Sự sụt giảm rõ rệt về hiệu suất hoạt động của các mặt bằng thương mại tại các vị trí trung tâm ở Hà Nội đang khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp phải đặt dấu hỏi lớn. Từng là những khu vực “vàng” được săn đón, nhiều trung tâm thương mại giờ đây lại trong tình trạng bỏ trống, thưa vắng khách. Vậy điều gì đang xảy ra với các mặt bằng trên đất “vàng” Hà Nội? Hay cùng chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt phân tích, nhận định trên The Rich Show số 55.
The Rich Show số 55: Loạt mặt bằng thương mại trên đất “vàng” Hà Nội ế ẩm – Điều gì đang xảy ra?
Loạt mặt bằng thương mại trên đất “vàng” Hà Nội ế ẩm
Từng được xem là biểu tượng sôi động của hoạt động bán lẻ, các trung tâm thương mại (TTTM) là điểm đến quen thuộc của người dân thành phố – nơi hội tụ các dịch vụ giải trí, ẩm thực và mua sắm cao cấp. Với vị trí đắc địa và thiết kế hiện đại, TTTM từng giữ vai trò như “xương sống” của hệ thống phân phối truyền thống, góp phần định hình thói quen tiêu dùng của cư dân đô thị.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, tại nhiều trung tâm thương mại lớn ở Hà Nội, một thực trạng đáng lo ngại đang dần lộ rõ. Không còn cảnh nhộn nhịp người ra vào, những hành lang dài giờ đây trở nên vắng lặng, xen lẫn là những ô kính bị che kín, dán đầy biển “cho thuê mặt bằng”. Tình trạng các gian hàng đóng cửa, ngừng hoạt động không còn là cá biệt, mà đã trở nên phổ biến tại nhiều khu thương mại từng được xem là “đất vàng” của Thủ đô.
Một ví dụ rõ nét là Royal City (quận Thanh Xuân) – tổ hợp trung tâm thương mại từng được mệnh danh là thiên đường mua sắm, vui chơi bậc nhất Hà Nội. Nơi đây nay chứng kiến nhiều gian hàng đồng loạt trả mặt bằng, để trống kéo dài. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại dự án Artemis (cùng quận Thanh Xuân) và Discovery Complex (quận Cầu Giấy) – hai tòa nhà tọa lạc tại những vị trí đắc địa, có mật độ dân cư đông đúc và hệ thống giao thông thuận tiện. Dù sở hữu nhiều lợi thế, các mặt bằng thương mại ở đây vẫn lâm vào cảnh ế ẩm, không thu hút được người thuê mới.
Thực trạng này khiến không ít người đặt câu hỏi: Điều gì đang thực sự diễn ra với thị trường mặt bằng thương mại tại Hà Nội? Vì sao những vị trí được xem là “kim cương” – nơi từng là niềm mơ ước của các thương hiệu bán lẻ – nay lại rơi vào cảnh bỏ trống hàng loạt? Phải chăng xu hướng tiêu dùng đã thay đổi, hay còn những nguyên nhân sâu xa hơn đang âm thầm định hình lại cục diện ngành bán lẻ tại đô thị lớn nhất miền Bắc?
Cùng chuyên gia nhận định điều gì đang xảy ra với các mặt bằng trên đất “vàng” Hà Nội
Chuyên gia Trần Đạt cho biết, từ nay đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 140.700 m² mặt bằng bán lẻ mới đi vào hoạt động. Đến giai đoạn 2026–2027, con số này có thể tiếp tục tăng thêm 174.000 m² nữa. Trong khi đó, theo số liệu thị trường, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đang tăng đều đặn 2% mỗi quý, nhưng nhu cầu thực tế từ phía doanh nghiệp lại giảm trung bình 3% trong cùng kỳ. Điều này dẫn tới hiện tượng dư cung, khiến không ít chủ đầu tư rơi vào thế bị động: hoặc phải chấp nhận để trống dài hạn, hoặc buộc phải chuyển đổi mô hình kinh doanh, tìm hướng khai thác mới.
