Lần đầu tiên, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê được tách thành chương riêng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thay vì gộp chung với nhà ở xã hội. Đi kèm là nhiều cơ chế ưu đãi như tính giá đất theo bảng giá, vay vốn ưu đãi, rút ngắn thủ thục và khuyến khích phát triển nhà cho thuê.
Nếu được Quốc hội thông qua, đây có thể trở thành cú hích lớn giúp tăng trưởng cung nhà ở vừa túi tiền và thúc đẩy thị trường cho thuê chuyên nghiệp tại Việt Nam.
Mục lục
Vì sao cần khung pháp lý riêng?
Theo Bộ Xây dựng, sau hơn hai năm thực hiện, Luật Nhà ở 2023 đã bộc lộ khoảng trống cần bổ sung.
Thứ nhất, thị trường thiếu phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Hiện chỉ tồn tại nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong khi Luật Nhà ở sửa đổi ưu đãi nhà ở giá phù hợp nhằm lấp đầy khoảng trống này.
Thứ hai, chính sách nhà cho thuê dài hạn 2026 cần cơ ché thực thi cụ thể. Nếu khong có ưu đãi đầu tư và quy định riêng, rất khó hình thành thị trường cho thuê chuyên nghiệp.
Thứ ba, Luật Nhà ở cần đồng bộ với Luật Đầu tư Luật Xây dựng và mô hình chính quyền địa phương mới.
4 điểm mới quan trọng nhất
Nhà ở thương mại giá phù hợp có nhiều ưu đãi
Dự thảo đưa ra hàng loạt ưu đãi đầu tư nhà ở giá phù hợp như:
- Chỉ định nhà đầu tư thay vì đấu thầu trong một số trường hợp.
- Rút ngắn thủ tục quy hoạch và xây dựng.
- Được vay vốn ưu đãi.
- Giá đất tính theo bảng giá nhà ở phù hợp thay vì giá thị trường, giúp giảm đáng kể chi phí dự án.
Đổi lại, người mua bị hạn chế chuyển nhượng nhà ở giá phù hợp 5 năm nhằm tránh đầu cơ.
Nhà ở cho thuê lần đầu có chương luật riêng
Dự thảo dành riêng một chương quy định về chính sách nhà cho thuê dài hạn 2026, bao gồm điều kiện đầu tư, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê và cơ chế quản lý.
Các mô hình được khuyến khích gồm nhà ở cho thuê theo dự án, nhà ở của Quỹ nhà ở quốc gia và nhà lưu trú công nhân.
Trao quyền mạnh hơn cho địa phương
Phân cấp UBND tỉnh phát triển nhà ở là điểm mới đáng chú ý. Địa phương được quyết định tỉ lệ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội trong từng dự án, lựa chọn chủ đầu tư và áp dụng các cơ chế ưu đãi phù hợp với nhu cầu thực tế.
Cơ chế thưởng cho dự án phát triển nhà cho thuê
Điểm mới nổi bật là cơ chế thưởng diện tích nhà cho thuê. Nếu chủ đầu tư dành tỷ lệ nha fcho thuê cao hơn mức tối thiểu, sẽ được hưởng thêm quỹ đất hoặc diện tích sàn thương mại theo quy địch của Chính phủ.
Đây là cơ chế khuyến khích bằng lợi ích kinh tế thay vì chỉ áp dụng yêu cầu bắt buộc.
Tác động đến thị trường
Theo chuyên gia Rich Nguyen, đây là cải cách mang tính hệ thống vì không chỉ đưa ra chủ trương mà còn bổ sung cơ chế thực hiện.
Tích cực nhất là việc giá đất tính theo bảng giá nhà ở phù hợp cùng các ưu đãi về vốn và thủ tục sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, từ đó tăng khả năng phát triển nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập người dân.
Tuy nhiên, việc phân cấp UBND tỉnh phát triển nhà ở cũng có thể tạo ra sự khác biệt giữa các địa phương. Những tỉnh, thành triển khai quyết liệt sẽ sớm có nguồn cung mới, trong khi nơi chậm triển khai có thể tiếp tục thiếu nhà ở giá phù hợp.
Đối với người mua, đây là cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính nhưng cần lưu ý quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở giá phù hợp 5 năm, nên phù hợp với nhu cầu ở thực hơn là đầu tư ngắn hạn.
Nhà đầu tư cần làm gì?
Dự thảo hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện trước khi trình Quốc hội. Vì vậy, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào các nghị định hướng dẫn và tốc độ triển khai của từng địa phương.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, doanh nghiệp nên chủ động chuẩn bị quỹ đất và làm việc sớm với chính quyền để nắm rõ cơ chế ưu đãi. Người mua cần cân nhắc nhu cầu ở lâu dài do quy định hạn chế chuyển nhượng, còn nhà đầu tư quan tâm thị trường cho thuê nên theo dõi sát cơ chết thưởng diện tích nhà cho thuê, bởi đây có thể trở thành lợi thế lớn cho các dự án trong những năm tới.
Để hiểu rõ hơn về những thay đổi của nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê quý độc giả có thể theo dõi The Rich Show số 187 trên kênh Youtube Rich Nguyen.
