Nhà ở thương mại giá phù hợp đang được đề xuất bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. HoREA cho rằng việc hình thành một phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường có thể mở thêm cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào thị trường, bài toán quan trọng không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở quỹ đất, thủ tục, lợi nhuận doanh nghiệp và khả năng tiếp cận tín dụng.

Nhà ở thương mại giá phù hợp xuất hiện từ khoảng trống nào?

Đề xuất về nhà ở thương mại giá phù hợp được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra trong bối cảnh thị trường đang tồn tại một khoảng trống ngày càng rõ giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá cao. Ngày 6/9/2026, HoREA có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, kiến nghị bổ sung chính sách phát triển loại hình nhà ở này vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo HoREA, nguồn cung nhà ở thương mại đã suy giảm đáng kể trong nhiều năm. Số lượng dự án giảm từ 92 dự án với hơn 42.900 căn năm 2017 xuống chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn vào năm 2024. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất khỏi thị trường: năm 2020 chỉ có 163 căn, tương đương khoảng 1% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường; từ năm 2021 đến 2024 không còn căn hộ thuộc phân khúc này được đưa ra thị trường theo số liệu HoREA dẫn.

Ở chiều ngược lại, nhà ở thương mại cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Giai đoạn 2019-2023, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường, trong khi tại TP.HCM cũ, phân khúc cao cấp từng chiếm toàn bộ nguồn cung nhà ở thương mại.

Điều này tạo ra một nghịch lý: thị trường vẫn có nhiều dự án mới, nhưng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người mua lại thiếu hụt.

Nhà ở thương mại giá phù hợp có gì khác nhà ở xã hội?

Một điểm quan trọng trong đề xuất là nhà ở thương mại giá phù hợp không phải nhà ở xã hội.

Theo HoREA, loại hình này về bản chất vẫn vận hành theo cơ chế thị trường. Doanh nghiệp sẽ đầu tư, kinh doanh và chịu trách nhiệm về hiệu quả dự án thay vì dựa hoàn toàn vào cơ chế bao cấp của Nhà nước. Mục tiêu là tạo ra một phân khúc trung gian, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp nhưng không nhất thiết thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đây là điểm có ý nghĩa đối với thị trường. Nếu chỉ tập trung vào nhà ở xã hội, nguồn cung vẫn khó bao phủ toàn bộ nhu cầu của người dân. Trong khi đó, một bộ phận người mua có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận căn hộ thương mại hiện nay lại có thể nằm ngoài cả hai nhóm.

Vì vậy, nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình được kỳ vọng tạo thêm một lựa chọn ở giữa hai phân khúc.

HoREA đề xuất loại hình này chủ yếu phát triển dưới dạng chung cư đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành. Tại khu vực nông thôn, miền núi, có thể nghiên cứu nhà ở thấp tầng phù hợp với điều kiện thực tế.

Nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được kiểm soát giá như thế nào? 

Một trong những vấn đề đáng chú ý nhất của đề xuất là cách xác định giá bán.

Thay vì quy định cứng mức lợi nhuận tối đa mà doanh nghiệp được hưởng, HoREA kiến nghị Nhà nước có thể xác lập giá trần nhà ở thương mại theo từng khu vực. Doanh nghiệp sẽ chủ động tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, nhưng giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê không được vượt mức trần do địa phương quy định.

Cách tiếp cận này khác với việc áp đặt một tỷ suất lợi nhuận cố định cho tất cả doanh nghiệp. Trên thực tế, chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và điều kiện triển khai dự án có thể khác nhau rất lớn giữa từng địa phương.

Nếu áp dụng một mức lợi nhuận cứng, những dự án có chi phí đầu vào cao có thể không còn đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Ngược lại, cơ chế giá trần có thể tạo ra một giới hạn về khả năng chi trả nhưng vẫn để doanh nghiệp tự cân đối bài toán kinh doanh.

HoREA cũng dẫn lại kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, khi chính sách gắn mức giá bán tối đa với điều kiện được hưởng ưu đãi. Theo hiệp hội, cơ chế này từng thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, cho thấy việc thiết kế chính sách theo tiêu chí rõ ràng có thể tạo động lực cho khu vực tư nhân.

Nhà ở thương mại giá phù hợp cần gì để doanh nghiệp tham gia?

Giá bán thấp hơn không đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ tự động tham gia phát triển dự án. Ngược lại, bài toán lớn nhất có thể nằm ở hiệu quả đầu tư.

Để luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp có tính khả thi, HoREA đề xuất cơ chế ưu tiên về thủ tục và tạo thêm dư địa cho địa phương điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch nhằm khuyến khích phát triển các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ. Người mua cũng được đề xuất tiếp cận các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi từ tổ chức tín dụng.

Đây là yếu tố quan trọng bởi giá nhà không chỉ phụ thuộc vào giá đất. Thời gian hoàn tất thủ tục, chi phí tài chính, chi phí xây dựng và tốc độ triển khai dự án đều tác động trực tiếp đến giá thành cuối cùng.

Nếu doanh nghiệp phải mất quá nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý hoặc chịu chi phí vốn cao, việc giảm giá bán sẽ trở nên khó khăn. Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình cần được thiết kế đồng bộ thay vì chỉ tập trung vào việc yêu cầu doanh nghiệp bán rẻ hơn.

Nhà ở thương mại giá phù hợp không thể thay thế nhà ở xã hội

Một vấn đề khác cần được kiểm soát là quỹ đất.

HoREA cho rằng cần phân định rõ quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. Nếu sử dụng quỹ đất vốn dành cho nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, chính sách mới có nguy cơ vô tình làm giảm nguồn lực dành cho nhóm đối tượng đang được ưu tiên.

Theo đề xuất, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nên được phát triển từ quỹ đất dành cho nhà ở thương mại hoặc những loại đất khác đủ điều kiện theo quy hoạch và pháp luật đất đai. Đồng thời, vì bản chất vẫn là dự án nhà ở thương mại, dự án vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định.

Cách phân định này có ý nghĩa quan trọng. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cần được bổ sung, nhưng không nên đánh đổi bằng việc thu hẹp nguồn lực dành cho nhà ở xã hội.

Về dài hạn, hai phân khúc nên được xem là hai mảnh ghép bổ sung cho nhau. Nhà ở xã hội hướng đến nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện chính sách, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp có thể mở rộng lựa chọn cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp nhưng không thuộc diện hưởng nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại giá phù hợp có thể thay đổi thị trường ra sao?

Nếu được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi và xây dựng được cơ chế triển khai phù hợp, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể tạo ra tác động đáng kể đến cơ cấu nguồn cung.

Trước hết, đây có thể là cơ hội để thị trường bổ sung những sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thay vì tiếp tục tập trung quá lớn vào phân khúc cao cấp. Thứ hai, cơ chế rõ ràng hơn có thể giúp doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư và quyết định tham gia trên cơ sở thị trường.

Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cách chính sách được thiết kế. Giá trần cần đủ thấp để bảo đảm khả năng chi trả nhưng cũng phải đủ hấp dẫn để doanh nghiệp có động lực đầu tư. Quỹ đất phải được phân bổ hợp lý, thủ tục cần được rút ngắn và chính sách tín dụng phải thực sự hỗ trợ được người mua.

Do đó, đề xuất HoREA đề xuất nhà ở giá phù hợp không đơn thuần là câu chuyện tạo thêm một tên gọi mới cho thị trường. Nếu được luật hóa đúng cách, đây có thể trở thành một cơ chế bổ sung để giải quyết khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Quan trọng hơn, mục tiêu cuối cùng không phải chỉ là tạo ra những căn hộ có giá thấp hơn, mà là hình thành một nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân, đồng thời bảo đảm doanh nghiệp vẫn có động lực phát triển dự án. Đây mới là điều kiện để thị trường nhà ở tiến gần hơn đến trạng thái cân bằng giữa cung, cầu và khả năng chi trả.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: