Nguồn cung căn hộ mới liên tục bùng nổ, nhưng giá vẫn leo thang chóng mặt, trong khi đất nền từng “nóng sốt” nay lại rơi vào cảnh trầm lắng. Đâu là sự thật phía sau hiện tượng trái ngược này, và nhà đầu tư nên làm gì để không mắc kẹt trong những làn sóng thổi giá? Trong The Rich Show số 90, chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt sẽ cùng bạn giải mã sự thật phía sau nghịch lý đất nền hạ nhiệt, chung cư leo giá.
The Rich Show số 90: Đất nền hạ nhiệt, chung cư lại lên giá và sự thật gây sốc phía sau
Thực trạng đất nền hạ nhiệt, chung cư lên giá hiện nay
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một nghịch lý rõ rệt: đất nền mất dần sức hút, thanh khoản sụt giảm, trong khi giá chung cư tiếp tục leo thang chóng mặt. Không chỉ những dự án mới mở bán, mà ngay cả các chung cư đã qua sử dụng cũng bị cuốn vào vòng xoáy tăng giá, lập kỷ lục khiến nhiều nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải bất ngờ.
Theo Savills, quý II/2025 Hà Nội có gần 8.000 căn hộ mở bán, 6 tháng đạt 14.900 căn (+121%), nhưng giá sơ cấp trung bình vẫn ở mức 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Nhiều căn chỉ trong vài ngày đã tăng thêm 100–200 triệu đồng. Báo cáo từ CBRE và batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá sơ cấp ở Hà Nội dao động 79–80 triệu/m², tăng 6% theo quý và 33% theo năm. Các dự án cụ thể như Hà Nội Center Point, Home City, hay phân khúc cao cấp Nelson, Nobel Crystal đều ghi nhận mức tăng mạnh.
Không chỉ Hà Nội, TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Quý II/2025, giá căn hộ trung bình đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ 2024. Dự án Thảo Điền Green niêm yết từ 163–200 triệu/m². Tại các đô thị khác, mặt bằng giá cũng không hề thấp: The Minato Resident (Hải Phòng) 40–55 triệu/m², Santosa Skypark (Hải Phòng) 37–42 triệu/m², Cara River Park (Cần Thơ) 44–56 triệu/m².
Trái ngược hoàn toàn, đất nền lại rơi vào tình trạng “hạ nhiệt” rõ rệt. Sự quan tâm của thị trường giảm gần 20%, riêng Hà Nội giảm tới 47%, TP.HCM giảm 28% và các tỉnh khác trung bình giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi số tin rao bán đất nền giảm 15% ở Hà Nội và 19% tại TP.HCM. Diễn biến này cho thấy tâm lý dè dặt của cả giới đầu tư lẫn người mua, đánh dấu sự đảo chiều so với cơn “sốt nóng” giai đoạn trước.
Giải mã sự thật phía sau nghịch lý đất nền hạ nhiệt, chung cư leo giá
Theo chuyên gia Rich Nguyen, nguyên nhân xảy ra nghịch lý đất nền hạ nhiệt, chung cư lại lên giá này đến từ nhiều yếu tố. Với chung cư, truyền thông thường chỉ nhấn mạnh chuyện giá tăng mà bỏ qua thực tế nguồn cung đang cực kỳ dồi dào. Năm 2025, TP.HCM dự kiến có hơn 8.600 căn hộ mở bán, Hà Nội gần 25.200 căn; sang 2026, riêng Hà Nội có thể chào đón thêm gần 71.000 căn mới. Bên cạnh đó, cả nước sẽ hoàn thành trên 100.000 căn nhà ở xã hội, trong đó Hà Nội hơn 4.600, TP.HCM gần 2.900 và Hải Phòng tới 10.000 căn. Trên nền nguồn cung lớn như vậy, việc giá chung cư trung cấp leo lên 91 triệu đồng/m² – gấp đôi giai đoạn trước 2019 – chủ yếu đến từ chiêu trò giữ hàng, tạo khan hiếm giả và thổi giá. Nếu bong bóng vỡ, những nhà đầu tư chạy theo sóng ngắn hạn sẽ là người chịu rủi ro nặng nề.
Yếu tố hạ tầng cũng góp phần tác động khiến đất nền hạ nhiệt chung cư lại lên giá. Cụ thể, các tuyến metro và vành đai tại Hà Nội đã giúp giá khu trung tâm và dọc tuyến tăng hợp lý. Tuy nhiên, nhiều khu vực ven xa lại bị đẩy giá “ảo”, chủ yếu do truyền thông và cách bán hàng tinh vi của chủ đầu tư.
Chuyên gia Trần Đạt nhận định thời gian tới giá chung cư nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ do áp lực nguồn cung khổng lồ. Chỉ riêng Hà Nội, năm 2025 đã có 25.000 căn mới và năm 2026 thêm khoảng 70.000 căn nữa. Cùng với đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội 2025 bổ sung thêm 100.000 căn, kéo mặt bằng giá xuống. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 2026) sẽ gỡ vướng pháp lý, thúc đẩy thêm nhiều dự án ra mắt, khiến thị trường bớt khan hiếm.
Trái lại, đất nền dù đang trầm lắng lại mở ra cơ hội cho nhà đầu tư. Khi giao dịch ít, người bán chấp nhận giá hợp lý hơn, tạo điều kiện mua vào những lô đất pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, gần metro, cao tốc hoặc khu công nghiệp. Với tầm nhìn trung hạn từ ba đến năm năm, đây vẫn là kênh đầu tư có khả năng sinh lời chắc chắn.
Như vậy, giá chung cư tăng hiện tại chủ yếu là sản phẩm của chiêu trò thổi giá, khó bền vững trước áp lực nguồn cung lớn trong tương lai. Ngược lại, đất nền tuy trầm lắng nhưng lại là cơ hội mua vào với giá tốt, phù hợp đầu tư trung và dài hạn. Chuyên gia Rich Nguyen khuyến cáo nhà đầu tư hay tỉnh táo, hãy mua khi thị trường trầm lắng và bán khi sôi động, đừng chạy theo những làn sóng truyền thông ngắn hạn. Để hiểu hơn về nghịch lý đất nền hạ nhiệt, chung cư lại lên giá hiện nay, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 90.
>> 9 điểm nổi bật của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 và tác động đến thị trường BĐS
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
