Giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang leo thang đến mức “bất thường”, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Vậy điều gì khiến mặt bằng giá tăng nóng như vậy: khan hiếm thật sự hay chỉ là hệ quả của đầu cơ và chiêu trò thị trường? Trong The Rich Show số 104, các chuyên gia sẽ phân tích toàn diện nguyên nhân, hệ lụy và những hướng đi để nhà đầu tư cũng như người mua ở thực ứng xử thông minh trong bối cảnh giá BĐS ở các thành phố lớn đang “ngáo” như hiện nay.
The Rich Show số 104: Giá BĐS tại các thành phố lớn cao “bất thường” – khan hiếm thật hay chiêu trò?
Giá BĐS ở các thành phố lớn đang cao bất thường
Hiện nay, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang ở mức cao kỷ lục, khiến ngay cả lãnh đạo Chính phủ cũng bày tỏ lo ngại. Trong các phiên họp gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: “Nhà trên 100 triệu đồng/m² thì người dân sao có tiền mua?”, cho thấy giá nhà hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.
Theo thống kê, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM dao động quanh 89 triệu đồng/m². Các dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố cao cấp thậm chí đã phổ biến ở mức 100–300 triệu đồng/m². Đây được xem là mức giá “ngáo”, phản ánh sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung – cầu và tiềm ẩn nguy cơ mất cân bằng thị trường nếu không được kiểm soát kịp thời.
Thực tế, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng, trong khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc trung – cao cấp. Nhu cầu ở thực của người dân đô thị tiếp tục tăng cao nhưng không được đáp ứng, dẫn đến tình trạng giá bị đẩy lên bất thường, khiến “giấc mơ an cư” ngày càng xa tầm với.
Nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh
Theo chuyên gia Trần Đạt, có 5 nguyên nhân chính khiến giá BĐS ở các thành phố lớn tăng cao bất thường trong thời gian qua. Cụ thể gồm:
– Cung – cầu đang mất cân đối nghiêm trọng. Dân số đô thị tăng nhanh kéo theo nhu cầu ở thực lớn, nhưng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân lại khan hiếm. Ngược lại, thị trường lại dư thừa ở phân khúc trung và cao cấp – nơi giá bán vượt xa thu nhập trung bình.
– Giá đất liên tục leo thang trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Các khu đất đấu giá ở vùng ven cũng không còn “mềm” khi hạ tầng giao thông phát triển, khiến mặt bằng giá mới bị đẩy lên từng ngày.
– Chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh. Từ thủ tục pháp lý kéo dài, tiền sử dụng đất, thuế – phí, lãi vay, chi phí giải phóng mặt bằng cho tới cả những khoản “bôi trơn” khiến tiến độ dự án chậm và giá thành đội lên, buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán để bù chi phí.
– Tình trạng đầu cơ và kỳ vọng tăng giá khiến thị trường bị thổi phồng. Mỗi lần giao dịch sang tay, giá lại bị cộng thêm một phần, tạo hiệu ứng FOMO khiến giá vượt xa giá trị thực của sản phẩm.
– Vật liệu xây dựng tăng giá trong nhiều giai đoạn – từ xi măng, cát, đá đến gạch ốp lát – đã làm tổng chi phí phát triển nhà ở tăng đáng kể, gián tiếp đẩy giá bán ra thị trường lên cao.
Chuyên gia Rich Nguyen cảnh báo, nếu mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, thị trường có thể rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng: thừa sản phẩm cao cấp, thiếu nhà ở thực, dẫn đến thanh khoản suy giảm và nguy cơ bong bóng giá. Khi kinh tế gặp khó, bong bóng có thể “xì hơi”, khiến thị trường rơi vào đóng băng cục bộ.
Ở góc độ xã hội, giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời. Một người có thu nhập trung bình phải mất 27–30 năm làm việc không chi tiêu mới mua nổi một căn hộ, và thậm chí lâu hơn nếu tính theo mức chi tiêu hợp lý. Chính áp lực này đang thúc đẩy dòng vốn và nhu cầu di cư sang các vùng ven, nơi mặt bằng giá còn “mềm” và phù hợp hơn với khả năng tài chính của phần lớn người mua.
Lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua ở thực
Theo chuyên gia Rich Nguyen, trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn tăng quá cao, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều cần giữ tâm thế thận trọng và có chiến lược rõ ràng. Về phía chính sách, các chuyên gia cho rằng thị trường chỉ có thể hạ nhiệt khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền được tăng mạnh, đặc biệt là nhà ở xã hội và các căn hộ diện tích nhỏ từ 30–50 m². Đồng thời, quá trình phê duyệt dự án cần được rút ngắn, thủ tục đất đai phải minh bạch để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Việc ổn định giá vật liệu xây dựng và áp dụng ưu đãi thuế cho dự án nhà giá rẻ cũng là giải pháp quan trọng để kéo mặt bằng giá xuống.
Ở thị trường thứ cấp, chuyên gia đề xuất xem xét thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế tình trạng lướt sóng. Cùng với đó, cần công khai dữ liệu giá, giao dịch và xây dựng hệ thống định giá thống nhất để người mua có cơ sở tham khảo minh bạch hơn. Một trụ cột khác là đầu tư hạ tầng – từ metro, vành đai, cao tốc đến các đô thị vệ tinh – giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở và giảm áp lực cho nội đô.
Về tín dụng, các gói vay dài hạn lãi suất thấp, đặc biệt cho người mua nhà lần đầu hoặc gia đình trẻ, cùng mô hình thuê – mua sẽ giúp nhu cầu ở thực dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Đối với nhà đầu tư, thông điệp quan trọng nhất là tránh tâm lý FOMO. Khi giá nội đô đã vượt quá giá trị thực, nên chuyển hướng sang những thị trường tỉnh có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, mặt bằng giá từ 10 đến dưới 20 triệu đồng/m² và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Đây là nhóm thị trường có khả năng mang lại biên lợi nhuận ổn định và ít rủi ro hơn so với lướt sóng tại đô thị lớn.
Với người mua nhà để ở, chuyên gia khuyến nghị bình tĩnh chờ đợi. Theo dự báo, nguồn cung căn hộ năm 2026 có thể tăng gấp ba lần so với 2025, đồng nghĩa áp lực giá sẽ giảm và người mua có cơ hội lựa chọn nhiều hơn với mức giá hợp lý hơn.
Như vậy, giá BĐS ở các thành phố lớn cao “bất thường” là hệ quả tổng hợp của lệch pha cung – cầu, chi phí đầu vào và hành vi đầu cơ. Lối ra bền vững phải đi bằng nhiều đường cùng lúc: tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền, minh bạch dữ liệu, kìm lướt sóng hợp lý, đẩy mạnh hạ tầng và định hướng tín dụng cho nhu cầu ở thực. Khi những yếu tố này cùng vận hành, thị trường có cơ hội trở lại quỹ đạo cân bằng hơn, còn người dân sẽ tiến gần hơn tới giấc mơ an cư.
Để hiểu hơn về thực trạng giá bất động sản tại các thành phố lớn đang cao bất thường, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 104 bên trên.
>> Xem thêm: The Rich Show số 103: Thông tư 14/2025 “nắn dòng” tín dụng – Thị trường BĐS sẽ ra sao?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
