Áp lực thanh khoản gia tăng, doanh nghiệp BĐS yếu đối mặt “cuộc thanh lọc” 2026

Áp lực thanh khoản BĐS dự báo gia tăng trong năm 2026 khi tín dụng bị kiểm soát chặt, lãi suất tăng và nhu cầu mua nhà suy yếu. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, vướng pháp lý hoặc phụ thuộc vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đối mặt với quá trình thanh lọc mạnh mẽ.

Thanh khoản BĐS 2026 khó khăn do chịu sức ép từ lãi suất và nhu cầu suy yếu

Theo đánh giá của VIS Rating, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi nhất định của các chủ đầu tư bất động sản niêm yết. Doanh số bán hàng và khả năng sinh lời cải thiện đã giúp nhiều doanh nghiệp củng cố trạng thái thanh khoản sau giai đoạn khó khăn kéo dài. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều áp lực mới.

Một trong những yếu tố đáng chú ý là lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng mạnh. Trong bối cảnh lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, chi phí vay mua nhà dự kiến có thể tăng thêm từ 3 – 4% so với cùng kỳ. Điều này khiến khả năng chi trả của người mua bị thu hẹp, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Diễn biến này cho thấy nhu cầu mua nhà đang chịu áp lực rõ rệt, nhất là ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng gặp khó khăn về tài chính.

Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, chủ yếu đến từ các đại dự án trung – cao cấp tại khu vực vùng ven và các dự án nhà ở xã hội. Sự gia tăng nguồn cung trong bối cảnh sức mua chậm lại có thể khiến giá bán và số lượng giao dịch chịu áp lực điều chỉnh trong năm 2026. Đây cũng là nguyên nhân buộc nhiều chủ đầu tư phải chuyển hướng sang các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Chính sách mới ưu tiên nhà ở giá phù hợp và minh bạch hóa thị trường

Bước sang năm 2026, trọng tâm chính sách đối với thị trường BĐS được dự báo sẽ có sự chuyển dịch rõ rệt. Thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu gia tăng nguồn cung, các chính sách mới sẽ hướng mạnh hơn đến việc phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Theo đó, một số quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp giảm chi phí tiền sử dụng đất, đồng thời giới hạn biên lợi nhuận ở mức khoảng 15%. Mục tiêu của chính sách này là kéo giá bán về mức hợp lý hơn, qua đó tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp và trung bình.

Đáng chú ý, việc áp dụng mã định danh cho bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý thị trường. Khi mỗi bất động sản được định danh rõ ràng, thông tin pháp lý, giao dịch và quyền sở hữu sẽ được quản lý minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp pháp lý mà còn hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Việc minh bạch hóa thị trường cũng sẽ tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng pháp lý dự án, cải thiện năng lực triển khai và công khai thông tin đầy đủ hơn. Trong dài hạn, đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ và giảm rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Doanh nghiệp BĐS chuyển dịch nguồn vốn, áp lực tái cấp vốn gia tăng

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng như trước. Với dự báo tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ bị siết lại, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp có hệ số nợ cao hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Điều này buộc các doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn tài chính thông qua phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Trong năm 2025, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ. VIS Rating kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2026 do nhu cầu tái cấp vốn tăng cao.

Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng là vấn đề lớn đối với toàn ngành. Dự kiến trong năm 2026 sẽ có khoảng 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn mới để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc tiếp tục triển khai dự án.

Bên cạnh trái phiếu, thị trường chứng khoán và hoạt động M&A cũng được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng hơn. Triển vọng nâng hạng thị trường cùng sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế có thể hỗ trợ dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Trong năm 2025, vốn FDI vào bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, trở thành nguồn lực đáng kể giúp các chủ đầu tư có thêm dư địa tài chính cho các dự án mới.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng tiếp cận các kênh vốn này. Những chủ đầu tư có hồ sơ tín nhiệm tốt, dự án pháp lý rõ ràng và dòng tiền bán hàng ổn định sẽ dễ huy động vốn hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc vướng mắc pháp lý sẽ tiếp tục gặp khó trong việc tái cấp vốn.

Cuộc thanh lọc doanh nghiệp BĐS sẽ diễn ra rõ nét hơn trong năm 2026

VIS Rating nhận định, hồ sơ tín nhiệm và khả năng thanh khoản giữa các chủ đầu tư BĐS sẽ ngày càng phân hóa trong năm 2026. Đây là giai đoạn mà thị trường không còn tăng trưởng đồng đều, thay vào đó là sự phân cực rõ rệt giữa nhóm doanh nghiệp có nền tảng tốt và nhóm doanh nghiệp yếu.

Nhóm doanh nghiệp quy mô lớn, có năng lực triển khai dự án và kế hoạch bàn giao rõ ràng như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh được dự báo sẽ tiếp tục duy trì dòng tiền hoạt động tích cực. Nhờ doanh số bán hàng tốt trong năm 2025, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn bình quân ngành đã cải thiện từ 49% lên khoảng 80% vào cuối năm. Đây là yếu tố quan trọng giúp các doanh nghiệp có nền tảng tốt tăng khả năng chống chịu trước biến động của thị trường.

Ngược lại, các chủ đầu tư đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng như NVL, API, NRC sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản lớn trong năm 2026. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm kéo dài khiến nhóm doanh nghiệp này gặp nhiều khó khăn trong việc trả nợ, tái cấp vốn và triển khai dự án mới.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn, những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực sẽ có cơ hội phát triển bền vững. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, thiếu dòng tiền ổn định hoặc chậm tháo gỡ pháp lý sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị đào thải.

Có thể thấy, năm 2026 sẽ là giai đoạn “thử lửa” đối với thị trường bất động sản. Quá trình thanh lọc có thể tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững hơn.

Hy vọng bài viết đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: