Bước sang giai đoạn 2026 – 2029, bất động sản công nghiệp miền Bắc được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với động lực đến từ hạ tầng được đẩy mạnh, dòng vốn FDI chất lượng cao và nhu cầu ngày càng chuyên biệt của các ngành kinh tế giá trị cao. Thị trường đang chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển chiều sâu, đặt nền tảng cho tăng trưởng bền vững dài hạn.
Nguồn cung bất động sản miền Bắc tăng mạnh
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào giai đoạn mở rộng rõ nét, với động lực chính đến từ sự gia tăng nhanh của nguồn cung đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn.
Theo số liệu quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp toàn miền Bắc đạt khoảng 23.990 ha vào cuối năm 2025, tăng mạnh so với cùng kỳ. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha từ các dự án mới tại Bắc Ninh và Ninh Bình. Trong bức tranh chung, Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục giữ vai trò “thủ phủ công nghiệp” với quy mô hàng nghìn hecta.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng quý IV/2025 đạt khoảng 65,7%, giảm nhẹ do lượng cung mới gia nhập lớn. Dù vậy, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng tăng bền vững, đạt trung bình khoảng 135 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, phản ánh nhu cầu dài hạn vẫn ở mức cao.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), thị trường ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng. Tổng nguồn cung tích lũy vượt 5,28 triệu m² sàn cho thuê, tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm tỷ trọng lớn, từng bước hình thành các cụm nhà xưởng quy mô lớn, sẵn sàng đón làn sóng doanh nghiệp FDI.
Diện tích hấp thụ trong quý IV/2025 đạt gần 190.000 m², đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên khoảng 86%. Nhiều địa phương như Hà Nội, Hưng Yên, Ninh Bình, Hải Phòng duy trì mức lấp đầy rất cao. Giá thuê trung bình dao động quanh 5 USD/m²/tháng, tăng nhẹ nhưng vẫn cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực.
Đối với nhà kho xây sẵn (RBW), nguồn cung ước đạt khoảng 3,57 triệu m², tập trung chủ yếu tại các trung tâm logistics như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Nhờ nhu cầu lưu trữ tăng mạnh vào cuối năm, tỷ lệ lấp đầy toàn phân khúc vượt 83%, trong đó Hà Nội và Hải Phòng gần chạm ngưỡng tối đa. Giá thuê trung bình đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng đáng kể so với cùng kỳ.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp Việt Nam nói chung và miền Bắc nói riêng đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Động lực tăng trưởng không còn đến từ việc mở rộng quy mô thuần túy, mà đến từ sự dịch chuyển rõ nét trong cấu trúc nhu cầu, gắn với đặc thù từng ngành sản xuất – dịch vụ.
Cụ thể, thương mại điện tử tiếp tục là động lực quan trọng đối với nhu cầu kho vận. Năm 2025, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam ước đạt 26 – 28 tỷ USD. Riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch khoảng 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.
Sự gia tăng số lượng người bán mới và mức độ cạnh tranh cao buộc các nền tảng phải tối ưu vận hành, từ đó thúc đẩy nhu cầu đối với trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh, đặc biệt tại các khu công nghiệp có vị trí chiến lược ở miền Bắc.
Với kế hoạch đưa nhà máy chế tạo chip đầu tiên vào vận hành từ năm 2026, nhu cầu bất động sản công nghiệp không chỉ dừng ở nhà xưởng tiêu chuẩn mà mở rộng sang quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian R&D. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, làm gia tăng tính phân hóa của thị trường.
Hạ tầng số và trung tâm dữ liệu cũng tạo ra lớp nhu cầu mới. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW, dự kiến tiếp tục tăng mạnh trong các năm tới. Tuy nhiên, do yêu cầu cao về điện năng và hạ tầng kỹ thuật, phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ điều kiện, qua đó nâng cao giá trị của các dự án có năng lực phát triển toàn diện.
Triển vọng phân khúc bất động sản công nghiệp miền Bắc giai đoạn 2026 – 2029
Nhận định về triển vọng bất động sản công nghiệp miền Bắc, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng phân khúc này thời gian tới sẽ duy trì triển vọng tích cực khi hàng nghìn hecta đất khu công nghiệp và hàng triệu m² nhà xưởng, nhà kho mới dự kiến gia nhập thị trường. Các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc Bắc – Nam, sân bay mới, cùng định hướng phát triển khu thương mại tự do và logistics hiện đại được kỳ vọng tạo lực đẩy mới. Song song đó, xu hướng sản xuất xanh, tiêu chuẩn ESG và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang đưa miền Bắc trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn FDI chất lượng cao.
Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh của phân khúc này tại miền Bắc không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà còn ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu chuyên sâu của các ngành kinh tế giá trị cao. Giai đoạn 2026 – 2029 được kỳ vọng sẽ là chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng, tạo nền tảng phát triển bền vững cho toàn thị trường.
Hy vọng tin tức bất động sản công nghiệp miền Bắc bước vào chu kỳ tăng trưởng mới giai đoạn 2026 – 2029 đã mang tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích.
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ chuyên gia, diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
