Đề xuất cấm lướt sóng nhà trên giấy: Giá bất động sản có hạ nhiệt hay thanh khoản bị siết?

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang được thảo luận tại Quốc hội, hướng đến hạn chế tình trạng đặt cọc vốn nhỏ rồi sang tay hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, chính sách cũng đặt ra câu hỏi về quyền thanh khoản của người mua và tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà nhằm hạn chế đầu cơ 

Tại phiên họp thảo luận ngày 30/10, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời xây dựng lộ trình chuyển sang bán nhà khi công trình hoàn thành.

Theo đại biểu, cơ chế hiện nay cho phép nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc hoặc thanh toán một khoản nhỏ để giữ chỗ, sau đó chuyển nhượng hợp đồng cho F2, F3 nhằm hưởng chênh lệch. Mức lợi nhuận được đề cập có thể đạt 50-100% vốn bỏ ra.

Việc mua bán qua nhiều tầng trung gian có thể khiến giá đến tay người mua cuối cùng tăng cao, trong khi tài sản thực tế chưa được hình thành và bàn giao. Điều này làm gia tăng yếu tố đầu cơ, gây bất lợi cho người có nhu cầu ở thực.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đi kèm các hàng rào pháp lý

Bên cạnh đề xuất cấm chuyển nhượng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn bổ sung các điều kiện kiểm soát hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Dự thảo cũng quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận, thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế và các khoản liên quan.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản, nhằm kiểm soát tình trạng thổi giá và tạo sốt đất.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tác động đến những ai?

1. Người mua ở thực: Có thể hưởng lợi khi giảm cạnh tranh từ giới đầu cơ và hạn chế tình trạng giá đẩy lên qua nhiều tầng trung gian. Tuy nhiên, nếu gặp khó khăn tài chính trong thời gian chờ bàn giao, họ có thể mất đi phương án chuyển nhượng hợp đồng để thu hồi vốn.
2. Nhà đầu tư lướt sóng: Là nhóm chịu tác động trực tiếp nhất. Mô hình đặt cọc khoản nhỏ rồi sang tay hưởng chênh lệch sẽ bị hạn chế. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể gặp khó khăn nếu không thể chuyển nhượng để thoát hàng.
3. Chủ đầu tư: Có thêm áp lực về điều kiện pháp lý, tiến độ và nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, môi trường giao dịch minh bạch hơn có thể giúp doanh nghiệp có năng lực và thực hiện đúng quy định tạo lợi thế.
4. Sàn giao dịch, môi giới: Có thể mất nguồn thu từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng, buộc phải tập trung nhiều hơn vào giao dịch trực tiếp với người mua cuối cùng.

Cấm chuyển nhượng có đủ để hạ nhiệt giá nhà?

Việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng có thể thu hẹp một kênh đầu cơ, nhưng không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ tự động giảm. Giá nhà còn phụ thuộc vào chi phí đất, nguồn cung, lãi suất và khả năng chi trả của người mua.

Đặc biệt, cần có cơ chế xử lý phù hợp đối với những trường hợp người mua gặp biến cố tài chính hoặc bất khả kháng trong thời gian chờ nhận nhà. Nếu không, chính sách hạn chế đầu cơ có thể đồng thời tạo thêm áp lực thanh khoản cho người mua thực.

Đón xem The Rich Show để tiếp tục phân tích những thay đổi chính sách và tác động đến thị trường bất động sản.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: