Dự thảo quy định truy thu 5,4%/năm đối với doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất đang làm dấy lên nhiều tranh cãi trong cộng đồng bất động sản. Liệu đây là bước đi cần thiết để siết kỷ luật tài chính và chống đầu cơ đất đai, hay sẽ trở thành gánh nặng vô lý cho các doanh nghiệp bị chậm do thủ tục hành chính kéo dài? Cùng chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt phân tích sâu góc nhìn đa chiều, chỉ ra bất cập trong thực thi và đề xuất hướng điều chỉnh để chính sách đi vào thực tiễn một cách hiệu quả và công bằng hơn.
The Rich Show số 74: Chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ phải nộp thêm 5,4% ngân sách?
Quy định truy thu 5,4%/năm đối với trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất gây nhiều tranh cãi
Mới đây, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103 và Nghị định số 104 của Chính phủ – lần lượt quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và quỹ phát triển đất. Dự thảo được công bố lấy ý kiến từ ngày 30/7/2024. Trong đó, điểm gây tranh cãi nhiều nhất nằm ở Điều 50 và Điều 51 của dự thảo Nghị định 103 khi vẫn giữ nguyên quy định: đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang trả một lần, hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) nhưng chưa được xác định giá đất, thì sẽ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần thời gian chưa được tính, với mức thu 5,4%/năm trên số tiền phải nộp.
Theo cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm tăng cường kỷ luật tài chính, buộc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án hoặc chuyển nhượng lại cho đơn vị có năng lực nếu không đủ khả năng thực hiện. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cách làm này thiếu tính thực tiễn, bởi không ít trường hợp chậm nộp là do thủ tục hành chính kéo dài, đặc biệt là trong quá trình xác định giá đất – một công đoạn hoàn toàn do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện. Việc áp dụng mức truy thu 5,4%/năm trong mọi trường hợp có thể dẫn đến hệ quả là đẩy thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp một cách không công bằng, làm gia tăng rủi ro trong môi trường đầu tư và phát triển bất động sản.
Nên hay không nên truy thu phí chậm nộp tiền sử dụng đất? Nhận định cùng chuyên gia
Theo chuyên gia Trần Đạt, nguyên nhân chậm nộp trong nhiều trường hợp không xuất phát từ doanh nghiệp mà do sự trì trệ trong thủ tục hành chính. Quá trình xác định giá đất gồm nhiều bước do cơ quan nhà nước chủ trì, khiến doanh nghiệp không thể chủ động nộp đúng hạn vì không biết chính xác phải nộp bao nhiêu.
Ngoài ra, theo quy định, tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm giao đất, nhưng nếu sau nhiều năm vẫn chưa có quyết định giá đất thì doanh nghiệp cũng không có cơ sở pháp lý để thực hiện nghĩa vụ. Áp dụng mức truy thu 5,4%/năm trong trường hợp này chẳng khác nào bắt doanh nghiệp “trả lãi” cho một khoản tiền chưa thể xác định rõ giá trị, điều này bị đánh giá là chưa hợp lý.
Ở góc nhìn khác, chuyên gia Rich Nguyen nhận định dù gây tranh cãi, nhưng không thể phủ nhận quy định 5,4% mang lại một số tín hiệu tích cực cho thị trường. Nó góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, giữ đất chờ thời như trước đây. Ví dụ cụ thể được nhắc tới là trường hợp của Novaland: dù đã bàn giao nhà từ 2017 nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên người dân chưa được cấp sổ đỏ. Việc truy thu bổ sung giúp thúc đẩy các doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ sớm hơn, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người dân và tăng uy tín thị trường.
Ngoài khoản truy thu 5,4%/năm, nếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục chậm nộp dù đã có thông báo nghĩa vụ thuế thì sau 90 ngày sẽ bị phạt thêm 0,03% mỗi ngày. Điều này giúp nhà nước không chỉ thu lại phần ngân sách bị thất thu mà còn tạo ra tính răn đe rõ rệt đối với các chủ đầu tư thiếu nghiêm túc. Quy định mới cũng tạo ra sự công bằng giữa các doanh nghiệp, tránh tình trạng các bên làm đúng bị bất lợi so với bên làm sai.
Tuy nhiên, nếu áp dụng máy móc quy định này, hậu quả có thể rất lớn đối với doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp bị chậm nghĩa vụ tài chính không phải vì né tránh mà do chưa thể hoàn tất thủ tục xác định giá đất. Một dự án có giá trị sử dụng đất lên đến 1.000 tỷ đồng sẽ phải nộp thêm 54 tỷ mỗi năm nếu chưa đóng đủ, điều này tạo áp lực tài chính cực kỳ lớn, thậm chí có thể đẩy doanh nghiệp đến bờ vực phá sản.
Cả chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt đều cho rằng cần phải phân loại rõ ràng các trường hợp chậm nộp: nếu doanh nghiệp cố tình trì hoãn, chây ì thì việc truy thu là hợp lý. Nhưng nếu nguyên nhân đến từ phía cơ quan hành chính nhà nước thì phải có chính sách miễn hoặc giảm mức phạt, hoặc ít nhất cần có cơ chế giãn, hoãn hợp lý. Việc xây dựng chính sách một chiều, không tính đến yếu tố khách quan dễ dẫn đến phản ứng tiêu cực và phá vỡ lòng tin thị trường.
Tóm lại, mục tiêu của quy định 5,4% là tích cực, nhằm tăng thu ngân sách, thúc đẩy thị trường vận hành minh bạch và có trách nhiệm hơn. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả, chính sách cần được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với thực tế. Nhà nước cần cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất, giảm thiểu sự chồng chéo, tăng tính minh bạch, và quan trọng nhất là phải lắng nghe phản hồi từ doanh nghiệp. Chỉ như vậy, chính sách mới có thể thực sự phát huy hiệu quả, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững và đóng góp tích cực cho nền kinh tế. Để hiểu hơn về vấn đề truy thu phí chậm nộp tiền sử dụng đất, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 74 bên trên.
>> The Rich Show số 73: Ăn theo sóng sáp nhập tỉnh, thành – Giới đầu cơ bất động sản ngậm trái đắng
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
