Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Văn bản này còn bổ sung, điều chỉnh 8 nội dung nổi bật liên quan đến điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng dự án, môi giới, cấp chứng chỉ hành nghề và cơ chế điều tiết thị trường, góp phần tạo hành lang pháp lý minh bạch, kiểm soát rủi ro và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Mục lục
Tổng quan Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Để triển khai thi hành luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP vào ngày 24/7/2024, quy định chi tiết một số nội dung quan trọng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP gồm 7 chương với 40 điều và các phụ lục kèm theo, tập trung vào các quy định về quản lý và giao dịch bất động sản. Nội dung gồm hướng dẫn cụ thể về quy trình chuyển nhượng dự án, điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cùng hệ thống hợp đồng mẫu áp dụng trong các giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch và thống nhất trong thực thi pháp luật.
9 điểm mới đáng chú ý của Nghị định số 96 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản
Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, với nhiều thay đổi quan trọng tác động trực tiếp đến doanh nghiệp và nhà đầu tư. Dưới đây là 8 điểm mới nổi bật cần lưu ý.
Giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu
Lần đầu tiên, pháp luật đặt ra ngưỡng giới hạn cho tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản so với vốn chủ sở hữu. Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Chính phủ quy định:
– Tổng dư nợ vay và dư nợ trái phiếu không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án.
– Không vượt quá 4 lần vốn chủ sở hữu với dự án có quy mô đất dưới 20 ha.
– Không vượt quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên.
Đây là quy định mới tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản được hiệu quả. Quy định này giúp hạn chế tình trạng doanh nghiệp phụ thuộc quá mức vào vốn vay, góp phần bảo đảm an toàn tài chính và giảm nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Siết quy định công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh
Trước đây, tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, Chính phủ chỉ yêu cầu doanh nghiệp cập nhật thông tin “ngay sau khi có thay đổi”, một quy định mang tính chất chung chung, thiếu tính xác định thời gian cụ thể, dẫn đến việc có thể phát sinh tình trạng chậm trễ hoặc không rõ ràng trong quá trình cập nhật. Song tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải công khai thông tin trên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp. Nếu có thay đổi, doanh nghiệp phải cập nhật trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thay đổi — thay vì quy định “ngay sau khi có thay đổi” như trước đây.
Quy định này giúp tăng tính minh bạch và trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng và cơ quan quản lý.
Lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải gửi văn bản thông báo đến Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án, xác nhận nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Đây là bước thủ tục pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Trước đây, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định về vấn đề này nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục. Nay, với Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, quy trình đã được quy định rõ ràng, giúp chủ đầu tư dễ dàng thực hiện đúng quy định pháp luật, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trình tự, thủ tục gửi văn bản thông báo đến Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh/thành phố thực hiện như sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chủ đầu tư cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn thông báo của chủ đầu tư theo mẫu Phụ lục XV ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
+ Các quyết định liên quan: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Giấy phép xây dựng (hoặc hồ sơ đề nghị cấp phép nếu thuộc trường hợp phải có).
+ Thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế xây dựng.
+ Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ phê duyệt; đối với nhà chung cư hoặc công trình hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu phần móng.
Lưu ý rằng hồ sơ có thể là bản sao kèm bản chính để đối chiếu, bản sao chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý.
– Bước 2: Nộp hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét việc đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Bước 3: Nhận kết quả
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ:
+ Trả lời bằng văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện, cơ quan quản lý phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do từ chối.
+ Kết quả này đồng thời được công bố trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu.
Quy định chuyển nhượng dự án bất động sản
Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã có nhiều điều chỉnh quan trọng nhằm siết chặt quy trình và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong hoạt động đầu tư. So với các quy định trước đây, nghị định lần này mở rộng phạm vi dự án phải lấy ý kiến thẩm định về quốc phòng, an ninh.
Cụ thể, theo khoản 9 Điều 10 của Nghị định, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nếu dự án hoặc phần dự án nằm trong các khu vực đảo, xã – phường – thị trấn biên giới, xã – phường – thị trấn ven biển, hoặc khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật, thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an về việc bảo đảm quốc phòng, an ninh trước khi phê duyệt chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng bổ sung yêu cầu bắt buộc đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, bao gồm:
– Phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, kèm theo biên bản bàn giao đất trên thực địa theo quy định pháp luật về đất đai (điểm h khoản 3 Điều 10).
– Phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất, có xác nhận của cơ quan thuế và chứng từ nộp các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản.
Những bổ sung này giúp tăng tính kiểm soát đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp chuyển nhượng khi chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, đồng thời góp phần đảm bảo an ninh – quốc phòng trong các khu vực nhạy cảm.
Điểm mới về hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã cập nhật và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, thay thế và kế thừa các quy định trước đây tại Thông tư 11/2015/TT-BXD (được sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD). So với Nghị định 02/2022/NĐ-CP – vốn không đề cập đến sàn giao dịch – Nghị định 96 đã bổ sung nhiều nội dung chi tiết, cụ thể và chặt chẽ hơn.
Về tổ chức và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, tại Điều 15 của Nghị định, Chính phủ quy định người đại diện pháp luật của sàn giao dịch có thể đồng thời là người quản lý, điều hành hoạt động của sàn. Sàn phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu 12 tháng, cùng trang thiết bị kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Điểm đáng chú ý là quy định về diện tích tối thiểu 50 m² của sàn giao dịch đã được bãi bỏ, giúp linh hoạt hơn trong tổ chức hoạt động.
Về xác nhận giao dịch bất động sản, Nghị định quy định rõ hơn về hình thức xác nhận giao dịch. Nếu giao dịch thực hiện trực tiếp, việc xác nhận được lập bằng văn bản. Nếu giao dịch thực hiện điện tử, việc xác nhận được thực hiện theo quy định của Luật Giao dịch điện tử và pháp luật thương mại điện tử. Văn bản xác nhận giao dịch bất động sản phải có đầy đủ chữ ký của đại diện chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu bất động sản, đại diện sàn giao dịch, cá nhân môi giới và con dấu doanh nghiệp tương ứng với hình thức giao dịch (khoản 2 Điều 16).
Về thủ tục đăng ký hoạt động sàn giao dịch, Nghị định mới cho phép doanh nghiệp lựa chọn ba hình thức nộp hồ sơ: Nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền; gửi qua đường bưu điện; nộp hồ sơ trực tuyến. Sau khi được cấp phép hoạt động, thông tin về sàn giao dịch sẽ được đăng tải công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, thay vì trên trang của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản như trước đây.
Về thu hồi giấy phép và chấm dứt hoạt động, Nghị định mới quy định rõ các trường hợp thu hồi giấy phép hoặc chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (khoản 4 Điều 17):
+ Trường hợp bị thu hồi giấy phép: Khi sàn vi phạm quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản hoặc pháp luật có liên quan. Trong 07 ngày làm việc kể từ khi thu hồi, cơ quan quản lý cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản đến Bộ Xây dựng và cơ quan thuế địa phương. Trong 60 ngày kể từ ngày bị thu hồi, sàn phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính, thanh toán nợ, chấm dứt hợp đồng với người lao động và xử lý các hợp đồng dịch vụ còn dang dở.
+ Trường hợp sàn tự chấm dứt hoạt động: Ít nhất 30 ngày trước khi ngừng hoạt động, sàn phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh và cơ quan thuế nơi đăng ký. Trong vòng 07 ngày sau khi nhận được thông báo, cơ quan cấp tỉnh sẽ gửi văn bản báo cáo Bộ Xây dựng. Trước thời điểm chấm dứt, sàn phải hoàn thành nghĩa vụ thuế, thanh toán nợ, giải quyết quyền lợi người lao động và các hợp đồng dịch vụ còn lại với khách hàng.
Những quy định mới này giúp chuẩn hóa hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo quản lý chặt chẽ hơn, tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong các giao dịch trên thị trường.
Quy định mới về cá nhân kinh doanh bất động sản
Từ ngày 01/8/2024, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định rõ cá nhân được xem là kinh doanh quy mô nhỏ khi:
– Không phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật;
– Giá trị mỗi hợp đồng không vượt 300 tỷ đồng và không quá 10 giao dịch/năm (nếu chỉ giao dịch 1 lần/năm thì không tính giá trị).
Quy định về môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các quy định về môi giới và cấp chứng chỉ hành nghề bất động sản (từ Điều 18 đến Điều 33) được phân cấp rõ ràng và minh bạch hơn. Cụ thể:
– Thẩm quyền tổ chức thi và cấp chứng chỉ được chuyển từ Sở Xây dựng sang UBND cấp tỉnh, do Chủ tịch UBND tỉnh trực tiếp chỉ đạo.
– Kết quả thi sát hạch được phê duyệt và công bố bởi Hội đồng thi và đăng tải trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, thay vì của Sở Xây dựng như trước.
Phân loại và bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Nghị định mới cũng phân loại lại và bổ sung nội dung chính trong các loại hợp đồng kinh doanh và dịch vụ bất động sản, bao gồm:
– 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản như: mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dự án…
– 4 loại hợp đồng dịch vụ bất động sản gồm: sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.
Đặc biệt, Nghị định còn bổ sung thêm quy định:
– Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
– Làm rõ nội dung chính trong các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê đất, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, giúp thị trường minh bạch và giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.
Bổ sung chương VI về nội dung điều tiết thị trường BĐS
Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã bổ sung Chương VI quy định chi tiết về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản. Mục đích nhằm giúp Nhà nước chủ động kiểm soát, ổn định và phát triển thị trường theo hướng bền vững.
Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ thực hiện đánh giá định kỳ hoặc theo chỉ đạo của Chính phủ, dựa trên chỉ số giá, lượng giao dịch và các số liệu kinh tế – xã hội liên quan. Việc nghiên cứu, báo cáo được triển khai khi giá giao dịch bất động sản biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng, hoặc khi có biến động lớn ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội.
Trong vòng 15 ngày kể từ khi có biến động, Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp cùng các Bộ, ngành và địa phương đề xuất biện pháp điều tiết, trình Chính phủ xem xét, quyết định. Cụ thể:
– Bộ Xây dựng đề xuất về chính sách quy hoạch, xây dựng, nhà ở, cơ cấu sản phẩm và kế hoạch phát triển bất động sản.
– Bộ Kế hoạch & Đầu tư: về chính sách đầu tư, đấu thầu.
– Bộ Tài nguyên & Môi trường: về đất đai.
– Bộ Tài chính: về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.
– Ngân hàng Nhà nước: về tín dụng.
– UBND cấp tỉnh: rà soát các dự án địa phương, đề xuất giải pháp phù hợp.
Sau khi tổng hợp báo cáo, Bộ Xây dựng trình Chính phủ quyết định các biện pháp điều tiết. Nếu vượt thẩm quyền của Chính phủ, nội dung này sẽ được trình Quốc hội hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét. Việc thực hiện điều tiết sẽ do Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các Bộ, ngành và địa phương triển khai theo đúng quyết định được phê duyệt.
Quy định về điều tiết thị trường bất động sản là điểm mới quan trọng, giúp Nhà nước kiểm soát cung – cầu, cơ cấu sản phẩm và dòng vốn đầu tư, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, bong bóng giá, hướng đến thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Như vậy, Nghị định 96/2024/NĐ-CP là bước hoàn thiện quan trọng trong hành lang pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam, đảm bảo minh bạch, an toàn tài chính và thúc đẩy phát triển bền vững trong giai đoạn mới. Hy vọng bài viết đã cung cấp đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
