Ngày 27/6/2024 vừa qua, Chính phủ đã chính thức cho ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Nghị định mới về giá đất này sẽ được áp dụng khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.
Mục lục
Nghị định mới về giá đất quy định rõ 4 phương pháp định giá đất
Trong nội dung của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định rất rõ 4 phương pháp sẽ được lấy làm căn cứ, giúp xác định giá đất kể từ ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, bao gồm:
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách điều chỉnh giá của các thửa đất có chung mục đích sử dụng, có những tương đồng nhất định về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Theo đó, các thửa đất này sẽ được phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để có thể xác định giá trị.
Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm của một diện tích đất rồi chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của một cửa hàng
Phương pháp thu nhập
Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất theo Luật mới mọi nhà đầu tư cần lưu ý
Nghị định mới về giá đất quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
