Dự báo giá căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026-2027 đang thu hút sự quan tâm lớn khi nguồn cung mới dự kiến bùng nổ từ năm 2026. Trong bối cảnh giá bán duy trì ở mức cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, các chuyên gia nhận định thị trường sẽ bước vào chu kỳ điều chỉnh theo hướng phân hóa mạnh giữa từng khu vực, từng dòng sản phẩm.
Nguồn cung căn hộ Hà Nội dự kiến tăng mạnh từ năm 2026
Thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung. Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, riêng quý IV/2025, Hà Nội có 14.905 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 36.000 căn – mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ sau giai đoạn đỉnh năm 2019.
Điều đáng chú ý là dù giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới, sức hấp thụ vẫn ở mức tích cực. Tổng lượng căn hộ bán được trong năm đạt 34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới trong quý cuối năm 2025 đạt khoảng 79%. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội duy trì ổn định.
Bước sang giai đoạn 2026–2027, nguồn cung được dự báo còn tăng mạnh hơn. Theo nhận định của Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội có thể đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án trong hai năm 2026–2027. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung ở khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt dọc các trục vành đai và các khu đô thị vệ tinh.
Xu hướng này phản ánh chiến lược giãn dân khỏi lõi nội đô, đồng thời cho thấy các chủ đầu tư đang đón đầu hạ tầng giao thông và quy hoạch mở rộng thành phố. Việc hoàn thiện các tuyến đường vành đai, cầu vượt, metro và hạ tầng kết nối liên vùng sẽ tạo tiền đề để các dự án ở khu vực ven đô gia tăng sức hút.
Sự gia tăng nguồn cung trong giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh mạnh mẽ hơn giữa các dự án. Thay vì chỉ dựa vào yếu tố khan hiếm để tăng giá, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào chất lượng xây dựng, tiện ích nội khu, không gian sống xanh và chính sách bán hàng linh hoạt hơn để thu hút người mua.
Dự báo giá căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026-2027: Giảm nhiệt nhưng không đồng loạt
Dù nguồn cung được dự báo tăng mạnh, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đầu năm 2026 vẫn chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Nguyên nhân chính là nguồn hàng mở bán mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn có giá bán cao ngay từ đầu.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2026, giá căn hộ chung cư có thể tăng khoảng 42%, trong khi nhà riêng tăng khoảng 31%, nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung chưa thực sự đa dạng ở phân khúc trung cấp, bình dân.
Tại Hà Nội, sự chênh lệch giá theo khu vực ngày càng rõ nét:
– Khu vực Vành đai 1: Giá căn hộ thuộc nhóm cao nhất thị trường, do quỹ đất khan hiếm và hạ tầng đồng bộ.
– Khu vực Vành đai 2 – 3: Nguồn cung dồi dào hơn, giá mềm hơn nhưng vẫn duy trì xu hướng tăng.
– Một số dự án hạng sang: Ghi nhận mức chào bán 180–210 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, theo Savills, thay vì một làn sóng giảm giá diện rộng, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng chưa hoàn thiện có thể xuất hiện điều chỉnh giá. Ngược lại, dự án sở hữu vị trí chiến lược, gần Vành đai 2 – 3, do chủ đầu tư uy tín phát triển, nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ nhờ nguồn cầu thực ổn định.
Báo cáo từ One Mount Group cũng cho thấy năm 2026 có thể ghi nhận thêm 35.000–40.000 căn hộ mở bán mới. Phân khúc cao cấp tăng nhẹ, chủ yếu tại khu vực Vành đai 3.5. Trong khi đó, khu vực phía trong Vành đai 3.5 vẫn là “sân chơi” của các dự án hạng sang với mức giá trên 100 triệu đồng/m².
Điều này cho thấy, thay vì một chu kỳ giảm giá sâu như nhiều người kỳ vọng, giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng là thời điểm thị trường tái cân bằng. Các sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu, giá bán vượt quá giá trị thực có thể chịu áp lực điều chỉnh. Ngược lại, dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, vị trí tốt vẫn có dư địa tăng trưởng.
>> Có nên đầu tư đất nền năm 2026 không?
Những yếu tố quyết định mặt bằng giá căn hộ Hà Nội trong thời gian tới
Để hiểu rõ hơn về dự báo giá căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026-2027, chúng ta cần xem xét các yếu tố nền tảng tác động đến thị trường, cụ thể gồm:
– Thứ nhất là chính sách và cải cách thể chế. Hà Nội đang đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và triển khai các dự án thí điểm. Khi thủ tục được hoàn tất, nguồn cung tăng lên sẽ góp phần giảm áp lực thiếu hụt kéo dài nhiều năm qua.
– Thứ hai là chi phí sử dụng đất – yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành căn hộ. Nếu cơ chế tính tiền sử dụng đất được điều chỉnh theo hướng minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá bán có thể được kiểm soát tốt hơn.
– Thứ ba là chính sách tín dụng và lãi suất. Nếu lãi suất duy trì ở mức hợp lý, người mua ở thực sẽ có điều kiện tiếp cận vốn tốt hơn, hỗ trợ thanh khoản thị trường. Ngược lại, lãi suất tăng có thể khiến thị trường thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh.
– Thứ tư là hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị. Việc phát triển giao thông công cộng, mở rộng các tuyến vành đai, metro sẽ tái định hình dòng tiền và nhu cầu nhà ở. Khi khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn, khu vực ven đô có thể trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều gia đình trẻ.
– Cuối cùng, bản chất của bất động sản nhà ở vẫn gắn liền với nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển hay quy hoạch thay đổi, nhu cầu sở hữu nhà tại Thủ đô vẫn duy trì bền vững. Ở một số khu vực lõi như phố cổ, nếu được khai thác hiệu quả cho mục đích thương mại, du lịch, giá trị bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng hoàn toàn có thể duy trì hoặc gia tăng.
Như vậy, dự báo giá căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026-2027 cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cạnh tranh và minh bạch hơn, song mức điều chỉnh giá nếu có sẽ mang tính cục bộ, không đồng loạt. Người mua ở thực cần ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và chủ đầu tư uy tín. Nhà đầu tư nên thận trọng, lựa chọn sản phẩm có giá trị thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong bối cảnh mới, thị trường căn hộ Hà Nội không còn là cuộc chơi của tăng giá bằng mọi giá, mà là cuộc sàng lọc dựa trên chất lượng, vị trí và giá trị sử dụng thực tế. Đây có thể xem là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Trên đây là dự báo giá căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026-2027, hy vọng đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
