Nửa đầu năm 2026, chung cư Hà Nội nguồn cung tăng kỷ lục thanh khoản chững trở thành bức tranh nổi bật của thị trường. Có tới 16.600 căn mở bán mới – mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm 2020 và CBRE dự báo cả năm đạt gần 39.000 căn, vượt đỉnh năm 2019. 

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung bùng nổ, tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội 68%, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024-2025. Đáng chú ý, giá thứ cấp chung cư Hà Nội giản 2026 gần 3% theo quý – lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Vì sao nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản lại chững?

Chung cư Hà Nội nguồn cung tăng kỷ lục – Vì sao thanh khoản chững? 

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, có 4 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, lãi suất vay vẫn ở mức cao. Người mua không còn xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp mà cân nhắc kỹ dòng tiền, đặc biệt với các khoản vay lớn.

Thứ hai, nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Hai quý liên tiếp không xuất hiện sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc 80-110 triệu/m² chiến 30% và chung cư cao cấp Hà Nội trên 120 triệu chiếm tới 35% nguồn cung mới, khiến nhóm khách hàng đủ khả năng mua bị thu hẹp.

Thứ ba, giá sơ cấp tăng do cơ cấu sản phẩm. Giá chung cư Hà Nội quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu/m², tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ. Tuy nhiê, mức tăng chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới nằm ở khu vực nội đô, không phản ánh sức mua tăng mạnh.

Thứ tứ, áp lực từ thị trường thứ cấp. Khi nguồn cung mới dồi dào, nhà đầu tư sở hữu căn hộ cũ buộc phải giảm giá để cạnh tranh, kéo giá thứ cấp chung cư Hà Nội giảm 2026 lần đầu sau gần 4 năm tăng liên tục.

Những con số đáng chú ý trong quý II/2026

Dữ liệu thị trường cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ.

• Nguồn cung: 16.600 căn trong nửa đầu năm; nguồn cung chung cư Hà Nội 39.000 căn 2026 theo dự báo của CBRE.
• Thanh khoản: Hơn 5.800 căn bán được trong quý II, tương đương tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội 68%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 90% của giai đoạn trước.
• Giá sơ cấp: Bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², tiếp tục tăng nhờ cơ cấu dự án cao cấp.
• Giá thứ cấp: Khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% theo quý; tốc độ tăng theo năm cũng hạ còn khoảng 13%.

Theo CBRE dự báo thị trường chung cư Hà Nội, đây không phải dấu hiệu khủng hoảng mà là giai đoạn thị trường phân hóa mạnh giũ hàng mới và hàng thứ cấp.

Ai hưởng lợi, ai chịu áp lực?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, người mua ở thực đang có lợi thế lớn nhất trong nhiều năm. Nguồn cung dồi dào giúp họ có thêm thời gian so sánh pháp lý, vị trí và chính sách bán hàng thay vì chịu áp lực FOMO như trước.

Ngược lại, nhà đầu tư thứ cấp chung cư áp lực 2026 ngày càng lớn. Những căn hộ mua ở vùng giá cao giai đoạn 2024-2025 phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn hàng mới, trong khi chi phí lãi vay vẫn cao, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán.

Mội vấn đề khác là thị trường gần như không còn nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m², khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua thực ngày càng lớn.

Chung cư Hà Nội cuối năm 2026 sẽ diễn biến ra sao?

Theo chuyên gia Rich Nguyen, mức giảm gần 3% của thị trường thứ cấp chưa đủ để khẳng định xu hướng giảm dài hạn. Đây nhiều khả năng là nhịp điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

CBRE dự báo thị trường chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đón lượng nguồn cung lớn trong nửa cuối năm. Diễn biến giá và thanh khoản sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố: lãi suất cho vay và niềm tin của người mua.

Với người mua ở thực, đây là thời điểm có nhiều lợi thế để lựa chọn sản phẩm phù hợp và đàm phấn tốt hơn. Với nhà đầu tư thứ cấp, cần thận trọng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Còn với nhà đầu tư ngắn hạn, việc theo dõi lãi suất và tốc độ hấp thụ nguồn cung mới sẽ là chìa khóa để xác định thời điểm xuống tiền hợp lý.

Để hiểu sâu hơn về diễn biến thị trường, quý độc giả có thể theo dõi The Rich Show số 186 trên kênh Youtube Rich Nguyen.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: