Hệ số K giá đất có thể tăng 2,6 lần: Vì sao người mua nhà chịu thêm áp lực?

Việc áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K đang được định hướng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, với kỳ vọng đơn giản hóa quy trình xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, theo ước tính của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tiền sử dụng đất đai tại một số dự án có thể tăng 2-2,6 lần. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp đối mặt với áp lực vốn lớn hơn, còn người mua nhà có nguy cơ phải gánh mặt bằng giá cao trong thời gian tới. 

Hệ số K giá đất có thể làm tăng mạnh chi phí sử dụng 

Theo định hướng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất nhân với hệ số K sẽ được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay thế việc xác định giá đất cụ thể.

Cơ chế này được kỳ vọng giúp đơn giản hóa quy trình định giá, giảm thời gian chờ thẩm định và tăng tính chủ động cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cách xác định hệ số K và mức độ phù hợp với giá đất thực tế.

Theo rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026, khoảng 1/3 địa phương áp dụng hệ số bằng 1. Tại Hà Nội, hệ số quy hoạch có thể đạt 1,45, trong khi TP.HCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây.

Nếu thiếu tiêu chí thống nhất về căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và kiểm định hệ số, cơ chế mới có thể khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính.

Hệ số K giá đất tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án

Hiện nay, việc xác định tiền sử dụng đất tại nhiều dự án được thực hiện theo phương pháp thặng dư: lấy doanh thu dự kiến trừ chi phí dự kiến và lợi nhuận định mức của nhà đầu tư để xác định giá trị đất.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, khó khăn nằm ở việc doanh thu và chi phí đều là những con số dự phóng. Khi các đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định có cách đánh giá khác nhau, kết quả định giá có thể chênh lệch đáng kể.

Quá trình thẩm định cũng có thể kéo dài từ vài tháng đến nhiều năm, khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí tài chính và ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án.

Nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K với công thức rõ ràng, doanh nghiệp có thể chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu. Tuy nhiên, nếu hệ số được xác định ở mức cao, khoản tiền sử dụng đất phải nộp cũng có thể tăng mạnh.

Chi phí đất là một cấu phần quan trọng trong tổng mức đầu tư. Khi khoản chi này tăng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh phương án tài chính, giá bán hoặc tiến độ triển khai. Về dài hạn, áp lực chi phí đầu vào có thể hạn chế khả năng phát triển nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập người dân.

Hệ số K giá đất tạo thêm áp lực lên người mua nhà

Tác động của hệ số K không chỉ dừng ở doanh nghiệp bất động sản. Người dân cũng có thể chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.

Đối với người mua nhà, nếu chi phí đất và các đầu vào khác tiếp tục tăng, dư địa giảm giá bán của chủ đầu tư sẽ bị thu hẹp. Trong bối cảnh khả năng chi trả còn hạn chế, giá nhà khó giảm nếu chi phí phát triển dự án không được kiểm soát.

Tuy nhiên, mức tăng tiền sử dụng đất 2–2,6 lần là ước tính đối với một số dự án, không có nghĩa giá bán tất cả các loại bất động sản sẽ tăng tương ứng. Giá nhà còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, tài chính, nguồn cung, sức mua và chiến lược kinh doanh của từng chủ đầu tư.

Hệ số K giá đất cần minh bạch để tránh chuyển điểm nghẽn

Về bản chất, cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K có ưu điểm là giúp doanh nghiệp dự báo nghĩa vụ tài chính và giảm phụ thuộc vào quá trình thẩm định kéo dài.

Tuy nhiên, theo VARS, dự thảo cần làm rõ căn cứ xác định hệ số, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định. Nếu không có tiêu chí cụ thể, điểm nghẽn có thể chỉ chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang khâu xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Vì vậy, yêu cầu quan trọng là hệ số K phải phản ánh sát dữ liệu thị trường, được công khai và cập nhật phù hợp với biến động thực tế. Điều này giúp cân bằng giữa mục tiêu tăng thu ngân sách, khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp và sức chịu đựng tài chính của người dân.

Hệ số K giá đất và triển vọng thị trường bất động sản năm 2027

Theo nhận định được đề cập trong bài viết, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi thực chất hơn trong năm 2027 khi các điểm nghẽn về pháp lý, bảng giá đất và hệ số K dần được tháo gỡ.

Bên cạnh chính sách đất đai, lãi suất cũng là yếu tố quan trọng. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nếu lãi suất huy động thực tế duy trì dưới 7%/năm ở kỳ hạn 12–24 tháng trong 6 tháng tới, đây có thể là tín hiệu cho thấy xu hướng lãi suất đang thay đổi bền vững. Khi đó, ngân hàng có thêm dư địa giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn.

Kết luận

Cơ chế hệ số K giá đất mở ra cơ hội đơn giản hóa quy trình định giá và giúp doanh nghiệp chủ động hơn về chi phí. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí xác định minh bạch và phù hợp với thực tế, nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể tạo thêm áp lực lên giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở.

Bài toán quan trọng không chỉ là thay đổi phương pháp tính giá đất, mà còn phải bảo đảm cơ chế mới hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: