Từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức có hiệu lực. Trong đó, các trường hợp thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, điều kiện thực hiện dự án thí điểm và tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm đều được quy định chi tiết.
Các trường hợp được thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại
Theo Nghị quyết số 171/2024/QH15, Quốc hội đã cho phép thực hiện thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại trên phạm vi toàn quốc. Cụ thể, thí điểm áp dụng cho các trường hợp sau:
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Nghị quyết cũng làm rõ rằng các dự án nhà ở thương mại không thuộc phạm vi điều chỉnh của chính sách thí điểm này sẽ tiếp tục thực hiện theo Luật Đất đai. Điều này bao gồm các dự án mà tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở, cũng như các dự án kết hợp đất ở với loại đất khác.
Việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án thí điểm sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. Trong trường hợp khu đất có diện tích do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không thể tách thành dự án độc lập, phần diện tích này sẽ được gộp vào tổng thể dự án. Khi đó, Nhà nước sẽ thu hồi và giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư mà không cần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Quy định điều kiện thực hiện dự án thí điểm
Để triển khai dự án thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, các yêu cầu cần đáp ứng như sau:
– Khu đất, thửa đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị.
– Khu đất, thửa đất phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
– Khu đất, thửa đất phải nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định.
– Cần có văn bản chấp thuận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cho dự án thí điểm đối với các trường hợp quy định tại điểm a và c.
– Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các quy định pháp luật liên quan.
Ngoài ra, đối với trường hợp sử dụng đất quốc phòng hoặc đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi khu vực quốc phòng, an ninh để thực hiện dự án thí điểm, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và có sự chấp thuận bằng văn bản của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng và Bộ Công an đối với đất an ninh.
Theo Nghị quyết, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một hoặc một số loại đất sau đây để triển khai dự án thí điểm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất khi thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
4 tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm nhà ở thương mại
Theo khoản 1 Điều 4 của Nghị quyết, các dự án thí điểm phải đáp ứng đầy đủ 4 tiêu chí lựa chọn sau:
– Một là dự án phải được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị;
– Hai là tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021 – 2030 đã được phê duyệt;
– Ba là dự án không được thuộc các loại dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai;
– Bốn là đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 của Nghị quyết, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không nằm trong danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm cùng lúc với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi khu vực quốc phòng, an ninh và đáp ứng các điều kiện quy định nhưng chưa bàn giao cho địa phương quản lý, ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án thí điểm, nhằm ưu tiên bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang theo quy định của pháp luật.
Việc sắp xếp, xử lý tài sản công trên đất quốc phòng, đất an ninh sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 83 của Luật Đất đai.
Sau khi Nghị quyết hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ đã được ghi trong dự án đầu tư sẽ tiếp tục cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm sẽ có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
Như vậy, bài viết trên đây đã cập nhật đến quý độc giả những thông tin cần biết về thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, hy vọng đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Để nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
