Trong nhiều năm, giá trị bất động sản Hà Nội và TP HCM thay đổi chủ yếu theo xu hướng tập trung vào khu vực lõi đô thị. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, động lực tăng trưởng của thị trường đang chuyển sang một giai đoạn mới. Hạ tầng, quy hoạch và sự dịch chuyển dân cư sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong dài hạn.

Vậy quá trình tái quy hoạch đô thị Hà Nội TP HCM sẽ tạo ra những thay đổi gì và cơ hội đầu tư sẽ nằm ở đâu?

Quy hoạch đô thị đang tái định hình thị trường

Khảo sát hơn 1.000 khách hàng của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy 96% người được hỏi cho rằng quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua bất động sản. Điều này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong tư duy đầu tư: thay vì chỉ quan tâm đến giá và vị trí hiện tại, người mua ngày càng chú trọng đến định hướng phát triển dài hạn của khu vực.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tái quy hoạch đô thị Hà Nội TP HCM xuất phát từ ba áp lực lớn: hạ tầng khu vực lõi xuống cấp, mật độ dân cư quá cao gây ùn tắc và ô nhiễm, cùng yêu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh để thu hút đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Bài học Thượng Hải Seoul tái quy hoạch cho thấy khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ và chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng thay đổi theo. Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990–2020, GDP tăng hơn 53 lần, FDI tăng mạnh, trong khi mật độ dân cư khu lõi giảm đáng kể nhờ sự phát triển của các khu vực mới. Seoul cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi mở rộng không gian đô thị và phát triển các trung tâm vệ tinh.

Hà Nội chuyển sang mô hình đa cực, đa trung tâm 

Hiện nay, khu vực nội đô Hà Nội có mật độ dân số rất cao, khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn thành phố chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, hơn 2.000 chung cư cũ đang tạo áp lực lớn lên công tác cải tạo đô thị.

Để giải quyết bài toán này, Hà Nội đang triển khai mô hình đa cực đa trung tâm bất động sản, kết hợp phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Theo quy hoạch, thành phố sẽ hoàn thiện các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 cùng 5 tuyến metro Hà Nội trong giai đoạn tới. Đồng thời, Hà Nội định hướng phát triển 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm và 9 hành lang động lực.

Trong bối cảnh đó, bất động sản đô thị vệ tinh Hà Nội như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ Tây và các khu vực phát triển theo mô hình TOD được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới.

Kinh nghiệm từ Thượng Hải cho thấy giá bất động sản chỉ tăng bền vững khi quy hoạch đi cùng hạ tầng thực tế. Trong hơn 20 năm, giá nhà tại thành phố này tăng mạnh nhờ quá trình tái quy hoạch, phát triển metro và mở rộng các trung tâm kinh tế mới.

Điều quan trọng không phải là kỳ vọng tăng giá, mà là việc quy hoạch giúp phân bổ lại dân cư, việc làm và nguồn cung nhà ở một cách hợp lý.

Thành phố Hồ Chí Minh định hình ba cực kinh tế mới

Sau sáp nhập, TP.HCM có quy mô khoảng 14 triệu dân và đóng góp gần 25% GDP cả nước. Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải tổ chức lại không gian phát triển.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, mô hình ba cực kinh tế TP HCM Bình Dương Bà Rịa có nhiều điểm tương đồng với vùng đô thị Seoul.

Trong mô hình này:

• TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, công nghệ và quản lý.
• Bình Dương phát triển công nghiệp và sản xuất.
• Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành trung tâm logistics và cảng biển.

Ba cực này được kết nối bằng hệ thống hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro.

Chính hạ tầng metro Vành đai giá trị bất động sản sẽ quyết định sự lan tỏa của dòng tiền đầu tư trong nhiều năm tới, thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm như trước đây.

Kinh nghiệm của Seoul cho thấy khi mỗi khu vực đảm nhận một chức năng kinh tế riêng và được kết nối bằng hạ tầng hiện đại, dân cư sẽ dịch chuyển dần ra các đô thị vệ tinh, đồng thời giá trị bất động sản cũng được phân bổ lại trên toàn vùng.

Cơ hội đầu tư đang dịch chuyển

Theo chuyên gia Rich Nguyen, bất động sản Hà Nội và TP HCM thay đổi không đồng nghĩa tất cả khu vực đều tăng giá.

Bài học từ bài học Thượng Hải Seoul tái quy hoạch cho thấy chỉ những khu vực đáp ứng đồng thời ba điều kiện mới tạo ra giá trị bền vững:

• Hạ tầng được triển khai đúng tiến độ.
• Chức năng kinh tế rõ ràng.
• Có nhu cầu dân cư và việc làm thực tế.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên chạy theo thông tin quy hoạch đơn thuần mà cần đánh giá khả năng hiện thực hóa của từng dự án hạ tầng.

Tại Hà Nội, cơ hội tập trung ở các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ metro, Vành đai 3,5 và mô hình TOD như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc.

Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, chuỗi ba cực kinh tế TP HCM Bình Dương Bà Rịa mở ra nhiều tiềm năng tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và các khu vực kết nối với sân bay Long Thành.

Đây cũng là xu hướng dịch chuyển dân cư bất động sản vùng ven, khi người dân dần lựa chọn sinh sống tại những khu vực có hạ tầng tốt, chi phí hợp lý và kết nối thuận tiện thay vì tập trung vào khu vực lõi.

Quy hoạch sẽ quyết định chu kỳ tăng trưởng mới

Theo chuyên gia Rich Nguyen, quá trình tái quy hoạch đô thị Hà Nội TP HCM không làm giảm vai trò của khu vực trung tâm mà mở rộng không gian phát triển cho toàn vùng.

Khi mô hình đa cực đa trung tâm bất động sản hình thành hoàn chỉnh, giá trị sẽ không còn tập trung vào một vài quận trung tâm mà lan tỏa tới các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, chức năng kinh tế rõ ràng và khả năng thu hút dân cư.

Trong chu kỳ mới, yếu tố quyết định giá trị bất động sản không còn là khoảng cách đến trung tâm, mà là khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng quy hoạch và nhu cầu sử dụng thực tế.

Đó cũng chính là nền tảng để dịch chuyển dân cư bất động sản vùng ven trở thành xu hướng phát triển chủ đạo của thị trường trong 5–10 năm tới.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: