Thông tư 14/2025 của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước “nắn dòng” tín dụng quan trọng. Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho sản xuất, SME và nhà ở xã hội, trong khi tín dụng đầu cơ bất động sản bị kiểm soát chặt. Đây được xem là bước đi giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững hơn trong giai đoạn tới. Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt phân tích, nhận định tác động của Thông tư 14 đến thị trường BĐS trong The Rich Show số 103 này.
The Rich Show số 103: Thông tư 14/2025 “nắn dòng” tín dụng – Thị trường BĐS sẽ ra sao?
NHNN ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN “nắn dòng” tín dụng
Tính đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống ngân hàng đã đạt ngưỡng khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng tới 17% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, phản ánh vai trò đặc biệt lớn của bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, sự tăng mạnh này cũng kéo theo những rủi ro tiềm ẩn về nợ xấu và mất cân đối tín dụng nếu không được kiểm soát chặt chẽ.
Trong 5 tháng đầu năm 2025, riêng dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng đã chạm mốc 1,64 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước. Trước tình hình này, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức ban hành Thông tư 14/2025, có hiệu lực từ 15/9/2025, thay thế Thông tư 41/2016, nhằm “nắn dòng” tín dụng chảy vào lĩnh vực sản xuất và nhà ở xã hội, đồng thời siết lại những khoản vay mang tính đầu cơ cao.
5 định hướng trọng tâm và điểm khác biệt của Thông tư 14
Theo chuyên gia Rich Nguyễn và chuyên gia Trần Đạt, Thông tư 14 được xem là bước ngoặt quan trọng trong việc tái cơ cấu dòng vốn tín dụng và kiểm soát rủi ro tài chính. Theo đó, 5 điểm chính đáng lưu ý của thông tư này gồm:
– An toàn hệ thống – chuẩn Basel III: nâng tiêu chuẩn quản trị rủi ro, bổ sung bộ đệm vốn (bảo toàn, phản chu kỳ, hệ thống) để tránh “sốc” tín dụng.
– Nắn dòng tín dụng: khuyến khích vốn vào nông nghiệp, nông thôn, SME và nhà ở xã hội; hạn chế tín dụng vào BĐS đầu cơ/siêu cao cấp.
– Kiểm soát rủi ro BĐS: siết dần với phân khúc thương mại–đầu cơ; ưu tiên nhu cầu ở thực.
– Minh bạch & kỷ luật thị trường: ưu tiên dự án pháp lý đầy đủ, tài sản bảo đảm rõ ràng; doanh nghiệp phải minh bạch dữ liệu.
– Lộ trình chuyển tiếp 2025–2030: tránh “phanh gấp”, tạo thời gian để ngân hàng & doanh nghiệp thích ứng.
So với Thông tư 41, Thông tư 14/2025 mang tính linh hoạt và thực tiễn hơn trong quản lý rủi ro tín dụng. Nếu trước đây các ngân hàng phải áp dụng một hệ số rủi ro chung, khiến cả những khoản vay ít rủi ro như nhà ở xã hội cũng bị siết vốn, thì nay Thông tư 14 đã phân loại chi tiết hơn, giảm hệ số cho nhóm vay an toàn và ưu tiên vốn cho lĩnh vực sản xuất, nhà ở xã hội và SME.
Ngoài ra, thông tư mới còn bổ sung bộ đệm vốn an toàn, giúp ngân hàng duy trì khả năng cho vay ngay cả khi thị trường biến động. Đồng thời, cho phép áp dụng phương pháp xếp hạng nội bộ (IRB) để đánh giá rủi ro theo từng khách hàng, phản ánh sát thực tế và giúp việc phân bổ vốn trở nên hợp lý, hiệu quả hơn.
Nhận định tác động của Thông tư 14 đến thị trường bất động sản
Theo chuyên gia Rich Nguyen, một trong những nội dung được quan tâm nhất của Thông tư 14 là cách tính hệ số rủi ro tín dụng. Đây là “thước đo” giúp ngân hàng xác định mức độ an toàn của từng khoản vay. Hệ số càng cao thì khoản vay càng bị coi là rủi ro, buộc ngân hàng phải trích lập vốn dự phòng lớn hơn, dẫn đến khó vay và lãi suất cao hơn.
Với Thông tư 14, cách tính hệ số rủi ro của từng phân khúc bất động sản như sau:
– Nhà ở xã hội có hệ số rủi ro rất thấp, chỉ 20% – 45%, tùy theo tỷ lệ cho vay (LTV) và nguồn trả nợ. Điều này khuyến khích ngân hàng mạnh dạn cấp tín dụng cho người dân có nhu cầu thật sự về nhà ở.
– Nhà ở thương mại có hệ số rủi ro dao động 25% – 100%, tùy điều kiện pháp lý và tỷ lệ vay trên giá trị tài sản. Càng minh bạch và pháp lý rõ ràng, hệ số càng thấp.
– Bất động sản thương mại, dự án cho thuê hoặc đầu tư có mức rủi ro được đánh giá cao hơn. Với cá nhân vay dưới 8 tỷ đồng, hệ số vào khoảng 75%, còn khoản vay lớn hơn có thể lên tới 100%. Đối với doanh nghiệp, tùy theo tỷ lệ vay, hệ số có thể tăng từ 60% lên 120%, thậm chí 150% nếu dự án thiếu pháp lý hoặc tài sản thế chấp không minh bạch.
Chuyên gia Rich Nguyen nhận định, trong ngắn hạn, việc áp dụng Thông tư 14 chắc chắn sẽ khiến dòng tín dụng vào bất động sản bị siết lại, đặc biệt là ở các phân khúc đầu cơ, cao cấp, hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Lãi suất vay mua nhà có thể được điều chỉnh lại theo mức độ rủi ro của từng nhóm khách hàng.
Tuy nhiên, xét về trung và dài hạn, thông tư này được xem là bước đi cần thiết để lành mạnh hóa thị trường. Khi dòng vốn được phân bổ đúng hướng – ưu tiên cho nhà ở xã hội, dự án pháp lý đầy đủ, nhu cầu ở thực – thị trường sẽ trở nên ổn định và minh bạch hơn. Các doanh nghiệp làm ăn chân chính, tuân thủ chuẩn mực quốc tế sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn.
Một điểm tích cực khác là khi hệ thống ngân hàng Việt Nam tiệm cận chuẩn Basel III, khả năng thu hút vốn ngoại sẽ được cải thiện đáng kể. Các nhà đầu tư quốc tế sẽ có thêm niềm tin để rót vốn vào thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững.
Như vậy, Thông tư 14/2025 được đánh giá không chỉ là “cú phanh” tạm thời, mà là cú hãm cần thiết để nắn dòng tín dụng đi đúng hướng, đưa thị trường bất động sản Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển ổn định, minh bạch và hội nhập quốc tế. Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thích ứng bằng cách chuẩn hóa pháp lý dự án, minh bạch tài chính và quản trị, đồng thời tập trung vào những sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ. Khi thị trường được thanh lọc, những đơn vị hoạt động bài bản sẽ là người hưởng lợi lớn nhất.
Để hiểu hơn về tác động của của Thông tư 14/2025 đến thị trường bất động sản, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 103 bên trên.
>> Xem them: Bất chấp thị trường BĐS trầm lắng, giá căn hộ vẫn âm thầm leo thang
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