Chuyên gia Rich Nguyen nhận định, có nhiều nguyên nhân khiến cho các mặt bằng thương mại trên đất “vàng” Hà Nội ế ẩm:
– Thứ nhất là do nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu sử dụng giảm. Theo các báo cáo thị trường, từ nay đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 140.700 m² mặt bằng bán lẻ. Trong giai đoạn 2026–2027, con số này có thể tăng thêm 174.000 m². Tuy nhiên, trong khi nguồn cung tăng đều đặn 2% mỗi quý, thì nhu cầu sử dụng thực tế lại giảm 3%. Điều này dẫn tới tình trạng dư thừa mặt bằng, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải hạ kỳ vọng, chấp nhận để trống dài hạn hoặc chuyển đổi mô hình khai thác.
– Thứ hai là do giá thuê vẫn tăng bất chấp công suất lấp đầy giảm. Điều đáng chú ý là giá thuê mặt bằng tại Hà Nội vẫn không hề giảm. Khu vực trung tâm thành phố ghi nhận mức giá dao động từ 37 đến 140 USD/m²/tháng, tăng khoảng 3% so với năm 2023. Các khu vực ngoài trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm cũng không rẻ hơn, với giá thuê từ 20 đến 80 USD/m²/tháng, tăng tới 5%. Trong khi đó, lưu lượng khách hàng tại các trung tâm thương mại không còn ổn định như trước, khiến bài toán chi phí trở nên quá sức với nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
– Thứ ba là do thiết kế lỗi thời và thiếu chiến lược vận hành. Nhiều trung tâm thương mại, đặc biệt là các khối đế dưới chân chung cư, được thiết kế chật hẹp, nhiều cột, trần thấp và thiếu ánh sáng tự nhiên. Những yếu tố này khiến không gian khó bài trí, không hấp dẫn được các thương hiệu lớn. Ngoài ra, nhiều nơi thiếu các hoạt động thu hút khách như tổ chức sự kiện, khu vui chơi, trải nghiệm ẩm thực – điều mà các hệ thống như Vincom, Aeon Mall đang thực hiện rất hiệu quả. Việc không đầu tư vào chiến lược vận hành khiến các trung tâm này không giữ chân được khách hàng.
– Thứ tư là do thói quen tiêu dùng thay đổi sau đại dịch. Sau giai đoạn COVID-19, hành vi tiêu dùng của người dân đã có sự chuyển biến đáng kể. Người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn, ưu tiên tiết kiệm, trong khi giá cả sinh hoạt leo thang. Năm 2024, doanh số bán lẻ toàn quốc chỉ tăng khoảng 8%, thấp hơn đáng kể so với mức 12–16% của những năm trước dịch. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô, thậm chí rút khỏi các mặt bằng có chi phí thuê cao để duy trì hoạt động.
– Thứ năm là do sự trỗi dậy mạnh mẽ của thương mại điện tử. Một yếu tố lớn khác đang tác động đến thị trường mặt bằng bán lẻ chính là sự phát triển của thương mại điện tử. Người tiêu dùng Việt Nam hiện đang chi gần 874 tỷ đồng cho các sàn TMĐT như Shopee, Lazada, TikTok Shop, Tiki và Sendo. Tăng trưởng doanh số online hiện đạt khoảng 30–40% mỗi năm – cao gấp 4–5 lần so với kênh bán lẻ truyền thống. Đặc biệt, thế hệ Gen Z – chiếm tỷ trọng tiêu dùng ngày càng lớn – có tới 72% lựa chọn mua hàng trực tuyến thay vì đến cửa hàng, làm thay đổi hoàn toàn nhu cầu thuê mặt bằng.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, trong bối cảnh thị trường hiện tại, đầu tư bất động sản thương mại đã không còn là cuộc chơi của may mắn hay “chọn đúng vị trí là thắng”. Việc sở hữu một mặt bằng đẹp giữa trung tâm không còn đảm bảo lợi nhuận nếu nhà đầu tư thiếu kiến thức vận hành, không biết cách xây dựng mô hình khai thác hiệu quả. Bài toán lợi nhuận giờ đây phụ thuộc nhiều hơn vào việc có liên kết được thương hiệu, có tạo ra trải nghiệm khách hàng hấp dẫn hay không. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, xây dựng chiến lược dài hạn, đồng thời linh hoạt thích nghi với những thay đổi liên tục trong hành vi tiêu dùng và bối cảnh thị trường. Để hiểu hơn về điều đang xảy ra khiến loạt mặt bằng thương mại trên đất vàng Hà Nội ế ẩm, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 55 bên trên.
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
