Sau gần hai năm tăng giá liên tục, thị trường chung cư Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn hạ nhiệt. Giá bán không còn leo thang chóng mặt, giao dịch giảm mạnh, trong khi tâm lý nhà đầu tư chuyển từ hưng phấn sang thận trọng. Vậy các nhà đầu tư BĐS nên làm gì lúc này? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt chia sẻ, nhận định ngay trong The Rich Show số 57.
The Rich Show số 57: Chung cư Hà Nội chấm dứt “cơn sốt giá”, nhà đầu tư nên làm gì?
Giá bán chung cư tại Hà Nội đang chững lại
Sau một thời gian dài tăng trưởng mạnh, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ nét trong quý I/2025. Mức tăng giá đã giảm đáng kể, đánh dấu tốc độ tăng trưởng chậm nhất trong gần hai năm qua.
Báo cáo của CBRE cho biết, giá bán sơ cấp hiện đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ tăng nhẹ so với quý trước và là mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng không có nhiều đột biến, hiện dao động quanh mức 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3% theo quý. Ngoại trừ một số dự án cao cấp ở các quận trung tâm có vị trí đắc địa ghi nhận mức giá tăng nhẹ, phần lớn các dự án khác vẫn giữ nguyên mặt bằng giá.
Không chỉ giá bán, thị trường còn chứng kiến sự sụt giảm mạnh về cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Theo dữ liệu từ OneHousing, quý I/2025 chỉ ghi nhận khoảng 4.000 căn hộ mới được chào bán ra thị trường sơ cấp, trong khi lượng tiêu thụ vào khoảng 3.000 căn. So với quý IV/2024 – thời điểm ghi nhận tới hơn 11.000 căn hộ được bán ra – thì mức giảm lên tới 60–70%. Đây là quý đầu tiên kể từ năm 2023 mà thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự giảm tốc cùng lúc ở cả hai chỉ số cung và cầu, cho thấy dấu hiệu điều chỉnh sau thời gian dài sốt nóng.
Nhà đầu tư nên làm gì khi giá bán chung cư Hà Nội đang chững lại?
Theo chuyên gia Trần Đạt, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua hai đợt tăng giá mạnh kể từ sau đại dịch COVID-19. Đợt tăng đầu tiên bắt đầu từ cuối năm 2021 và kéo dài đến quý III/2022. Đợt thứ hai tiếp diễn từ quý IV/2023 đến hết năm 2024, đánh dấu thời kỳ sốt giá đỉnh điểm với tốc độ tăng phi mã. Trong năm 2024, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 29% so với cùng kỳ, thậm chí một số dự án ghi nhận mức tăng đến 54%. Căn hộ bình dân từ mức 30 triệu đồng/m² đã vọt lên 45 triệu, căn hộ trung cấp tăng từ 45 lên 70 triệu đồng/m². Riêng phân khúc cao cấp tiệm cận mốc 100 triệu đồng/m², và một số dự án siêu sang đã chạm mức 200 triệu đồng/m² – điều từng được coi là phi thực tế tại Hà Nội.
So sánh với các thành phố khác, Hà Nội có mức tăng giá vượt trội. TP.HCM trong cùng thời gian chỉ ghi nhận mức tăng từ 20–30%, trong khi tại Đà Nẵng, mức tăng giá căn hộ trung bình chỉ khoảng 20%. Điều này phản ánh sự khác biệt rõ rệt về nguồn cung, nhu cầu và các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng tại từng địa phương.
Dù thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt trong quý I/2025, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì mức giá niêm yết thay vì công bố giảm giá công khai. Thay vào đó, họ linh hoạt sử dụng các hình thức ưu đãi như tặng quà, tặng nội thất, xe hơi, vàng hoặc chiết khấu trực tiếp để giữ chân người mua mà không làm ảnh hưởng đến tâm lý của những khách hàng đã mua trước đó với giá cao hơn. Về thực chất, giá bán đã có sự điều chỉnh, nhưng được thể hiện dưới các hình thức gián tiếp.
Chuyên gia Rich Nguyen phân tích rằng có nhiều nguyên nhân khiến thị trường căn hộ Hà Nội chững lại. Trước hết, nguồn cung tăng mạnh nhưng chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp – vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua thực. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, tạo áp lực lớn cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, tâm lý đầu tư trên thị trường đã thay đổi: từ chỗ sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) sang tâm thế phòng thủ, thận trọng chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn. Đặc biệt, lực lượng đầu tư ngắn hạn – vốn tạo nên sóng thị trường trước đây – đang rút lui, khiến tổng cầu giảm sút đáng kể.
Trong giai đoạn sắp tới, thị trường chung cư Hà Nội được dự báo sẽ bước vào thời kỳ phân hóa mạnh. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, pháp lý minh bạch, tiện ích hoàn thiện và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng giữ giá. Ngược lại, các dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc gặp vướng mắc pháp lý có thể phải điều chỉnh giá hoặc đưa ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn để thu hút người mua. Thị trường cũng có xu hướng dịch chuyển về phân khúc vừa túi tiền và các căn hộ đã xây dựng xong, sẵn sàng ở – đáp ứng nhu cầu thực về chỗ ở.
Theo chuyên gia Rich Nguyen, thời điểm hiện tại không phù hợp để các nhà đầu tư nóng vội “bắt đáy” thị trường. Thay vào đó, nhà đầu tư cần quan sát kỹ, chỉ giải ngân vào những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác thực tế như cho thuê hoặc dễ dàng chuyển nhượng. Với người mua để ở, giai đoạn này là cơ hội phù hợp để tìm kiếm căn hộ có pháp lý hoàn thiện, đã có sổ hồng, được bán với mức giá hợp lý và kèm theo nhiều ưu đãi hấp dẫn. Đây là lúc thị trường trở nên thực chất hơn và người mua có cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp với nhu cầu thật. Để hiểu hơn về điều nhà đầu tư nên làm khi phân khúc chung cư Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 57 bên trên.
>> The Rich Show số 56: Thị trường ấm dần lên, liệu bất động sản nghỉ dưỡng có “tan băng”?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
