Bình luận điểm tin tháng 5/2024: Thị trường bất động sản sẽ sớm khai thông, giảm tranh chấp trong thời gian tới

Tháng 5/2024 là thời điểm nền kinh tế nước ta đang trên đà hồi phục sau những thách thức từ đợt suy thoái trước đó, thị trường bất động sản cũng ghi nhận thêm nhiều tín hiệu tích cực: FDI chảy vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh, trái phiếu ngành bất động sản tăng cả số lượng giao dịch lẫn tổng giá trị, phân khúc nhà đất ven đô “nóng lên” sau cơn sốt chung cư… Đặc biệt hơn vào cuối tháng 5 vừa qua, Quốc Hội đã xem xét cho Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định đề ra trước đó. Liệu quyết định này có giúp thị trường bất động sản sớm khai thông, giảm tranh chấp và tạo đà bứt phá trong những tháng cuối năm nay hay không? Hãy cùng bàn luận cụ thể hơn trong bình luận điểm tin ngày hôm nay.

Kinh doanh bất động sản tích cực hơn trong 5 tháng đầu năm

Mới đây, Tổng Cục thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) đã công bố Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội tháng 5 và 5 tháng đầu năm 2024. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2024, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam (bao gồm: vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần) đạt hơn 11,07 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Đầu tư mới duy trì mức tăng cao so cùng kỳ, kể cả về số dự án và vốn đầu tư.

Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tập chung vào 17 ngành trên tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân, bao gồm: công nghiệp chế tạo chế biến… Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, (sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo), với tổng vốn đầu tư đạt gần 1,98 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, (tăng 70,8% so với cùng kỳ).

Tính chung 5 tháng đầu năm 2024, cả nước có 64,8 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, với tổng số vốn đăng ký hơn 601,2 nghìn tỷ đồng, và tổng số lao động đăng ký 426,4 nghìn lao động; đã tăng 4,5% về số doanh nghiệp, tăng 5,7% về vốn đăng ký, tăng 5% về số lao động, so với cùng kỳ năm trước. Riêng ngành bất động sản có 1.782 doanh nghiệp thành lập mới, bằng 102,2% so với cùng kỳ 2023; số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.529 doanh nghiệp, bằng 124,7% so với cùng kỳ.

Từ thông tin trên có thể thấy tình hình hoạt động bất động sản xuất hiện nhiều chuyển biến tích cực.

Đất nền ven đô “nóng lên” sau cơn sốt chung cư

Thời gian vừa qua, giá chung cư liên tục lập đỉnh mới, thậm chí mỗi ngày chủ nhà lại phát một mức giá cao hơn. Theo đó, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TPHCM dao động khoảng 50-70 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Không chỉ chung cư, gần đây, phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội cũng đã dần có sự sôi động trở lại. Trong đó, những mảnh đất giá trị từ 2 – 3 tỷ đồng được nhà đầu tư ưa chuộng.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%. Ở miền Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I vừa qua và dự báo quý II này của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhiều khu vực quận, huyện ngoại thành Hà Nội đang có mức giá đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. So với quý IV/2023, giá phân khúc đất nền tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng 10-20%.

Theo VARS, giá đất nền ở nhiều nơi đã ngừng giảm. Các sản phẩm đất nền giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven trung tâm, tại các tỉnh, thành phố, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích có sẵn, ghi nhận mức giá tăng lên tới 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Tuy nhiên, VARS cũng đưa ra cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức lưu ý trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, nên tìm hiểu kỹ mức giá phân khúc để tránh hình thành các cơn “sốt ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Hơn 6.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản, xây dựng phát hành trong tháng 5

Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ HNX và SSC, tháng 5/2024 vừa qua nước ta có 19 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trị giá 16.695 tỷ đồng. Ngành tài chính, ngân hàng có 13 đợt phát hành với tổng giá trị 9.995 tỷ đồng. Ngành bất động sản và xây dựng đã phát hành 5 đợt. Cụ thể, hệ sinh thái VinGroup chiếm 03 đượt với 6.000 tỷ đồng (Công ty Cổ phần Tập đoàn VinGroup có 02 đợt, tổng trị giá 4.000 tỷ đồng và Công ty Cổ phần VinHomes với 01 đợt trị giá 2.000 tỷ đồng). 02 đợt phát hành còn lại thuộc về Công ty Cổ phần IDTT trị gia 200 tỷ đồng và Công ty TNHH Hoàng Trúc My với lô trái phiếu trị gái 200 tỷ đồng. Đặc điểm chung của các lô trái phiếu ngành bất động sản và xây dựng là mức lãi suất từ 11% – 12%/năm. Khá cao so với các ngành như chứng khoán hay ngân hàng.

Thực tế cho thấy, dù vẫn còn nhiều thách thức, áp lực trả nợ trái phiếu còn lớn nhưng trường bất động sản đang có những trợ lực đáng kể để phục hồi như kinh tế vĩ mô, đồng thời góp phần “làm ấm” thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Quốc hội chính thức xem xét cho Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024

Ngày 26/5/2024 vừa qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Công điện số 53/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc đồng ý xem xét cho Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm hơn quy định đề ra trước đó. Dự kiến 3 luật này sẽ có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, bắt đầu từ ngày 1/8/2024.

Trước thông tin trên, các nhà kinh doanh, đầu tư đều kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm được khai thông và giảm tranh chấp khi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm. Liệu kỳ vọng này có khả thi hay không?

Chuyên gia nhận định tác động của 3 luật liên quan sớm có hiệu lực tới thị trường bất động sản

Về vấn 3 luật liên quan bất động sản có thể có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, Diễn giả Rich Nguyen cùng các cố vấn của Rich Nguyen Academy nhận định:

– Thứ nhất, ba Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, thậm chí các quy định điều khoản chằng chịt. Trong đó, Luật Đất đai được xem là xương sống. Việc 3 Luật cùng có hiệu lực vào cùng một thời điểm sẽ tác động giúp cho dòng chảy thị trường bất động sản được khơi thông hơn.

– Thứ hai, khi 3 bộ luật nói trên có hiệu lực, thị trường BĐS sẽ chuyển sang một giai đoạn mới. Khi đó, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Lý do là vì những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, nhưng có thể sẽ khiến giá BĐS tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất, vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

– Thứ ba, các số liệu thống kê đã chỉ ra rằng, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là về pháp lý. Các tranh chấp bất động sản thường tập trung vào 4 loại: tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện để kinh doanh; tranh chấp hợp tác kinh doanh bất động sản; tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán BĐS; tranh chấp liên quan tới thuê và thực hiện dịch vụ tư vấn BĐ. Bởi vậy, việc 3 Luật liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản dự kiến được thực thi sớm, sẽ tác động tháo gỡ các nút thắt, đặc biệt là nút thắt về pháp lý cho thị trường bất động sản. Khi hành lang pháp lý được mở rộng, cơ quan chức năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn với các giao dịch bất động sản, người mua sẽ được bảo vệ nhiều hơn. Tính minh bạch được đảm bảo, người dân và nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi tham gia thị trường, số lượng giao dịch nhờ thế được kỳ vọng tăng cao hơn vào những tháng cuối năm 2024.

Trên đây là những điểm tin và bình luận điểm tin nổi bật về thị trường bất động sản tháng 5/2024. Hy vọng bài viết đã cung cấp tới bạn đọc nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản từ chuyên gia, diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: