 12 tháng đầu tiên – mức ưu đãi khá “mềm” so với mặt bằng các năm trước. Sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi trong khoảng 7% đến 13%, tùy thuộc vào từng hồ sơ tín dụng và giá trị tài sản bảo đảm.
Đối với người mua ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, đây có thể là cơ hội tốt để tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp. Tuy nhiên, với những người vay để đầu tư ngắn hạn hoặc “lướt sóng”, mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi lại là yếu tố cần cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thật sự hồi phục mạnh mẽ.
Câu hỏi đặt ra là: khi chi phí vay vốn giảm, liệu giới đầu cơ có quay trở lại thị trường BĐS? Theo nhận định của chuyên gia Rich Nguyễn, phần lớn giao dịch bất động sản tại Việt Nam – lên đến 70 đến 80% – đều có sự tham gia của tín dụng ngân hàng. Khi lãi suất giảm, tâm lý “xuống tiền” của nhà đầu tư trở nên dễ dàng hơn. Đặc biệt, các phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền vùng ven, căn hộ cao cấp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng có khả năng được “kích hoạt” trở lại. Điều này có thể làm thị trường BĐS đầu cơ sôi động hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, theo Rich Nguyễn, sự sôi động này đi kèm với nguy cơ “bong bóng” nếu dòng tiền tiếp tục bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ảo, thay vì giá trị thật của tài sản.
Mặc dù dòng tiền rẻ là một tín hiệu tích cực, nhưng chuyên gia Rich Nguyễn cảnh báo rằng nếu không kiểm soát tốt, vốn có thể đi lệch hướng. Thay vì chảy vào sản xuất – kinh doanh, vốn có thể bị hút mạnh vào các hoạt động đầu cơ tài sản, gây ra hiện tượng giá bất động sản tăng ảo, vượt xa giá trị thực tế. Điều này không chỉ khiến thị trường bị méo mó, mà còn đẩy người mua nhà có nhu cầu thật sự ra khỏi cuộc chơi, khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả.
Một thực tế đáng buồn là dù lãi suất vay mua nhà đã giảm, nhưng người mua nhà để ở – những người cần nhà thực sự – vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng. Nguyên nhân chính nằm ở mức thu nhập không đủ điều kiện vay vốn, tâm lý e ngại rủi ro khi vay dài hạn, và sự thiếu niềm tin vào triển vọng phục hồi bền vững của thị trường. Trong khi đó, các ngân hàng thường ưu tiên cho vay những khách hàng có hồ sơ tốt, tài sản đảm bảo lớn – tức là nhóm nhà đầu tư. Điều này khiến những người cần nhà ở trở thành nhóm yếu thế, dễ bị bỏ lại phía sau trong “cuộc đua tín dụng”.
Tóm lại, BĐS đầu cơ có thể ấm dần lên nhờ dòng tiền rẻ, nhưng sự phục hồi này cần được nhìn nhận một cách tỉnh táo. Nhà đầu tư không nên vội vàng tin rằng “hòn than” đầu cơ sẽ lại nóng như trước. Thị trường hiện tại đòi hỏi sự chọn lọc kỹ lưỡng, cân nhắc giữa nhu cầu thực tế, năng lực tài chính và tiềm năng tăng giá thực sự. Nếu quá vội vàng, nhà đầu tư có thể rơi vào “bẫy lãi suất thấp” – tức là mua vào trong thời điểm tưởng như thuận lợi, nhưng lại gặp khó khi thanh khoản giảm, giá trị tài sản không tăng như kỳ vọng, hoặc lãi suất thả nổi tăng trở lại trong tương lai. Để hiểu hơn về vấn đề BĐS đầu cơ có thể sẽ lại nóng, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm The Rich Show số 53 bên trên.
>> The Rich Show số 52: Tồn kho BĐS lập kỷ lục cao nhất 2 thập niên – Giải pháp nào cho thị trường?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
