Bài toán thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đang trở thành tâm điểm chú ý khi mức thu hiện hành bị cho là quá cao, gây áp lực nặng nề cho người dân. Hàng loạt đề xuất mới được đưa ra – từ việc giảm xuống 20–30% đến miễn phí trong hạn mức – mở ra nhiều kỳ vọng nhưng cũng không ít tranh luận. Vậy đâu là phương án khả thi, vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa cân đối ngân sách Nhà nước? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích chi tiết những kịch bản này, chỉ ra “dễ, khó và khó cho ai” trong The Rich Show số 96.
The Rich Show 96: Chốt phương án tính tiền thuế chuyển đổi lên đất ở – Dễ, khó cho ai?
Thực trạng gánh nặng thuế chuyển đổi lên đất ở
Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân hiện phải nộp 100% phần chênh lệch theo bảng giá đất do Nhà nước quy định. Cách tính này khiến chi phí chuyển đổi tăng vọt, vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình.
Tại TP.HCM, sau khi Quyết định 79 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, giá đất tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020. Kéo theo đó, số tiền phải nộp khi chuyển đổi có thể lên tới hàng tỷ đồng, trở thành gánh nặng tài chính nặng nề cho người dân.
Thực tế này cho thấy mức thu hiện hành quá cao, gây áp lực lớn, làm chậm quá trình hợp thức hóa đất ở, thậm chí phát sinh giao dịch ngầm và làm giảm hiệu quả quản lý Nhà nước. Trước tình hình đó, các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều phương án điều chỉnh, nhằm giảm bớt chi phí chuyển đổi, vừa hỗ trợ an sinh xã hội, vừa đảm bảo cân đối nguồn thu ngân sách.
Đánh giá các phương án đề xuất tính tiền thuế chuyển đổi lên đất ở và tác động thực tiễn
Liên quan đến chính sách thuế chuyển đổi đất ở, chuyên gia Trần Đạt cho biết trong thời gian qua đã có nhiều phương án được đưa ra nhằm giảm bớt gánh nặng cho người dân. Giai đoạn đầu, quy định hiện hành yêu cầu nộp 100% phần chênh lệch khi chuyển đổi, dẫn đến nhiều bức xúc. Sau đó, Bộ Tài chính đề xuất mức thuế mới: 30% trong hạn mức đất ở và 50% cho phần vượt hạn mức. Tiếp đến, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra phương án mềm hơn, chỉ thu 20% trong hạn mức và 30% ngoài hạn mức, đồng thời kiến nghị áp dụng nghị quyết tạm thời để xử lý ngay thực trạng, kèm gợi ý hoàn trả hoặc khấu trừ cho những trường hợp đã nộp 100% trước đây. Đến đầu tháng 9/2025, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục đưa ra một đề xuất mang tính “cách mạng”: miễn phí hoàn toàn trong hạn mức, và thu 30–50% với phần vượt hạn mức.
Mỗi phương án đề xuất đều có những ưu và nhược điểm nhất định. Chính sách thu 100% giúp Nhà nước duy trì ngân sách và hạn chế đầu cơ, nhưng lại gây áp lực nặng nề cho người dân và làm méo mó thị trường. Đề xuất 30%/50% của Bộ Tài chính giảm gánh nặng so với trước, song vẫn bị cho là cao. Trong khi đó, phương án 20%/30% của HoREA được đánh giá hợp lý hơn, giúp khuyến khích hợp thức hóa đất ở, nhưng nếu muốn sửa trực tiếp vào nghị định thì thủ tục sẽ kéo dài. Dự thảo Luật mới với chính sách miễn phí trong hạn mức được xem là nhân văn, đáp ứng đúng nhu cầu an sinh, nhưng sẽ khiến nguồn thu ngân sách sụt giảm ngắn hạn và đòi hỏi cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh lạm dụng.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, ở góc độ nhà đầu tư, phương án của HoREA là khả thi nhất vì vừa phù hợp với túi tiền, vừa tạo sự ổn định. Tuy nhiên, xét trên khía cạnh quản lý, nhiều khả năng Nhà nước sẽ chọn phương án trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: miễn phí trong hạn mức và thu 30–50% ngoài hạn mức. Đây được coi là lựa chọn cân bằng giữa an sinh xã hội và đảm bảo nguồn thu.
Thực tế cho thấy, việc ban hành chính sách thuế mới là một bước tiến trong quản lý đất đai, góp phần tạo ra sự công bằng và minh bạch. Tuy nhiên, để chính sách đi vào đời sống, quá trình triển khai cần được tính toán kỹ lưỡng, nhằm dung hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Nếu mức thuế quá cao, người dân có thể trì hoãn hoặc né tránh thủ tục, làm giảm hiệu quả mà chính sách hướng tới.
Có thể nói, việc chốt phương án tính thuế chuyển đổi đất ở vừa mở ra cơ hội minh bạch, vừa đặt ra bài toán về gánh nặng tài chính. “Dễ hay khó, và khó cho ai” sẽ chỉ có câu trả lời rõ ràng khi chính sách chính thức được áp dụng, lúc đó sự công bằng trong cân bằng lợi ích mới thực sự được kiểm chứng. Để hiểu hơn về bản chất phương án tính tiền thuế chuyển đổi lên đất ở mới khó – dễ cho ai, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 96 bên trên.
>> The Rich Show số 95: Nguy cơ đô thị ma và hồi chuông cảnh tỉnh cho bất động sản Việt Nam
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
