Chiều 24/8, ngay sau phiên bế mạc Kỳ họp bất thường thứ nhất, Quốc hội khóa XVI đã cùng lúc cho ý kiến về định hướng chính sách của ba đạo luật cốt lõi nhất ngành bất động sản: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là lần đầu tiên cả ba luật này được thảo luận đồng thời ngay từ khâu định hướng chính sách, thay vì sửa đổi riêng lẻ từng luật như thông lệ nhiều năm qua.

NGUYÊN NHÂN VÀ BỐI CẢNH

1. Điểm nghẽn kéo dài từ tình trạng sửa luật riêng lẻ, thiếu đồng bộ
Nhiều năm qua, mỗi khi một luật liên quan bất động sản được sửa đổi, tình trạng phổ biến là “vá lỗi cục bộ” — sửa xong Luật Đất đai lại phát sinh vướng mắc ở Luật Nhà ở, sửa xong Luật Nhà ở lại lộ bất cập ở Luật Kinh doanh bất động sản. Đây chính là bối cảnh khiến Quốc hội lần này quyết định thay đổi cách làm.

2. Ba luật liên quan chặt chẽ, sửa riêng lẻ dễ tạo ra chắp vá
Theo bà Phạm Thị Hồng Yến, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cách làm thảo luận đồng thời định hướng chính sách của cả ba luật có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn, hoàn thiện chính sách, kiểm chứng tác động, tính khả thi cũng như bảo đảm tính đồng bộ giữa các dự án luật.

3. Cần chấm dứt tình trạng “chuyển vướng mắc từ luật này sang luật khác”
Bà Yến nêu rõ: cách làm này góp phần hạn chế tình trạng chính sách, pháp luật được sửa đổi, bổ sung một cách riêng lẻ, thiếu tính đồng bộ, tránh việc áp dụng các giải pháp mang tính tình huống hoặc chuyển vướng mắc từ luật này sang luật khác — đây chính là căn bệnh cố hữu mà nhiều lần sửa luật trước đây chưa giải quyết được.

4. Bàn định hướng trước giúp kiểm chứng tính khả thi sớm hơn
Việc thảo luận từ sớm định hướng chính sách — trước khi đi vào soạn thảo chi tiết từng điều khoản — giúp mỗi quy định trong tương lai hướng thẳng tới tháo gỡ những điểm nghẽn, rào cản cụ thể từ thực tiễn, đồng thời tạo dư địa phát triển mới và điều kiện cần thiết để tổ chức thực hiện hiệu quả.

5. Mục tiêu cuối cùng là biến đất đai và nhà ở thành nguồn lực phát triển thực sự
Bà Yến nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng là đưa nguồn lực đất đai, các chính sách về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, đồng thời đóng góp vào tăng trưởng kinh tế – xã hội của các địa phương và cả nước.

ẢNH HƯỞNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

A. ĐIỂM TÍCH CỰC

1. Gỡ điểm nghẽn thu hồi đất, bồi thường, tái định cư
– Chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống” → dự án không còn bị đình trệ chỉ vì đàm phán giá bồi thường kéo dài.
– Khu tái định cư bắt buộc có hạ tầng, trường học, trạm y tế, giao thông đồng bộ → giảm khiếu kiện, tăng tốc độ giải phóng mặt bằng cho các dự án bất động sản, hạ tầng.

2. Minh bạch hóa cơ chế giá đất, giảm rủi ro định giá cho doanh nghiệp
– Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, kết nối liên thông dữ liệu đất đai – nhà ở – bất động sản.
– Doanh nghiệp dự báo được chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất chính xác hơn ngay từ đầu → giảm rủi ro phát sinh chi phí ngoài dự kiến khi triển khai dự án.

3. Mở rộng nguồn cung và đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trườnd
– Định hướng đa dạng hóa các chủ thể, loại hình kinh doanh bất động sản → có thêm doanh nghiệp mới tham gia, không còn giới hạn ở nhóm chủ đầu tư truyền thống.
– Trọng tâm phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp → bổ sung một phân khúc nguồn cung mới, giảm áp lực lên thị trường mua – bán.

4. Nhà nước giữ vai trò điều tiết chủ động, hướng tới thị trường lành mạnh
– Sử dụng công cụ, cơ chế, chính sách để kiểm soát và điều tiết thị trường thay vì để tự phát → hạn chế tình trạng sốt giá, đầu cơ theo tin đồn chính sách.
– Cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục, phân cấp – phân quyền cho địa phương → rút ngắn thời gian cấp phép, triển khai dự án.

5. Tăng niềm tin cho nhà đầu tư dài hạn
– Việc sửa đồng bộ 3 luật, tránh chồng chéo, “chuyển vướng mắc từ luật này sang luật khác” → tạo hành lang pháp lý ổn định hơn, giảm rủi ro chính sách đảo chiều giữa chừng.
– Hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch, liên thông → nhà đầu tư đánh giá đúng giá trị tài sản, giảm rủi ro thông tin bất cân xứng.

B. HẠN CHẾ – RỦI RO 

1. Nguy cơ chính sách vẫn còn khoảng trống khi áp dụng thực tế
– Chính đại biểu soạn thảo (bà Phạm Thị Hồng Yến) thừa nhận một số nội dung giữa 3 luật vẫn còn trùng lặp, cần tiếp tục rà soát.
– Nếu không được xử lý dứt điểm trước khi thông qua, thị trường có thể tiếp tục đối mặt tình trạng “luật chờ luật” như nhiều lần sửa đổi trước đây.

2. Độ trễ giữa định hướng chính sách và luật hóa cụ thể còn dài
– Mới dừng ở giai đoạn “cho ý kiến về định hướng chính sách”, chưa phải nội dung luật chính thức.
– Phải chờ đến kỳ họp tháng 10/2026 mới có bước tiếp theo → nhà đầu tư, doanh nghiệp chưa có cơ sở pháp lý cụ thể để hành động ngay.

3. Rủi ro giá đất theo “dữ liệu khoa học” chưa chắc phản ánh đúng thị trường
– Nếu cơ sở dữ liệu đất đai chưa đủ “đúng, đủ, sạch” (như mục tiêu đề ra), việc định giá dựa trên dữ liệu này có thể vẫn lệch so với giá giao dịch thực tế.
– Cần cơ chế kiểm tra, giám sát độc lập để tránh tình trạng bảng giá đất mới vẫn thấp hơn hoặc cao hơn bất hợp lý so với thị trường.

4. Nguy cơ vai trò điều tiết của Nhà nước bị lạm dụng nếu thiếu giám sát
– Nhà nước “sử dụng công cụ, cơ chế, chính sách để kiểm soát và điều tiết thị trường” là định hướng đúng, nhưng nếu không có cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, có thể dẫn đến can thiệp hành chính quá mức, làm giảm tính linh hoạt của thị trường.
– Cần làm rõ ranh giới giữa “điều tiết vĩ mô” và “can thiệp vi mô” vào từng giao dịch, dự án cụ thể.

5. Áp lực thực thi đồng bộ ở cấp địa phương
– Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương là hướng đi đúng, nhưng năng lực triển khai, chuyển đổi số giữa các địa phương hiện không đồng đều.
– Nếu thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát chặt từ Trung ương, chính sách có thể được áp dụng không nhất quán giữa các tỉnh, thành, gây khó khăn cho doanh nghiệp hoạt động đa địa phương.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: