Tại buổi họp báo công bố Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tự động sàng lọc các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, đầu tư theo tâm lý đám đông, những chủ đầu tư không có tiềm lực. Sự thanh lọc này tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Dòng tiền rẻ đã tạo điều kiện cho đầu cơ bất động sản lan rộng
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự chuyển mình rõ rệt: từ trạng thái trầm lắng kéo dài suốt giai đoạn 2022–2023, thị trường đã bắt đầu phục hồi, với những tín hiệu tích cực xuất hiện liên tục trong năm 2024 và kéo dài đến thời điểm hiện tại. Điều này cho thấy chu kỳ suy giảm đã dần khép lại.
Tuy vậy, sự trở lại của thanh khoản và tâm lý lạc quan cũng mang theo những tác động không mong muốn. Một số khu vực bắt đầu xuất hiện tình trạng thổi giá, nơi giá bán tăng nhanh chỉ dựa trên kỳ vọng tương lai hơn là nhu cầu thực tế. Theo thống kê, đến cuối tháng 9, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống đã vượt 18 triệu tỷ đồng; riêng lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 4 triệu tỷ, tương đương khoảng 25%. Con số này phản ánh tốc độ tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ sau hai năm bị kiểm soát chặt, đồng thời cho thấy nỗ lực hỗ trợ thị trường của hệ thống ngân hàng. Khi dòng vốn rẻ được bơm ra, nhiều dự án được tái khởi động, giao dịch phục hồi và niềm tin của nhà đầu tư dần cải thiện. Nhưng chính lượng vốn lớn này cũng khiến dòng tiền đầu cơ có thêm cơ hội lan rộng.
Trước diễn biến đó, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành nghiên cứu những biện pháp nhằm kiểm soát thị trường theo hướng bền vững hơn, bao gồm việc xem xét siết tín dụng ở một số phân khúc có dấu hiệu rủi ro và đánh giá khả năng áp dụng các công cụ thuế nhằm hạn chế đầu cơ. Một số ngân hàng thương mại đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất. Các chuyên gia cho rằng đây là phản ứng tự nhiên sau thời gian dài hệ thống ngân hàng phải hạ lãi suất sâu để hỗ trợ nền kinh tế. Ngân hàng cũng là doanh nghiệp, vì vậy họ cần đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả hoạt động. Điều này đồng nghĩa những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải thận trọng hơn; các hoạt động lướt sóng, vay nóng để đầu tư đất nền hay chạy theo xu hướng nhất thời sẽ hạ nhiệt đáng kể.
Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ thanh lọc các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn
Trong bối cảnh hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, yêu cầu minh bạch – tuân thủ – chuẩn mực đã trở thành nền tảng bắt buộc, thị trường không còn nhiều “đất sống” cho các hoạt động lướt sóng, đẩy giá hoặc đầu tư theo phong trào. Việc tăng cường kỷ cương quản lý cùng loạt chính sách điều tiết mới đang từng bước đưa thị trường trở lại với giá trị thật và nhu cầu thật.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, giai đoạn cuối năm và những năm tiếp theo sẽ là thời điểm thị trường bất động sản tự sàng lọc các nguồn vốn đầu cơ thiếu bền vững. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn, chạy theo kỳ vọng ngắn hạn hoặc mua bán dựa trên tin đồn sẽ sớm phải rời cuộc chơi khi chi phí vốn tăng lên, tín dụng bị kiểm soát chặt và các biện pháp thuế chống đầu cơ được nghiên cứu áp dụng. Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, dòng tiền ổn định và chiến lược rõ ràng sẽ tiếp tục duy trì vị thế và hưởng lợi từ sự ổn định của thị trường sau giai đoạn thanh lọc.
Sự sàng lọc này không phải dấu hiệu tiêu cực như nhiều người lo ngại. Trên thực tế, đây chính là bước chuyển cần thiết để đưa bất động sản thoát khỏi mô hình tăng trưởng “nóng – lạnh” theo chu kỳ đầu cơ. Khi thị trường giảm bớt sức ép từ dòng tiền ngắn hạn, các doanh nghiệp phát triển dự án uy tín sẽ có điều kiện triển khai sản phẩm đúng nhu cầu, thay vì chạy theo các cơn sốt đất không bền vững. Điều này cũng giúp người mua ở thực tiếp cận sản phẩm đúng giá trị hơn, góp phần tạo nền tảng minh bạch và ổn định cho giai đoạn phát triển kế tiếp.
Như vậy, quá trình thanh lọc dòng vốn đầu cơ không chỉ làm thị trường lành mạnh hơn mà còn mở đường cho một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững và chất lượng hơn đối với bất động sản Việt Nam. Nếu được quản lý đúng hướng, thị trường sẽ chuyển dịch sang mô hình chú trọng vào nhu cầu thật, sản phẩm thật và giá trị thật – nền tảng căn bản cho sự phát triển dài hạn.
Hy vọng bài viết trên đây đã mang tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
