Thị tường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh khi các ngân hàng đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng và đẩy nhanh xử lý tài sản bảo đảm. Trong bối cảnh đó, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc là hướng đi cần thiết, thay vì áp dụng một cơ chế siết vốn đồng loạt cho toàn thị trường. 

Theo VARS IRE, tín dụng bất động sản không phải một nhóm đồng nhất. Vốn phục vụ người mua nhà ở thực, dự án sắp hoàn thành và hoạt động đầu tư đầu cơ có mức độ rủi ro hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, câu chuyện quan trọng hiện nay không còn là “siết hay mở tín dụng”, mà là dòng vốn bất động sản phân bổ đúng chỗ 2026 như thế nào. 

Kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc quan trọng vì sao?

Theo VARS IRE, tín dụng bất động sản hiện bao gồm nhiều nhóm khác nhau, từ khoản vay mua nhà, nhận chuyển nhượng bất động sản đến vốn dành cho doanh nghiệp phát triển và kinh doanh dự án. Mỗi nhóm có mục đích sử dụng vốn, dòng tiền và khả năng trả nợ khác nhau.

Nếu kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc không được thực hiện mà thay vào đó là siết đồng loạt, những dự án có pháp lý đầy đủ và khả năng hoàn thành cũng có thể bị hạn chế nguồn vốn như các dự án rủi ro cao. Khi đó, người mua nhà ở thực khó tiếp cận tín dụng, trong khi doanh nghiệp có dự án tốt lại thiếu tiền hoàn thiện công trình.

Rủi ro lớn hơn nằm ở hiệu ứng dây chuyền. Khi chủ đầu tư thiếu vốn, tiến độ dự án có thể chậm lại. Người mua lo ngại không được bàn giao nhà sẽ trì hoãn thanh toán, khiến dòng tiền của doanh nghiệp tiếp tục suy giảm. Thanh khoản giảm, niềm tin suy yếu và áp lực nợ tăng lên. Vì vậy, VARS IRE cảnh báo cách tiếp cận tín dụng bất động sản cào bằng có thể tạo ra tác động ngược với mục tiêu ổn định thị trường.

Phân loại tín dụng bất động sản theo rủi ro để dòng vốn đi đúng chỗ 

Thay vì xem toàn bộ thị trường bất động sản có cùng mức độ rủi ro VARS IRE đề xuất phân loại tín dụng bất động sản theo rủi ro, dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai dự án, năng lực tài chính và khả năng phục hồi.

Có thể chia dự án thành ba nhóm. Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và chỉ thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Đây là nhóm cần được ưu tiên tín dụng để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhóm B gồm những dự án vẫn có khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại tài chính, bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc điều chỉnh phương án kinh doanh. Với nhóm này, ngân hàng có thể tiếp tục hỗ trợ nhưng cần đi kèm điều kiện kiểm soát chặt chẽ.

Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi và cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Việc tiếp tục bơm vốn vào nhóm này có thể khiến rủi ro tích tục thay vì được giải quyết.

Nếu cơ chế này được triển khai hiệu quả, dòng vốn bất động sản phân bổ đúng chỗ 2026 sẽ vừa hỗ trợ các dự án có khả năng phục hồi, vừa hạn chế dòng tiền chảy vào những tài sản rủi ro cao.

Kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc: Không chỉ dựa vào room tín dụng

Một trong những thay đổi quan trọng được VARS IRE đề xuất là chuyển từ cách kiểm soát theo ngành sang đánh giá cụ thể người vay và tài sản.

Thay vì chỉ dựa vào room tín dụng bất động sản, ngân hàng có thể tăng cường sử dụng các chỉ số như LTV, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Trong đó, LTV – tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm bất động sản – có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng để đánh giá mức độ an toàn của khoản vay.

Cách tiếp cận này cho phép ngân hàng phân biệt rõ hơn giữa một khách hàng có tài sản bảo đảm tốt, thu nhập ổn định và khả năng trả nợ với một khoản vay có mức độ rủi ro cao. Nhờ đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc có thể hạn chế đầu cơ nhưng không làm nghẽn dòng vốn dành cho nhu cầu ở thực.

Tín dụng nhà ở thực và dự án hoàn thành cần được ưu tiên

Theo định hướng của VARS IRE, một trong những mục tiêu quan trọng của chính sách tín dụng là bảo đảm vốn tiếp tục chạy vào những dự án có khả năng hoàn thành và tạo ra sản phẩm thực tế cho thị trường.

Điều này đặc biệt quan trọng với tín dụng nhà ở thực và dự án hoàn thành 2026. Khi nguồn vốn được ưu tiên cho các dự án đủ điều kiện, doanh nghiệp có thể hoàn thiện công trình, bàn giao nhà và thu hồi dòng tiền. Người mua cũng có thêm cơ hội tiếp cận sản phẩm thực thay vì phải chờ đợi những dự án bị đình trệ.

Ngược lại, những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc có nguy cơ không thể triển khai cần được kiểm soát chặt hơn. Đây là cách phân bổ tín dụng dựa trên chất lượng tài sản thay vì chỉ dựa trên tên gọi “bất động sản”.

Ngân hàng xử lý nợ xấu bất động sản: Thanh lọc thay vì đóng băng

Song song với việc phân bổ vốn cho dự án tốt, ngân hàng xử lý nợ xấu bất động sản 2026 cũng là một phần quan trọng của quá trình thanh lọc thị trường.

Thực tế, nhiều ngân hàng đang rao bán tài sản bảo đảm từ nhà đất, nhà xưởng đến những khu đất có giá trị hàng trăm tỷ đồng. Việc xử lý các tài sản này giúp ngân hàng thu hồi vốn và giảm áp lực trên bảng cân đối.

VARS IRE cho rằng những dự án không còn khả năng phục hồi cần được xử lý thay vì tiếp tục duy trì bằng nguồn vốn mới. Trong khi đó, các dự án có khả năng tái cấu trúc nên được tạo điều kiện để chuyển nhượng, M&A hoặc cơ cấu lại tài chính.

Cách làm này có thể giúp thị trường hình thành một quá trình thanh lọc thực chất: Doanh nghiệp tốt có cơ hội phục hồi, còn tài sản yếu kém được chuyển sang chủ sở hữu có năng lực hơn.

Kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc và đa dang hóa nguồn vốn

Một vấn đề khác được VARS IRE nhấn mạnh là thị trường không nên phụ thuộc quá lớn vào tín dụng bất động sản.

Việc đa dạng hóa vốn bất động sản REIT, trái phiếu và các kênh huy động khác có thể giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào một nguồn vốn duy nhất. Tuy nhiên, mở rộng kênh vốn phải đi cùng minh bạch thông tin, định giá tài sản độc lập và kiểm soát rủi ro tốt.

Kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc sẽ thay đổi thị trường ra sao?

Về bản chất, kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc không nhằm đóng cửa dòng vốn đối với thị trường mà hướng tới việc đưa vốn đến đúng người vay, đúng dự án và đúng mục đích.

Doanh nghiệp có dự án pháp lý sạch, khả năng hoàn thành cao sẽ có lợi thế tiếp cận vốn. Người mua nhà ở thực có khả năng trả nợ cũng được hưởng lợi khi tín dụng được phân bổ chính xác hơn. Ngược lại, những dự án đầu cơ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc không còn khả năng phục hồi sẽ phải đối mặt với áp lực tái cấu trúc hoặc thanh lý.

Đây cũng có thể là bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản 2026: từ tăng trường dựa nhiều vào lượng vốn sang tăng trưởng dựa trên chất lượng dòng vốn. Khi tín dụng được phân loại theo rủi ro và các nguồn vốn khác được phát triển song song, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi theo hướng bền vững hơn, thay vì tạo ra một chu kỳ tăng trưởng nóng mới.

Hy vọng bài viết về kiểm soát tín dụng bất động sản có chọn lọc và quan điểm của VARS IRE đã mang đến quý độc giả những tin hữu ích.

Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: