Sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025, thị trường bất động sản bước vào nửa đầu năm 2026 với bức tranh hoàn toàn khác. Trong khi nguồn cung bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục tăng, sức mua lại suy giảm mạnh do chi phí vốn leo thang.

Theo DXS FERI báo cáo thị trường bất động sản công bố ngày 13/7/2026, lượng giao dịch sơ cấp đã giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Nguyên nhân lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà 2026 thanh khoản bất động sản, khi nhiều khoản vay thả nổi đã tăng lên mức 15–16%/năm.

Điều này đặt ra câu hỏi: đây chỉ là giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn hay sẽ trở thành xu hướng kéo dài trong thời gian tới?

Lãi suất vay mua nhà 2026 đang gây áp lực ra sao?

Theo DXS FERI báo cáo thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất thả nổi bất động sản 2026 trong nửa đầu năm phổ biến ở mức 12–14%/năm. Tuy nhiên, với nhiều khoản vay đã hết thời gian ưu đãi, lãi suất thực tế có thể lên tới 15–16%/năm.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property – cho biết một số khoản vay mua nhà hiện có lãi suất khoảng 16,5%/năm và vẫn chịu áp lực tăng nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng tiếp tục đi lên.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện không thiếu sản phẩm. Nguồn cung bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, chi phí tài chính quá cao khiến nhiều người mua phải trì hoãn kế hoạch xuống tiền.

Với khoản vay khoảng 2 tỷ đồng, mức lãi suất thả nổi bất động sản 2026 15–16% đồng nghĩa người mua phải trả hơn 25 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, chưa bao gồm tiền gốc. Đây là áp lực rất lớn đối với phần lớn người có nhu cầu ở thực.

Thanh khoản bất động sản giảm 62% dù nguồn cung tăng

Theo thống kê, lượng hấp thụ sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, tương đương mức thanh khoản bất động sản giảm 62% so với nửa cuối năm 2025.

Điều đáng nói là sự sụt giảm này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung vẫn tăng và giá bán chưa có dấu hiệu giảm mạnh.

Giá căn hộ tại nhiều khu vực vẫn tăng khoảng 10–15% so với cùng kỳ năm trước. Thay vì điều chỉnh trực tiếp vào giá bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn các hình thức hỗ trợ như chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu nhằm kích cầu.

Điều này cho thấy thị trường không thiếu hàng mà thiếu người đủ khả năng tài chính để tiếp cận sản phẩm.

Theo báo cáo, từ khóa “thận trọng” xuất hiện nhiều lần trong khảo sát khách hàng, phản ánh rõ tâm lý dè dặt của người mua trước bối cảnh lãi suất còn cao.

Hành vi người mua nhà đang thay đổi

Không chỉ làm giảm giao dịch, mặt bằng lãi suất cao còn thúc đẩy hành vi người mua nhà thay đổi 2026.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, thì hiện nay xu hướng đã chuyển sang ưu tiên vốn tự có, hạn chế vay ngân hàng và tập trung vào các tài sản có khả năng khai thác ngay.

Khảo sát cho thấy phần lớn khách hàng hiện đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu, tiếp theo là vị trí, hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Đây cũng là lý do thị trường bất động sản từ phân hóa đến chọn lọc ngày càng rõ nét.

Những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận sức mua tương đối ổn định. Trong khi đó, đất nền đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án xa trung tâm tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Dự báo thị trường bất động sản nửa cuối 2026

Theo chuyên gia Rich Nguyen, diễn biến của lãi suất vay mua nhà 2026 thanh khoản bất động sản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố chính: xu hướng lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng, diễn biến lạm phát và tiến độ triển khai các chính sách hỗ trợ tín dụng.

Nhiều chuyên gia nhận định mặt bằng lãi suất thả nổi bất động sản 2026 khó giảm mạnh trong ngắn hạn và nhiều khả năng vẫn duy trì quanh mức 12–14%/năm.

Trong bối cảnh đó, dự báo thị trường bất động sản nửa cuối 2026 sẽ tiếp tục theo xu hướng phân hóa.

Thị trường dự kiến có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới từ hơn 30 dự án mở bán trong 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên, sức mua vẫn chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư trung, dài hạn.

Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp được dự báo chỉ dao động khoảng 20–30%, cho thấy hoạt động đầu cơ ngắn hạn chưa có dấu hiệu quay trở lại.

Thi trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, lãi suất vay mua nhà 2026 thanh khoản bất động sản sẽ tiếp tục là yếu tố chi phối thị trường trong vài quý tới.

Các chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn, giãn tiến độ thanh toán và phát triển dự án đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Ngược lại, những dự án pháp lý chưa hoàn thiện, thiếu tiện ích hoặc mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Có thể thấy, thị trường bất động sản từ phân hóa đến chọn lọc không phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng, mà là quá trình sàng lọc tự nhiên để dòng vốn tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực.

Trong giai đoạn này, người mua có nhu cầu ở thực, sử dụng nguồn vốn tự có và lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch sẽ có nhiều lợi thế hơn trong quá trình đàm phán và tìm kiếm cơ hội trên thị trường.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: