Trong The Rich Show số 180, chủ đề định giá đất bất động sản được đưa ra như một nội dung trọng tâm, phản ánh những vướng mắc lớn của thị trường hiện nay. Chương trình không chỉ phân tích vì sao định giá đất trở thành điểm nghẽn mà còn làm rõ tác động của vấn đề này đến doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Thông qua phần trao đổi với các chuyên gia, đặc biệt là TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), The Rich Show đã giới thiệu 8 giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác định giá đất. Những đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện tính minh bạch, rút ngắn thời gian phê duyệt và tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Gỡ “Nút thắt” định giá đất: Những giải pháp đột phá thay đổi thị trường bất động sản

Vì sao định giá bất động sản trở thành điểm nghẽn?

Theo chuyên gia Trần Đạt, có nhiều nguyên nhân khiến điểm nghẽn định giá đất kéo dài trong nhiều năm.

Thứ nhất, giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ chi phí phát triển dự án, từ giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay đến giá bán cuối cùng. Chỉ cần khâu định giá thiếu chính xác, toàn bộ phương án tài chính của dự án có thể bị đảo lộn.

Thứ hai, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hằng năm, nhưng quá trình triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc, khiến việc xác định giá đất chưa thực sự sát với thị trường.

Thứ ba, dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch. Nhiều giao dịch vẫn kê khai thấp hơn giá thực tế, dữ liệu phân tán giữa nhiều cơ quan và chưa có cơ sở dữ liệu giá bất động sản thống nhất. Điều này khiến việc áp dụng phương pháp định giá đất mới gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, hiện vẫn chưa có tiêu chuẩn định giá bất động sản riêng cho nhiều loại hình mới như bất động sản logistics, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp hay nhà ở cho thuê dài hạn.

8 giải pháp gỡ điểm nghẽn định giá đất

Theo chuyên gia Rich Nguyen, các đề xuất của VNREA tạo thành một hệ thống giải pháp định giá bất động sản 2026 đồng bộ thay vì những điều chỉnh riêng lẻ.

Đầu tiên là triển khai sandbox định giá đất thí điểm tại một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ. Mô hình này sẽ thử nghiệm cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế, bản đồ giá đất số và cơ chế phản biện trước khi ban hành giá đất.

Tiếp theo là xây dựng cơ sở dữ liệu giá bất động sản quốc gia, kết nối dữ liệu từ đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch và đấu giá để phản ánh sát giá thị trường.

VNREA cũng đề xuất ban hành tiêu chuẩn định giá bất động sản riêng cho từng loại tài sản như nhà ở thương mại, khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, logistics và văn phòng, thay vì áp dụng chung một phương pháp như hiện nay.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện phương pháp định giá đất mới theo hướng linh hoạt hơn, áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì chỉ xác định một mức giá cố định.

Một giải pháp đáng chú ý khác là xây dựng cơ chế bảo vệ các tổ chức tư vấn và cán bộ thẩm định nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có hành vi vụ lợi. Điều này giúp giảm tâm lý e ngại trong quá trình phê duyệt giá đất.

Đối với các dự án phục vụ an sinh xã hội, VNREA đề xuất xây dựng cơ chế định giá nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở công nhân theo mục tiêu an sinh, thay vì áp dụng cách tính như các dự án thương mại.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Nếu các giải pháp định giá bất động sản 2026 được triển khai đồng bộ, quá trình xác định giá đất sẽ minh bạch và nhanh hơn, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cũng như giảm tình trạng dự án bị chậm triển khai.

Đặc biệt, việc hình thành cơ sở dữ liệu giá bất động sản và áp dụng phương pháp định giá đất mới sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng phương án tài chính sát với thực tế hơn, đồng thời giảm những tranh cãi kéo dài trong quá trình thẩm định.

Đối với nhà đầu tư, đây cũng là tín hiệu tích cực khi thị trường sẽ cạnh tranh dựa trên chất lượng pháp lý và dữ liệu minh bạch thay vì phụ thuộc vào các yếu tố thiếu ổn định như trước.

Định giá đất minh bạch là nền tảng cho thị trường phát triển

Theo chuyên gia Rich Nguyen, mục tiêu lớn nhất của việc cải cách định giá đất bất động sản không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và bền vững.

Khi điểm nghẽn định giá đất được giải quyết thông qua sandbox định giá đất thí điểm, cơ sở dữ liệu giá bất động sản, tiêu chuẩn định giá bất động sản và phương pháp định giá đất mới, thị trường sẽ có điều kiện phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Đồng thời, việc xây dựng cơ chế định giá nhà ở xã hội cho thuê phù hợp cũng sẽ góp phần thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững.

Để hiểu rõ hơn về 8 giải pháp và tác động của chúng đối với chiến lược đầu tư bất động sản, quý độc giả có thể theo dõi đầy đủ nội dung trong The Rich Show số 180.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: