Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ 2023 đến giữa 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt trong quý IV/2025 với thanh khoản giảm hơn 20%. Liệu đây chỉ là nhịp điều chỉnh kỹ thuật hay báo hiệu một chu kỳ mới? Và trong bối cảnh nguồn cung căn hộ sắp bùng nổ giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc đất nền liệu có thắng thế năm 2026 hay không? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định trong The Rich Show số 130.
The Rich Show số 130: Chung cư Hà Nội hạ nhiệt – phân khúc đầu tư nào đang thắng thế?
Chung cư Hà Nội giảm nhiệt sau giai đoạn tăng giá mạnh
Thị trường căn hộ Hà Nội từng trải qua giai đoạn “huy hoàng” từ cuối 2023 đến giữa 2025. Giá bán sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhiều khu vực đạt mức 80 – 100 triệu đồng/m², đặc biệt ở các đại đô thị phía Đông và phía Tây. Tuy nhiên, bước sang quý IV/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu chững lại:
– Giao dịch chuyển nhượng toàn thị trường giảm khoảng 18 – 22% so với các tháng trước.
– Riêng phân khúc căn hộ thứ cấp giảm khoảng 22%.
– Giá chào bán có xu hướng đi ngang, một số khu vực điều chỉnh nhẹ.
– Chủ đầu tư bắt đầu đẩy mạnh chiết khấu và ưu đãi thanh toán.
Dù vậy, thanh khoản vẫn cao hơn mức trung bình năm, cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng mà đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau tăng nóng.
Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất huy động và lãi vay mua nhà tăng trở lại, trong khi nhiều ngân hàng dừng các gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ. Điều này khiến chi phí vốn tăng lên, đặc biệt ảnh hưởng tới nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, nhiều dự án từng được ân hạn gốc và lãi trong 1 – 2 năm nay đã hết thời gian ưu đãi. Người mua bắt đầu phải vào tiền, tạo áp lực dòng tiền và dẫn tới hiện tượng bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ ở thị trường thứ cấp.
Nguồn cung căn hộ 2026 – 2028 có thể bùng nổ
Theo chuyên gia Trần Đạt, một trong những yếu tố quan trọng tác động tới triển vọng thị trường là nguồn cung tương lai. Sau giai đoạn 2020 – 2023 vướng mắc pháp lý khiến dự án bị đình trệ, từ năm 2024 trở đi, hàng loạt dự án được tháo gỡ và chuẩn bị tung ra thị trường. Dự báo trong giai đoạn 2026 – 2028, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 30.000 – 40.000 căn hộ mỗi năm.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá phổ biến từ 80 – 100 triệu đồng/m². Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Điều này đặt ra hai vấn đề:
– Nguy cơ dư cung phân khúc cao cấp trong vài năm tới.
– Cạnh tranh nội bộ gay gắt giữa các chủ đầu tư trong cùng một khu đô thị.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư hiện không công khai giảm giá nhưng áp dụng các chính sách chiết khấu sâu 10 – 20%, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… Đây được xem là hình thức “giảm giá mềm” để kích cầu trong bối cảnh thanh khoản suy giảm.
Với triển vọng nguồn cung lớn và áp lực cạnh tranh ngày càng cao, biên độ tăng giá của căn hộ trong ngắn và trung hạn được dự báo sẽ không còn mạnh như giai đoạn 2023–2024.
Nhận định cơ hội đầu tư phân khúc đất nền 2026
Theo chuyên gia Rich Nguyen, trong bối cảnh căn hộ bước vào giai đoạn điều chỉnh và sắp đón lượng cung lớn, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang đất nền. Lý do chính là bởi:
– Đất nền không chịu áp lực bàn giao và tiến độ xây dựng như căn hộ.
– Không cạnh tranh trực diện trong cùng một dự án với hàng nghìn sản phẩm giống nhau.
– Giá trị tài sản mang tính lâu dài, không phụ thuộc vòng đời công trình 50 – 60 năm như chung cư.
– Nguồn cung đất ở nhiều khu vực vẫn tương đối hạn chế.
Chuyen gia Rich Nguyen lưu ý, các nhà đầu tư có thể cân nhắc hai hướng chính. Thứ nhất, đất nền tại các tỉnh, khu vực vùng ven có giá từ 10 – 20 triệu đồng/m². Đây là phân khúc có dư địa tăng trưởng dài hạn nếu hưởng lợi từ hạ tầng và sự phát triển công nghiệp – đô thị hóa. Thứ hai, đất nền ven Hà Nội (cách trung tâm 30 – 50km) với mức giá 70 – 100 triệu đồng/m². Phân khúc này an toàn hơn nhưng biên độ tăng giá không còn quá lớn.
Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, chuyên gia Rich Nguyen khuyến cáo các nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng như cao tốc, vành đai, khu công nghiệp, đại đô thị. Chọn sản phẩm có tiềm năng ở thực, dân cư hiện hữu hoặc có quy hoạch phát triển rõ ràng. Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong bối cảnh tín dụng biến động. Xác định chiến lược đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn.
Tóm lại, thị trường chung cư Hà Nội cuối 2025 không rơi vào khủng hoảng, nhưng đã chấm dứt giai đoạn tăng giá liên tục. Với nguồn cung lớn dự kiến tung ra từ 2026 – 2028, phân khúc căn hộ có thể bước vào chu kỳ cạnh tranh mạnh và tăng trưởng chậm lại. Trong khi đó, phâ khúc đất nền 2026 – đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi hạ tầng và cực tăng trưởng mới – đang được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao về tiềm năng dài hạn.
Tuy nhiên, dù lựa chọn phân khúc nào, yếu tố quan trọng nhất vẫn là quản trị rủi ro, kiểm soát đòn bẩy tài chính và đầu tư dựa trên giá trị thực thay vì tâm lý FOMO. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, và đây cũng là thời điểm để nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục một cách thận trọng và chiến lược hơn. Để hiểu hơn về tiềm năng phân khúc đất nền 2026, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 130 bên trên.
>> Tăng trưởng GDP 2026 trên 10% – Kỷ nguyên vươn mình của Việt Nam & dòng tiền sẽ dịch chuyển về đâu?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
