Nguồn cung bất động sản hạng sang đang áp đảo thị trường, trong khi nhà ở giá rẻ gần như biến mất. Sự lệch pha cung – cầu này đặt ra câu hỏi lớn: đây là xu hướng tất yếu hay dấu hiệu của một bong bóng đang hình thành? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định trong The Rich Show số 154.
The Rich Show số 154: Cung bất động sản hạng sang tăng mạnh – thảm họa bong bóng thượng lưu
Nguồn cung bất động sản hạng sang áp đảo toàn thị trường
Trong vài năm trở lại đây, đặc biệt giai đoạn 2024–2026, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về cơ cấu nguồn cung. Thay vì đa dạng phân khúc, thị trường lại đang nghiêng hẳn về phía cao cấp và hạng sang.
Các số liệu thống kê cho thấy, khoảng 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phần lớn vẫn là bất động sản hạng sang. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở giá thấp – vốn phục vụ nhu cầu thực của đại đa số người dân – gần như biến mất. Nhà dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung và hiện nay gần như không còn xuất hiện tại các thành phố lớn.
Không chỉ vậy, giá bán bất động sản hạng sang liên tục thiết lập mặt bằng mới. Các dự án cao cấp thường dao động từ 120–200 triệu đồng/m², trong khi những dự án siêu sang có thể lên tới 500 triệu, thậm chí 1 tỷ đồng/m².
Một nghịch lý đang diễn ra: dù nguồn cung hạng sang tăng mạnh, nhưng thanh khoản lại rất thấp. Trong 6 tháng đến 1 năm đầu, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20–25%, phần còn lại rơi vào tình trạng tồn kho kéo dài. Điều này cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu, khi sản phẩm được xây dựng không còn phục vụ đúng nhu cầu thực của số đông người mua.
Nguy cơ bong bóng hạng sang: Khi giá trị vượt xa nhu cầu thực
Việc nguồn cung bất động sản hạng sang tăng mạnh không đơn thuần là câu chuyện cơ cấu thị trường, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng lo ngại. Theo chuyên gia Trần Đạt, có nhiều nguyên nhân khiến phân khúc này có nguy cơ hình thành bong bóng trong ngắn hạn.
Trước hết, định hướng phát triển của thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt. Chính phủ đặt mục tiêu phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Điều này cho thấy trọng tâm của thị trường trong tương lai sẽ không nằm ở phân khúc hạng sang, mà quay về với những sản phẩm phục vụ đại đa số người mua.
Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng cũng đang được điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn. Khi dư nợ bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, các ngân hàng buộc phải siết chặt cho vay đối với những phân khúc rủi ro cao như cao cấp và hạng sang, đồng thời ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội và các dự án phục vụ nhu cầu thực. Điều này khiến dòng tiền vào phân khúc hạng sang ngày càng bị thu hẹp.
Một yếu tố quan trọng khác là sự mất cân bằng cung – cầu. Khi 80–90% nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc giá thấp và trung cấp, thị trường tất yếu rơi vào trạng thái dư thừa. Đây chính là nền tảng hình thành bong bóng tài sản, khi giá trị bị đẩy lên cao nhưng không có lực cầu thực hỗ trợ.
Ngoài ra, tình trạng tồn kho lớn và thanh khoản yếu cũng là dấu hiệu cảnh báo rõ ràng. Nhiều dự án hạng sang sau giai đoạn mở bán ban đầu rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài, thậm chí có những khu căn hộ tỷ lệ sử dụng thực tế thấp do người mua chỉ giữ tài sản mà không ở hoặc khai thác.
Đáng lo ngại hơn, thị trường còn xuất hiện hiện tượng “hạng sang ảo”, khi nhiều dự án được gắn mác luxury nhưng không tương xứng với giá trị thực về vị trí, tiện ích hay vận hành. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy rủi ro lên cao, đặc biệt đối với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
Tất cả những yếu tố trên cho thấy, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, bất động sản hạng sang hoàn toàn có thể rơi vào kịch bản bong bóng trong thời gian tới.
Nhà đầu tư cần làm gì trong “cuộc chơi mới” của thị trường?
Trong bối cảnh thị trường đang thay đổi nhanh chóng, chuyên gia Rich Nguyen cho rằng việc giữ nguyên tư duy đầu tư cũ có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với nhiều rủi ro. Thay vào đó, cần có sự điều chỉnh chiến lược để phù hợp với “luật chơi” mới.
Trước hết, yếu tố quan trọng nhất là phải quay về với nhu cầu thực. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, có mức giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân sẽ luôn có tính thanh khoản tốt và tiềm năng tăng trưởng ổn định. Đây là phân khúc an toàn hơn so với bất động sản hạng sang vốn phụ thuộc nhiều vào tâm lý thị trường và dòng tiền đầu cơ.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần xây dựng tư duy độc lập và tránh bị cuốn theo các chiến dịch marketing. Thực tế cho thấy, nhiều dự án được quảng bá với những lời hứa hẹn hấp dẫn, nhưng giá trị thực lại không tương xứng. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ rơi vào “bẫy kỳ vọng” và phải trả giá khi thị trường điều chỉnh.
Một chiến lược hợp lý là tập trung vào các phân khúc có tính thanh khoản cao, chẳng hạn như căn hộ tầm trung hoặc đất nền giá vừa phải. Những sản phẩm này không chỉ dễ mua – dễ bán mà còn có lượng người mua thực lớn, giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động.
Ngoài ra, việc kiểm soát tài chính cũng đóng vai trò then chốt. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và dòng tiền bị siết chặt, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao có thể khiến nhà đầu tư rơi vào áp lực lớn. Do đó, cần cân đối nguồn vốn và xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Chuyên gia Rich Nguyen cũng lưu ý nhà đầu tư cần chủ động nâng cao kiến thức và hiểu rõ xu hướng thị trường. Giai đoạn từ năm 2026 trở đi được dự báo sẽ có nhiều thay đổi lớn, đòi hỏi sự thích nghi nhanh và tư duy đầu tư bài bản hơn. Đây không còn là thời kỳ “dễ kiếm tiền” như trước, mà là cuộc chơi của những người hiểu thị trường và biết quản trị rủi ro.
Như vậy, sự bùng nổ nguồn cung bất động sản hạng sang đang tạo ra một bức tranh thị trường đầy nghịch lý. Trong khi sản phẩm ngày càng cao cấp, giá trị ngày càng tăng thì nhu cầu thực lại không theo kịp, dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu và thanh khoản suy giảm. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn luôn tồn tại cơ hội, nhưng chỉ dành cho những ai đủ tỉnh táo để nhìn ra bản chất và đủ kỷ luật để đi đúng hướng.
Để hiểu hơn về vấn đề nguồn cung bất động sản hạng sang tăng mạnh tiềm ẩn nguy cơ thảm họa bong bóng thượng lưu, quý độc giả, quý nhà đầu tư vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 154 bên trên.
>> The Rich Show số 153: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
