Dư nợ tín dụng toàn hệ thống hiện tương đương khoảng 146% GDP, trong khi quy mô vốn hóa thị trường chứng khoán mới đạt khoảng 82% GDP. Điều này cho thấy phần lớn nhu cầu vốn của nền kinh tế, trong đó có bất động sản, vẫn đang đặt lên hệ thống ngân hàng. 

Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững”, đại diện Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh: đa dạng hóa nguồn vốn bất động sản không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu cần thiết để giảm áp lực cho ngân hàng và tạo nền tảng phát triển dài hạn cho thị trường. 

Vì sao bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc vào ngân hàng?

Bất động sản là lĩnh vục cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi tiền gửi ngân hàng phần lớn có kỳ hạn ngắn. Khi ngân hàng sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay mua nhà hoặc phát triển dự án trong 20-30 năm, rủi ro mất cân đối kỳ hạn sẽ gia tăng.

Đây là lý do cần giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng bất động sản. Nếu tín dụng bị kiểm soát hoặc lãi suất tăng, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều lập tức chịu áp lực, kéo theo thanh khoản thị trường suy giảm.

Theo lãnh đạo Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam, Việt Nam cần nguồn vốn rất lớn để đạt mục tiêu tăng trưởng đến năm 2030. Hệ thống ngân hàng vì vậy không thể tiếp tục là kênh cung cấp vốn chủ lực cho toàn bộ nền kinh tế.

4 kênh vốn cần được phát triển đồng bộ 

Để khơi thông nguồn vốn bất động sản bền vững, thị trường cần phát triển đồng thời kênh huy động vốn trung và dài hạn.

Trái phiếu doanh nghiệp

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 2026 đang có dấu hiệu phục hồi khi giá trị phát hành tăng so với cùng kỳ. Đây là kênh phù hợp với nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, để thị trường trái phiếu phát triển bền vững, doanh nghiệp phải minh bạch mục đích sử dụng vốn, tình trạng pháp lý dự án và khả năng trả nợ. Xếp hạng tín nhiệm độc lập cũng cần được áp dụng chặt chẽ hơn để bảo vệ nhà đầu tư.

Quỹ đầu tư bất động sản 

Quỹ đầu tư bất động sản REIT Việt Nam có thể giúp nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường mà không cần trực tiếp bỏ ra hàng tỷ đồng để mua tài sản.

Thông qua chứng chỉ quỹ, dòng vốn nhỏ lẻ được tập hợp để đầu tư vào bất động sản cho thuê, khu công nghiệp, văn phòng hoặc trung tâm thương mại. Đây là nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cao hơn tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, REIT tại Việt Nam vẫn phát triển chậm do khung pháp lý, ưu đãi thuế và danh mục tài sản đầu tư chưa đủ hấp dẫn.

Vốn ngoại và hoạt động M&A

Vốn ngoại M&A bất động sản Việt Nam là một kênh quan trọng giúp doanh nghiệp trong nước tái cơ cấu tài chính và chuyển nhượng các dự án đang thiếu vốn.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể mua cổ phần, hợp tác phát triển hoặc nhận chuyển nhượng dự án có pháp lý rõ ràng. Qua đó, doanh nghiệp Việt Nam giảm áp lực dòng tiền, còn dự án có cơ hội tiếp tục được triển khai.

Dù vậy, quá trình này vẫn bị cản trở bởi thủ tục pháp lý kéo dài, quy định sở hữu và việc định giá tài sản chưa minh bạch.

Thị trường chứng khoán 

Việc nâng hạng thị trường FTSE Việt Nam được kỳ vọng giúp thu hút thêm nguồn vốn từ các quỹ ETF và nhà đầu tư tổ chức quốc tế.

Khi thị trường được nâng hạng, các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính tốt, quản trị minh bạch và quỹ đất rõ ràng sẽ có thêm cơ hội huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Tuy nhiên, dòng vốn này cũng sẽ có tính chọn lọc cao, không phân bổ đồng đều cho mọi doanh nghiệp.

NHNN đang hỗ trợ thị trường như thế nào?

Trong ngắn hạn,Ngân hàng Nhà nước vẫn điều hành tín dụng theo hướng linh hoạt nhưng kiểm soát rủi ro. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản 15% 2026 không đồng nghĩa với việc dòng vốn được mở rộng cho mọi dự án.

Tín dụng tiếp tục được ưu tiên cho nhà ở xã hội , nhà ở công nhân, bất động sản khu công nghiệp và các dự án đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ, dự án pháp lý chưa hoàn thiện hoặc doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu vẫn bị kiểm soát chặt.

Ngân hàng Nhà nước cũng kiến nghị xây dựng quỹ phát triển nhà ở, trung tâm giao dịch bất động sản và cơ sở dữ liệu liên thông về đất đai, giá nhà và tình trạng pháp lý dự án.

Nếu dữ liệu thị trường minh bạch hơn, ngân hàng, quỹ đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài sẽ có cơ sở định giá tài sản chính xác, qua đó hạn chế rủi ro và hỗ trợ đa dạng hóa nguồn bất động sản.

Điều kiện để các kênh vốn mới phát huy hiệu quả 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, việc phát triển thêm các kênh vốn là định hướng đúng, nhưng cần đáp ứng ba điều kiện quan trọng.

Thứ nhất là minh bạch thông tin. Nhà đầu tư trái phiếu, REIT hay vốn ngoại đều cần dữ liệu chính xác về pháp lý, tiến độ, doanh thu và nghĩa vụ tài chính của dự án.

Thứ hai là tháo gỡ pháp lý. Một dự án chưa hoàn thiện thủ tục sẽ rất khó huy động vốn, dù thông qua ngân hàng, trái phiếu hay M&A.

Thứ ba là khôi phục niềm tin thị trường. Sau những vấn đề của thị trường trái phiếu trước đây, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Doanh nghiệp muốn tiếp cận vốn dài hạn phải chứng minh năng lực tài chính, minh bạch dòng tiền và bảo đảm quyền lợi của người mua trái phiếu.

Cấu trúc vốn mới sẽ làm thị trường phân hóa mạnh hơn

Việc giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng bất động sản không có nghĩa ngân hàng mất vai trò. Tín dụng vẫn là một kênh quan trọng, nhưng cần được cân bằng với trái phiếu, cổ phiếu, REIT, vốn ngoại và vốn tự có của doanh nghiệp.

Khi các kênh vốn phát triển đồng bộ, doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm lựa chọn huy động vốn, giảm rủi ro khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát. Đồng thời, hệ thống tài chính cũng tránh được việc tập trung quá nhiều rủi ro vào một khu vực.

Tuy nhiên, quá trình này sẽ khiến thị trường phân hóa rõ hơn. Doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, năng lực triển khai tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ dễ tiếp cận vốn. Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy, dự án thiếu pháp lý hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Vì vậy, đa dạng hóa nguồn vốn bất động sản không chỉ là giải pháp huy động thêm tiền cho thị trường, mà còn là quá trình cấu trúc để dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn. Đây là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn vốn bất động sản bền vững, giảm rủi ro hệ thống và tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định trong dài hạn.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: