Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa gửi hồ sơ Luật Đất đai sửa đổi đến các bộ, ngành, địa phương và hiệp hội để lấy ý kiến trước thời hạn 24/7/2026. 

Trong 7 nhóm chính sách được đề xuất, nội dung đáng chú ý nhất là định hướng sửa Luật Đất đai giá đất sát thị trường,thông qua việc xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, tăng tính minh bạch và từng bước xóa bỏ cơ chế nhiều giá đất bất động sản. Nếu được thông qua, đây sẽ là một trong những thay đổi có ảnh hưởng lớn nhất tới thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. 

Vì sao giá đất sát thị trường là trọng tâm của lần sửa đổi này?

Sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, nhiều vướng mắc về định giá, tài chính đất đai và quản lý dữ liệu đã bộc lộ rõ.

Theo cơ quan soạn thảo, lần sửa đổi này hướng đến xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, công khai và vận hành trên nền tảng số, thay vì phụ thuộc nhiều vào cơ chế hành chính như trước.

Điểm cốt lõi là xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất liên thông 2026, kết nối dữ liệu đất đai với thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản. Đây được xem là nền tảng để hạn chế thao túng giá đất bất động sản và từng bước xóa bỏ tình trạng tồn tại nhiều mức giá khác nhau cho cùng một thửa đất.

7 nhóm chính sách mới tác động gì đến thị trường?

Dự thảo tập trung vào 7 nhóm chính sách lớn.

Thứ nhất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dự thảo điều chỉnh theo mô hình quy hoạch sử dụng đất đai hai cấp chính quyền, phù hợp với việc sắp xếp đơn vị hành chính mới, giúp việc quản lý và triển khai quy hoạch thống nhất hơn.

Thứ hai, giao đất và cho thuê đất. Việc hoàn thiện cơ chế giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất được kỳ vọng rút ngắn thời gian triển khai dự án, góp phần tăng trưởng nguồn cung nhà ở.

Thứ ba, thu hồi đất và tái định cư. Dự thảo hướng đến nâng cao quyền lợi người dân khi thu hồi đất, từ đó giảm vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Thứ tư, tài chính đất đai. Đây là nhóm chính sách quan trọng nhất với định hướng tài chính đất đai Luật Đất đai sửa đổi. Nhà nước sẽ hoàn thiện bảng giá đất hệ số điều chỉnh 2026, đồng thời phân định rõ trách nhiệm giữ Trung ương và địa phương trong việc xây dựng và áp dụng giá đất.

Thứ năm, bổ sung cơ chế tài chính phù hợp với một số loại hình sử dụng đất như nhà ở cho thuê.

Thứ sáu, đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai, tạo nền tảng cho cơ sở dữ liệu giá liên thông 2026 vận hành hiệu qảu và hạn chế gian lận trong kê khai giá giao dịch.

Thứ bảy, tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm nhằm bảo đảm các chính sách mới được thực thi hiệu quả.

Cơ chế TOD mở ra cơ hội mới cho bất động sản 

Một điểm mới đáng chú ý là lần đầu tiên cơ chế TOD được đưa vào dự thảo luật.

Theo đó, Nhà nước sẽ bổ sung cơ chế phát triển đô thị quanh các tuyến giao thông công cộng, kết hợp TOD đấu giá đất điều tiết giá trị tăng thêm thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Cơ chế này giúp một phần giá trị gia tăng từ đất do đầu tư hạ tầng tạo ra được quay trở lại ngân sách để tái đầu tư cho hạ tầng và các công trình công cộng.

Trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai nhiều tuyến metro, đây được xem là nền tảng pháp lý quan trọng để phát triển các đô thị TOD trong tương lai.

Nhà đầu tư cần quan tâm điều gì?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, nếu định hướng sửa Luật Đất đai giá đất sát thị trường được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ thay đổi theo hướng minh bạch hơn trong vài năm tới.

Việc xóa bỏ cơ chế nhiều giá đất bất động sản sẽ giúp giảm chênh lệch giữa giá ke khai và giá giao dịch thực tế, đồng thời hạn chế tình trạng thao túng giá đất bất động sản.

Đối với doạn nghiệp, hệ thống định giá minh bạch hơn có thể góp phần giảm chi phí phát triển dự án và tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở.

Đối với nhà đầu tư, lợi nhuận sẽ ngày càng phụ thuộc vào giá trị khai thác thực tế của tài sản thay vì chênh lệch giá do cơ chế hành chính. Những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu sử dụng thực sẽ có nhiều dư địa tăng trường hơn các kh vực chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây mới là dự thảo lấy ý kiến. Sau khi hoàn thiện, dự luật còn phải trải qua quá trình thẩm định và thông qua trước khi có hiệu lực. Vì vậy, tác động thực tế sẽ diễn ra theo lộ trình trong những năm tới, thay vì ngay lập tức.

Trong dài hạn, nếu các chính sách được thực hiện đồng bộ, sửa Luật Đất đai giá đất sát thị trường sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ và tạo nền tảng phát triển bền vững cho cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua ở thực.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: