Giá bán sơ cấp bất động sản giảm tới 20%: Vì sao người mua vẫn chưa xuống tiền?

Thị trường bất động sản quý III/2026 xuất hiện nghịch lý: giá bán sơ cấp giảm phổ biến 5–20% so với quý trước, nhưng thanh khoản vẫn suy yếu. Lượng hấp thụ giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi 82% khách hàng cần ít nhất 3 tháng để cân nhắc trước khi mua. Điều này cho thấy giá giảm chưa đủ tạo lực đẩy cho thị trường khi áp lực tài chính và tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu.

Giá bán sơ cấp bất động sản giảm nhưng sức mua tiếp tục suy yếu

Theo báo cáo quý III/2026 của DXS-FERI, giá bán sơ cấp giảm phổ biến 5–20% ở hầu hết loại hình và vùng thị trường.

Tuy nhiên, lượng hấp thụ sơ cấp chỉ đạt khoảng 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lượng hấp thụ đạt 32.469 sản phẩm, giảm 16%.

Ở chiều cung, quý III ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ. Dù nguồn cung mới 9 tháng vẫn tăng 33%, riêng quý III cho thấy dấu hiệu chững lại rõ rệt.

Như vậy, giá giảm nhưng giao dịch chưa phục hồi. Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng chi trả, tính pháp lý và giá trị thực thay vì chỉ nhìn vào mức chiết khấu.

Giá bán sơ cấp bất động sản chịu áp lực từ lãi vay và tâm lý chờ đợi

Một trong những nguyên nhân chính khiến sức mua suy yếu là chi phí vốn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến khoảng 13–15%/năm. Cùng với hạn mức tín dụng còn hạn chế, áp lực trả nợ khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Khảo sát 968 khách hàng của DXS-FERI cho thấy 74% ưu tiên pháp lý dự án, 72% quan tâm uy tín chủ đầu tư và giá bán, 67% chú trọng vị trí và khả năng kết nối.

Đáng chú ý, 82% khách hàng cần từ 3 tháng trở lên để cân nhắc quyết định mua. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng, đặc biệt khi người mua chưa chắc chắn về triển vọng lãi suất và khả năng tài chính dài hạn.

Giá bán sơ cấp bất động sản kéo theo cuộc đua ưu đãi

Trước sức mua yếu, nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu và điều chỉnh phương thức thanh toán. Các chính sách phổ biến gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 2–5 năm.

Một số dự án áp dụng mức thanh toán khoảng 6–8 triệu đồng/tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giảm giá bán thực tế và ưu đãi tài chính. Việc kéo dài tiến độ thanh toán có thể giảm áp lực vốn ban đầu nhưng không đồng nghĩa tổng chi phí sở hữu thấp hơn.

Người mua cần tính toán cả lãi vay sau ưu đãi, số tiền phải trả khi hết thời gian hỗ trợ và khả năng duy trì dòng tiền.

Giá bán sơ cấp bất động sản tạo cơ hội nhưng gia tăng phân hóa

Đối với thị trường: Giá bán và chính sách thanh toán linh hoạt hơn tạo thêm cơ hội cho người mua ở thực. Tuy nhiên, thanh khoản suy yếu và nguồn cung mới thu hẹp cho thấy thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Đối với nhà đầu tư: Cơ hội tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác thực tế. Ngược lại, đầu tư lướt sóng sẽ gặp nhiều rủi ro khi thời gian bán lại kéo dài.

Đối với chủ đầu tư: Doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng giá bán và chính sách tài chính. Những dự án có pháp lý chưa rõ ràng, giá thiếu cạnh tranh hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút dòng tiền.

Góc nhìn The Rich Show: Giá giảm chưa đồng nghĩa thị trường đã tạo đáy

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, trong đó người mua ưu tiên an toàn tài chính và giá trị thực. Việc giảm giá có thể tạo cơ hội tiếp cận sản phẩm tốt hơn, nhưng chưa đủ để khẳng định thanh khoản sẽ sớm phục hồi.

Với nhà đầu tư, cần đặt pháp lý, khả năng khai thác, thanh khoản và sức chịu đựng tài chính lên hàng đầu thay vì chỉ chạy theo mức chiết khấu.

KẾT LUẬN

Giá bán sơ cấp giảm tới 20% nhưng giao dịch vẫn suy yếu cho thấy thị trường đang điều chỉnh sâu về cả giá bán lẫn hành vi mua. Giai đoạn tới, bất động sản có thể phân hóa rõ hơn giữa sản phẩm có giá trị thực và những dự án phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ.

Đón xem The Rich Show để tiếp tục phân tích những chuyển động của thị trường bất động sản và cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: