Thị trường bất động sản đang rơi vào bế tắc khi nhiều doanh nghiệp kiên quyết không giảm giá, bất chấp áp lực nợ trái phiếu và thanh khoản suy giảm. Vì sao các doanh nghiệp BĐS vẫn cố thủ giữ giá và điều này kéo theo những hệ quả gì cho thị trường lẫn nhà đầu tư? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt phân tích, nhận định chi tiết trong The Rich Show số 92.
The Rich Show số 92: 17.500 tỷ trái phiếu sắp đáo hạn, vì sao doanh nghiệp BĐS vẫn cố thủ, không hạ giá?
17.500 tỷ trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn
Theo FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng đến hạn phải thanh toán lên tới khoảng 102 nghìn tỷ đồng, gấp đôi so với nửa đầu năm. Trong đó, riêng ngành bất động sản chiếm hơn 65 nghìn tỷ đồng, tương đương gần 2/3 tổng nghĩa vụ đáo hạn. Áp lực dồn nén lớn nhất rơi vào tháng 8/2025, khi có tới 17.500 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, cao gấp bốn lần so với mức trung bình các tháng trước đó. Chỉ riêng nghĩa vụ trả lãi, nhóm bất động sản cũng phải gánh khoảng 4.200 tỷ đồng, chiếm tới 63% toàn thị trường phi ngân hàng.
Nhưng thay vì giảm giá mạnh các sản phẩm để thu hồi dòng tiền, phần lớn doanh nghiệp lại lựa chọn những giải pháp khác như cơ cấu lại nợ, đàm phán gia hạn trái phiếu, hoặc tung ra các chương trình khuyến mãi gián tiếp.
Điều này khiến dư luận và giới đầu tư đặt ra một câu hỏi lớn: “Giữa sức ép đáo hạn hàng trăm nghìn tỷ đồng, tại sao các chủ đầu tư bất động sản vẫn kiên quyết giữ giá, thay vì hạ giá bán để giải phóng hàng tồn và cải thiện dòng tiền?”
Nhận định vì sao doanh nghiệp BĐS quyết giữ giá dù trái phiếu sắp đáo hạn
Theo chuyên gia Rich Nguyen, có 5 nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp BĐS không chấp nhận giảm giá bán để kích cầu, thu hồi dòng tiền dù trái phiếu sắp đáo hạn, bao gồm:
– Áp lực từ nghĩa vụ với trái chủ: Trái phiếu bất động sản thường có lãi suất rất cao, từ 10–12%/năm, thậm chí còn cao hơn cả vay ngân hàng. Nếu bán tháo bất động sản để lấy tiền trả nợ, doanh nghiệp không những không đủ để bù đắp chi phí mà còn có nguy cơ vi phạm cam kết với trái chủ, dẫn đến mất uy tín và phá sản.
– Giữ thương hiệu và bảo vệ nhà đầu tư F0: Giảm giá bán đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho những nhà đầu tư đã mua sản phẩm trước đó. Điều này làm suy yếu lòng tin, gây hiệu ứng dây chuyền và có thể khiến toàn bộ hệ sinh thái của doanh nghiệp sụp đổ.
– Duy trì giá trị tài sản đảm bảo: Khoảng 70% tài sản thế chấp tại ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản là chính bất động sản. Nếu hạ giá bán, giá trị tài sản thế chấp cũng giảm theo. Ngân hàng sẽ lập tức siết nợ hoặc yêu cầu bổ sung tài sản khác để đảm bảo. Do đó, doanh nghiệp buộc phải cố giữ mặt bằng giá.
– Rào cản pháp lý: Nhiều dự án hiện nay chưa hoàn thiện pháp lý, chưa đủ điều kiện để mở bán. Vì thế, dù muốn bán hạ giá để xoay dòng tiền, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện. Đây là “nút thắt” khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh có tài sản nhưng không bán được.
– Chi phí đầu vào tăng cao và pháp lý kéo dài: Giá đất, chi phí vật liệu xây dựng và lãi vay đều tăng. Một dự án đáng lẽ hoàn thành trong 2–3 năm, nhưng vì vướng thủ tục pháp lý kéo dài tới 5–6 năm, khiến chi phí đội lên gấp đôi. Nếu giảm giá bán, doanh nghiệp gần như chắc chắn lỗ, dẫn đến phá sản.
Chuyên gia Trần Đạt cũng đánh giá việc các doanh nghiệp bất động sản kiên quyết không giảm giá để xử lý nợ đã kéo theo nhiều hệ quả. Thị trường hiện chứng kiến tình trạng thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Người mua có tâm lý chờ giá giảm, trong khi chủ đầu tư giữ giá, khiến giao dịch rơi vào bế tắc và thị trường đóng băng ở nhiều phân khúc. Niềm tin của nhà đầu tư cũng bị suy yếu rõ rệt khi thông tin nợ xấu trái phiếu lan rộng. Những giải pháp như gia hạn trả nợ hoặc hoán đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản mà doanh nghiệp đưa ra chỉ mang tính tạm thời, không giải quyết được tận gốc vấn đề.
Bên cạnh đó, sự cố thủ trong chính sách giá còn dẫn đến tình trạng phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Các tập đoàn lớn, có tiềm lực tài chính vững vàng và quỹ đất sạch với pháp lý rõ ràng, vẫn có thể trụ vững để chờ đợi chu kỳ phục hồi. Ngược lại, những doanh nghiệp nhỏ, vốn mỏng và nợ nhiều sẽ khó tránh khỏi việc phải tái cơ cấu, bán dự án qua M&A hoặc thậm chí đối diện nguy cơ phá sản.
Trong bối cảnh này, chuyên gia Rich Nguyen khuyến cáo các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi tham gia đầu tư. Với trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư nên ưu tiên những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, báo cáo minh bạch và có tài sản đảm bảo rõ ràng. An toàn hơn cả là các loại trái phiếu được ngân hàng bảo lãnh thanh toán. Ngược lại, nhà đầu tư nên tránh xa trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang gánh nợ lớn và liên tục chậm trả.
Đối với bất động sản, cần kiểm tra kỹ lưỡng xem dự án định mua có liên quan tới doanh nghiệp đang vướng nợ trái phiếu hay không. Trong trường hợp doanh nghiệp chậm trả trái phiếu, rủi ro cao rằng họ cũng khó hoàn thành nghĩa vụ pháp lý, dẫn đến việc không thể cấp sổ cho người mua. Do đó, chỉ nên lựa chọn các dự án do những chủ đầu tư uy tín, có lịch sử tốt và không quá phụ thuộc vào vốn trái phiếu triển khai. Để hiểu hơn về lý do khiến các doanh nghiệp BĐS vẫn cố thủ, không hạ giá dù 17.500 tỷ trái phiếu sắp đáo hạn, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 92 bên trên.
>> Chính sách mở đường – hạ tầng tỷ đô: Bất động sản Đà Nẵng có bứt tốc?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
