Từ năm 2026, quy định về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư đã có nhiều thay đổi đáng chú ý, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân. Vậy mức phí cụ thể là bao nhiêu? Cách tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư ra sao? Những trường hợp nào được miễn giảm? Bài viết dưới đây sẽ cập nhật chi tiết quy định mới nhất để bạn nắm rõ trước khi thực hiện thủ tục.
Mục lục
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư 2026 tính thế nào?
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư 2026 là bao nhiêu và cách tính thế nào hiện là thắc mắc của không ít người dân. Vấn đề này hiện đã được quy định rõ trong Nghị quyết 254/2025/QH15 Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai do Quốc hội ban hành.
Cụ thể, tại điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, Quốc hội quy định chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư áp dụng từ 1/1/2026 (đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) thì sẽ tính tiền sử dụng đất theo mức như sau:
– 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Áp dụng đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
– 50% chênh lệch với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;
– 100% chênh lệch với phần vượt quá mức quy định..
Ví dụ, nếu giá đất ở được xác định là 10 triệu/m2 và đất nông nghiệp trước chuyển đổi được xác định là 1 triệu/m2 thì mức chênh lệch của 2 loại đất này khi chuyển đổi là 9 triệu/m2. Khi tiến hành chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở, người dân cần phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 2,7 triệu/m² (30% của 9 triệu). Và cần lưu ý rằng, mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Như vậy, từ 01/01/2026 người dân sẽ chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức, thay vì 100% như trước. Đây là điểm thay đổi rất đáng chú ý, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì có phải thực hiện thủ tục xác định giá đất không?
Bên cạnh việc giảm chi phí, quy định mới cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính, đặc biệt trong trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
Cụ thể, nếu người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thì sẽ:
– Không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất;
– Không phải tính toán tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất;
– Không phải làm hồ sơ xin miễn (trừ một số trường hợp miễn có thời hạn)
Quy định này giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ và giảm bớt các bước hành chính phức tạp.
Ngoài ra, trong trường hợp được giảm tiền thuê đất theo chính sách điều hành của Nhà nước, người sử dụng đất cũng không cần nộp hồ sơ đề nghị giảm, mà sẽ được áp dụng trực tiếp theo quy định. Đây là một cải tiến quan trọng, giúp người dân và doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, công sức và tránh các thủ tục rườm rà không cần thiết.
Như vậy, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm.
Quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hiện nay
Căn cứ khoản 1 Điều 157 Luật đất đai 2024, số 31/2024/QH15 sửa đổi bổ sung bởi Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo 2025, số 93/2025/QH15, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
– Nhóm sử dụng đất phục vụ sản xuất, kinh doanh ưu đãi: Các dự án sử dụng đất thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc nằm trong khu vực ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật sẽ được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sách này không áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh dịch vụ.
– Nhóm đối tượng chính sách và nhà ở xã hội: Nhà nước ưu tiên miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng, thương binh, bệnh binh, hộ gia đình liệt sĩ, người nghèo hoặc các trường hợp khó khăn về nhà ở đều được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất. Ngoài ra, các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc cải tạo chung cư cũ cũng thuộc diện được ưu đãi nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông.
– Nhóm đồng bào dân tộc thiểu số và khu vực đặc thù: Đồng bào dân tộc thiểu số được hưởng chính sách miễn, giảm theo quy định riêng của Chính phủ. Đồng thời, các đối tượng đang công tác tại khu vực biên giới, hải đảo hoặc vùng kinh tế – xã hội khó khăn cũng có thể được hỗ trợ về đất ở theo quy định.
– Nhóm đơn vị sự nghiệp công lập: Các đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật cũng nằm trong diện được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.
– Nhóm dự án hạ tầng và giao thông: Cảng hàng không, sân bay và các dịch vụ hàng không; Bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải công cộng; Công trình phục vụ vận hành công trình ngầm; Hạ tầng đường sắt, công trình công nghiệp đường sắt đều được hưởng chính sách miễn, giảm nhằm thúc đẩy phát triển hệ thống giao thông và hạ tầng quốc gia.
– Các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) hoặc phục vụ lợi ích công cộng cũng nằm trong nhóm được hưởng ưu đãi. Đồng thời, đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là các công trình phục vụ hợp tác xã như nhà xưởng, kho bãi, cơ sở chế biến… cũng được xem xét giảm nghĩa vụ tài chính nhằm hỗ trợ phát triển sản xuất.
Ngoài ra, các đơn vị sự nghiệp công lập khi sử dụng đất đúng mục đích cũng được hưởng chính sách miễn, giảm theo quy định. Đặc biệt, Nhà nước khuyến khích mạnh mẽ các hoạt động nghiên cứu khoa học, đổi mới sáng tạo, nên các công trình như phòng thí nghiệm, trung tâm nghiên cứu, cơ sở ươm tạo công nghệ hay trung tâm đổi mới sáng tạo đều thuộc diện được ưu đãi về đất đai.
Một số lưu ý quan trọng khi chuyển đất lên thổ cư năm 2026
Mặc dù chi phí đã giảm đáng kể, nhưng người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất vẫn cần lưu ý một số vấn đề quan trọng để tránh rủi ro:
– Phụ thuộc vào bảng giá đất địa phương: Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào bảng giá đất do từng địa phương ban hành. Mỗi tỉnh, thành phố có mức giá khác nhau, nên số tiền phải nộp cũng sẽ khác nhau.
– Không phải đất nào cũng được chuyển đổi: Việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nếu đất nằm ngoài quy hoạch đất ở, hồ sơ có thể bị từ chối.
– Cần có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền: Người dân không thể tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý: Các giấy tờ như sổ đỏ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, đơn xin chuyển mục đích… cần được chuẩn bị đầy đủ để tránh bị kéo dài thời gian xử lý.
– Tính toán chi phí trước khi thực hiện: Dù mức thu đã giảm, nhưng với diện tích lớn hoặc nằm ngoài hạn mức, chi phí vẫn có thể khá cao. Vì vậy, người dân nên tính toán kỹ trước khi quyết định chuyển đổi.
Có thể thấy, từ năm 2026, chính sách về chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư đã có bước thay đổi lớn theo hướng giảm gánh nặng tài chính và đơn giản hóa thủ tục cho người dân. Việc giảm mức thu xuống còn 30% trong hạn mức không chỉ giúp người dân dễ dàng tiếp cận đất ở mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Hy vọng bài viết trên đây đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
