Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều bất cập khi nguồn cung nhà ở tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, trong khi người dân có nhu cầu thực lại khó tiếp cận. Trước thực trạng này, Chính phủ đã ban hành ban hành công văn 294/TB-VPCP với loạt chỉ đạo mạnh mẽ nhằm chống đầu cơ, xử lý tình trạng bỏ hoang nhà đất và minh bạch hóa toàn diện dữ liệu thị trường bất động sản. Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định tác động của công văn mới đến thị trường bất động sản trong The Rich Show số 76.
The Rich Show số 76: Chính phủ vào cuộc chống đầu cơ và minh bạch thị trường bất động sản
Chính phủ ban hành công văn 294/TB-VPCP nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản
Hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại nghịch lý rằng: người dân có nhu cầu thực thì không thể tiếp cận nhà ở, trong khi đó lại có quá nhiều nhà thuộc phân khúc cao cấp bị bỏ trống hoặc được mua bởi giới đầu cơ. Cụ thể, khoảng 70% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội là nhà ở cao cấp hoặc hạng sang. Trong khi đó, nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Giá căn hộ trung cấp vốn trung bình khoảng 45 triệu đồng/m² cũng đã bị đẩy lên mức 70 triệu đồng/m², khiến ngay cả phân khúc trung cấp cũng trở nên khó tiếp cận với đại đa số người dân.
Trước thực trạng trên, ngày 9/6/2025, Văn phòng Chính phủ chính thức ban hành Công văn số 294/TB-VPCP kết luận cuộc họp Thường trực Chính phủ ngày 25/4/2025 với các Bộ, ngành, Hiệp hội, Ngân hàng và Doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản. Công văn yêu cầu các cơ quan chức năng, hiệp hội, doanh nghiệp khẩn trương triển khai nhiều giải pháp mạnh mẽ như: chống đầu cơ bất động sản, minh bạch thông tin, chuyển đổi số toàn diện.. trong thị trường bất động sản.
Cụ thể, nội dung công văn nhấn mạnh 5 nhóm giải pháp cần được thực hiện đồng bộ. Trước hết là đánh thuế đầu cơ và giải phóng nguồn cung ảo, đặc biệt là với nhà bị bỏ trống và đất không sử dụng nhằm đưa các tài sản bất động sản vào phục vụ nhu cầu thật. Tiếp đến là yêu cầu minh bạch hóa thông tin giao dịch và xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường đầy đủ, chính xác, có thể kết nối liên ngành. Một nội dung quan trọng khác là kiểm soát chặt chẽ dòng tiền tín dụng, tránh để vốn ngân hàng chảy vào hoạt động đầu cơ, đồng thời ưu tiên tín dụng cho các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Động thái quyết liệt của Chính phủ thông qua Công văn 294/TB-VPCP không chỉ thể hiện sự vào cuộc kịp thời của cơ quan điều hành, mà còn được kỳ vọng sẽ góp phần “chấn chỉnh” toàn bộ thị trường, đưa bất động sản trở về đúng giá trị thực và phục vụ đúng đối tượng cần nhà ở.
Nhận định tác động của công văn 294/TB-VPCP tới thị trường bất động sản
Theo chuyên gia Trần Đạt, tình trạng “găm đất”, đầu cơ và bỏ nhà trống đang khiến thị trường trở nên méo mó. Cung và cầu lệch pha dẫn đến giá nhà bị đẩy cao một cách bất hợp lý, gây lãng phí lớn về tài nguyên đất đai và làm mất cơ hội an cư của người dân. Báo cáo của OneHousing cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội có khoảng 30.000 căn hộ được mở bán, trong đó 70% là căn hộ cao cấp. Tại TP.HCM, nguồn cung mới khoảng 12.000 căn thì đến 88% là phân khúc đắt tiền. Nhà ở bình dân chỉ chiếm chưa tới 7% tổng nguồn cung, dẫn đến mất cân bằng nghiêm trọng.
Bộ Xây dựng cũng đã điều chỉnh khung phân loại giá bán để làm rõ ranh giới giữa các phân khúc. Cụ thể, nhà ở bình dân được định nghĩa lại là có giá dưới 45 triệu đồng/m² (trước đây là dưới 25 triệu). Nhà trung cấp có giá từ 45 đến 70 triệu đồng/m², còn nhà cao cấp là từ 70 đến 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, dù đã mở rộng biên độ giá, nhà ở bình dân vẫn chỉ chiếm 5–7% nguồn cung, trong khi nhà cao cấp chiếm 60–65%. Sự điều chỉnh này mới dừng ở cấp độ phân loại, chưa tác động thực sự đến nguồn cung thực tế.
Một trong những hiện tượng phổ biến và gây nhức nhối trong giao dịch bất động sản là kê khai “hai giá”: giá hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế giao dịch để né thuế. Điều này khiến ngân sách nhà nước bị thất thu nghiêm trọng. Chẳng hạn, tại Chi cục Thuế số 19 ở TP. Cần Thơ, trong tháng 6/2025, cơ quan thuế đã tiếp nhận hơn 5.800 hồ sơ và phát hiện 137 hồ sơ có dấu hiệu kê khai giá ảo, truy thu được gần 29 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước. Đây chỉ là một trong số nhiều địa phương phát hiện tình trạng này.
Chuyên gia Rich Nguyen nhận định, một trong những nguyên nhân khiến thị trường thiếu minh bạch là do dữ liệu đất đai bị phân mảnh. Cơ sở dữ liệu chưa đồng bộ giữa các đơn vị như ngành thuế, ngân hàng và chính quyền địa phương. Đến tháng 6/2025, mới chỉ số hóa được khoảng 46 triệu trên tổng số 100 triệu thửa đất. Việc chậm trễ này xuất phát từ nhiều lý do như chất lượng hồ sơ địa chính giữa các địa phương không đồng đều, nhiều nơi vẫn lưu trữ dữ liệu trên giấy, thông tin thiếu chính xác hoặc không có dữ liệu gốc để đối chiếu.
Trước những hạn chế đang tồn tại, Chính phủ không chỉ đưa ra chỉ đạo chung mà còn phân công nhiệm vụ rõ ràng cho từng bộ ngành. Bộ Tài chính được yêu cầu rà soát các chính sách thuế để chống đầu cơ, đề xuất thuế với nhà bỏ hoang, đất không sử dụng, đánh thuế phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán thực tế. Bộ Xây dựng phải minh bạch hóa quy hoạch, công khai dữ liệu dự án, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao đẩy nhanh tiến độ số hóa đất đai và tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia. Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, nhất là tín dụng đầu cơ, để tránh bong bóng tài chính.
Việc Chính phủ “vào cuộc” được giới chuyên môn đánh giá là bước đi quyết liệt và đúng lúc. Nếu thực hiện đầy đủ và hiệu quả các nhóm giải pháp đã đề ra, thị trường sẽ có cơ hội minh bạch trở lại, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận nhà ở, còn doanh nghiệp sẽ hoạt động trong môi trường công bằng, bền vững hơn. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn nhiều, đặc biệt là ở khâu thực thi tại địa phương, năng lực cán bộ, cũng như việc cải thiện hệ thống dữ liệu và hành lang pháp lý. Từ nay đến cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bản lề để kiểm chứng hiệu quả của các chính sách. Để hiểu rõ hơn về tác động của công văn 294/TB-VPCP giúp làm minh bạch thị trường bất động sản, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 76 bên trên.
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
