Từ ngày 25/01/2026, theo Thông tư liên tịch số 11/2025, các hành vi lãng phí đất đai như bỏ hoang đất không sử dụng, chậm triển khai dự án hoặc sử dụng sai mục đích có thể bị xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng. Đây được xem là bước siết chặt chưa từng có, tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường bất động sản, buộc các chủ đầu tư phải thực sự có năng lực triển khai dự án thay vì “ôm đất chờ thời”. Thông tin chi tiết hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định trong The Rich Show số 148.
The Rich Show số 148: Đất không đưa vào sử dụng có thể bị xử lý hình sự
Lãng phí đất đai đang ở mức báo động
Trong nhiều năm qua, tình trạng lãng phí đất đai đã trở thành một vấn đề nhức nhối của nền kinh tế. Hàng nghìn dự án chậm triển khai kéo dài, hàng triệu tỷ đồng bị “chôn” vào các khu đất chưa được khai thác hiệu quả đã cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề.
Thực tế, đất đai vốn là nguồn lực hữu hạn và có giá trị đặc biệt. Thế nhưng khi bị sử dụng kém hiệu quả sẽ gây ra nhiều hệ lụy như: thiếu nguồn cung nhà ở, giá bất động sản bị đẩy lên cao và làm suy giảm niềm tin của thị trường.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là do chế tài xử lý trước đây chưa đủ mạnh. Các vi phạm liên quan đến đất đai chủ yếu chỉ dừng lại ở mức xử phạt hành chính, khiến nhiều doanh nghiệp sẵn sàng nộp phạt để tiếp tục giữ đất. Việc gia hạn tiến độ dự án diễn ra khá dễ dàng, trong khi quy trình thu hồi đất lại phức tạp, kéo dài và dễ phát sinh tranh chấp. Điều này vô hình trung tạo ra một môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu cơ, nơi mà việc “ôm đất chờ tăng giá” trở thành chiến lược phổ biến.
Bên cạnh đó, công tác quản lý đất đai vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ, việc giám sát tiến độ dự án chưa chặt chẽ và vẫn còn những kẽ hở trong quá trình giao đất, cho thuê đất. Những yếu tố này đã tạo điều kiện cho tình trạng sử dụng đất sai mục đích, thậm chí là chuyển hóa tài sản công thành lợi ích cá nhân.
7 nhóm hành vi có thể bị xử lý hình sự từ 2026
Thông tư liên tịch số 11/2025 đã chỉ rõ các hành vi vi phạm có thể bị xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng. Dưới đây là 7 nhóm hành vi có thể bị xử lý hình sự từ 2026:
– Vi phạm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Các hành vi lập quy hoạch sai quy định, thiếu căn cứ hoặc gây lãng phí tài nguyên đất đều có thể bị xử lý.
– Sai phạm trong giao, cho thuê, thu hồi đất. Cụ thể gồm: Giao đất sai đối tượng, sai thẩm quyền, không phù hợp quy hoạch. Đây là nhóm hành vi dễ phát sinh tiêu cực nhất.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bao gồm các trường hợp: không thu tiền sử dụng đất đúng quy định; không đấu giá đất khi bắt buộc; trì hoãn xác định giá đất; những vi phạm này gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.
– Bỏ hoang đất hoặc sử dụng sai mục đích. Đây là hành vi phổ biến nhất hiện nay, bao gồm: Không sử dụng đất trong 12 tháng liên tục, chậm tiến độ dự án trên 24 tháng, không trả lại đất khi bị thu hồi. Từ năm 2026, những hành vi này có thể bị xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.
– Chậm giải phóng mặt bằng, chậm triển khai dự án. Việc kéo dài tiến độ, triển khai dự án khi chưa đủ điều kiện cũng thuộc diện bị xử lý.
– Phê duyệt dự án sai quy hoạch. Các quyết định đầu tư không phù hợp quy hoạch sẽ bị xem xét trách nhiệm, đặc biệt với người phê duyệt.
– Cấp phép khai thác tài nguyên sai quy định. Bao gồm cấp phép sai đối tượng, sai mục đích hoặc vượt thẩm quyền.
Nhận định tác động đến thị trường bất động sản khi siết chặt xử lý lãng phí đất đai không sử dụng
Theo chuyên gia Rich Nguyen, việc siết chặt xử lý lãng phí đất đai không sử dụng được dự báo sẽ tạo ra những thay đổi sâu sắc đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trước hết, tình trạng “ôm đất chờ thời” sẽ dần bị xóa bỏ. Khi rủi ro pháp lý tăng cao, các chủ đầu tư sẽ buộc phải lựa chọn giữa việc triển khai dự án đúng tiến độ hoặc chấp nhận bị thu hồi đất. Điều này sẽ góp phần giải phóng nguồn lực bị “đóng băng” trong nhiều năm qua.
Song song với đó, thị trường sẽ có xu hướng chuyển dịch sang những doanh nghiệp có năng lực thực sự. Trong bối cảnh mới, việc sở hữu quỹ đất lớn không còn là lợi thế nếu không đi kèm khả năng triển khai. Các doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc thiếu kinh nghiệm sẽ dần bị đào thải, nhường chỗ cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn.
Một tác động tích cực khác là tính minh bạch của thị trường sẽ được nâng cao. Khi các hành vi sai phạm bị xử lý nghiêm, môi trường kinh doanh sẽ trở nên công bằng hơn, giảm dần sự phụ thuộc vào yếu tố “quan hệ”. Đồng thời, việc siết chặt nghĩa vụ tài chính cũng giúp tăng nguồn thu ngân sách và hạn chế thất thoát tài sản công.
Tuy nhiên, theo chuyên gia Trần Đạt, chính sách mới cũng đặt ra không ít thách thức. Doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực pháp lý lớn hơn, đòi hỏi sự cẩn trọng trong toàn bộ quá trình triển khai dự án. Bên cạnh đó, yêu cầu về năng lực tài chính cũng trở nên khắt khe hơn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Trong ngắn hạn, tâm lý thận trọng có thể khiến thị trường chững lại, nhưng về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để thiết lập lại kỷ cương và hướng đến sự phát triển bền vững. Việc đưa các hành vi lãng phí đất đai vào diện có thể xử lý hình sự không nhằm “hình sự hóa” thị trường, mà để thanh lọc, giảm đầu cơ và thúc đẩy giá trị thực. Để hiểu hơn về quy định đất không đưa vào sử dụng có thể bị xử lý hình sự từ năm 2026, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 148 bên trên.
>> Bất động sản công nghiệp có bùng nổ năm 2026?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
