Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, điểm đáng chú ý là quy định bãi bỏ khung giá đất và sửa đổi phương pháp định giá đất nhằm tiệm cận sát hơn với giá thị trường.
Sửa đổi phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung nhiều quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Nghị định này tác động trực tiếp đến các văn bản như Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các nghị định liên quan đến đất nông nghiệp và đất rừng.
Một điểm đáng chú ý là việc làm rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”. Theo đó, chuyển nhượng được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền sau khi đã hoàn tất các thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế, đã đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án bất động sản theo đúng quy định của pháp luật, trừ các hợp đồng mua bán nhà, đất hình thành trong tương lai.
Về phương pháp định giá đất theo hình thức so sánh, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Theo đó, thông tin đầu vào để định giá được lấy từ nhiều nguồn chính thống như cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, đơn vị tổ chức đấu giá, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, cùng với thông tin khảo sát thực tế. Từ nguồn dữ liệu này, cơ quan định giá sẽ xác định mức giá mặt bằng chung bằng cách tính bình quân số học, sau đó lựa chọn thông tin gần với giá trị trung bình để làm căn cứ.
Việc lựa chọn thửa đất so sánh được quy định theo thứ tự ưu tiên. Trước hết, ưu tiên thửa đất có khoảng cách gần nhất với khu đất cần định giá, không giới hạn trong địa giới hành chính cấp xã miễn là còn nằm trong phạm vi tỉnh. Trường hợp cần mở rộng ra ngoài địa bàn cấp tỉnh, tổ chức định giá phải giải trình rõ trong báo cáo thuyết minh. Tiếp đến là sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tính gần gũi về thời điểm phát sinh thông tin. Nếu có nhiều nguồn dữ liệu cùng thời điểm, việc lựa chọn sẽ ưu tiên theo thứ tự: cơ sở dữ liệu quốc gia, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, đơn vị đấu giá, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản và cuối cùng là thông tin khảo sát. Đối với dữ liệu hình thành trước ngày 1/8/2024, cơ quan định giá được phép lựa chọn linh hoạt theo tình hình thực tế tại địa phương.
Cách tính giá đất của thửa đất so sánh cũng được quy định cụ thể. Giá trị được xác định bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, sau đó trừ đi giá trị tài sản gắn liền tại thời điểm chuyển nhượng hoặc đấu giá, rồi chia cho diện tích so sánh. Việc điều chỉnh giá đất được thực hiện trên nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, rồi mới điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá.
Sửa thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quản lý đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024, quy định cụ thể về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, trong trường hợp bồi thường đối với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần nhưng không xác định được sản lượng còn lại trong chu kỳ, mức bồi thường sẽ căn cứ vào giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đồng thời, khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi nhưng chưa có quy trình sản xuất được cơ quan có thẩm quyền ban hành, thì sẽ dựa vào tình hình thực tế tại địa phương để quyết định.
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi Điều 50 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, bổ sung quy định về trình tự và thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tổng hợp nhu cầu, lập danh mục các dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành văn bản chấp thuận danh mục dự án. Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư thì không cần thực hiện thủ tục này.
Đáng chú ý, nghị định cũng sửa đổi Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, quy định tại khoản 4 Điều 55 được điều chỉnh để làm rõ trách nhiệm thẩm định và phê duyệt phương án đấu giá. Nếu thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt. Trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì trách nhiệm thẩm định và hoàn thiện hồ sơ thuộc về cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Bên cạnh đó, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP còn bổ sung quy định liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, nghị định chính thức bãi bỏ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất và Nghị định số 26/2021/NĐ-CP về một số chính sách thí điểm đối với đất quốc phòng, an ninh.
Việc bãi bỏ khung giá đất là bước đi quan trọng để tiến tới áp dụng bảng giá đất thống nhất, bảo đảm phản ánh sát thực tế thị trường và tạo cơ sở minh bạch cho công tác quản lý, sử dụng đất trong giai đoạn tới.
Hy vọng tin tức bãi bỏ quy định về khung giá đất, sửa đổi phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 trên đây đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
