Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó đề xuất hai phương án về phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai giữa cấp tỉnh và cấp xã. Một phương án tiếp tục luật hóa cơ chế đang được thực hiện theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong khi phương án còn lại quy định trực tiếp trong luật thẩm quyền của từng cấp chính quyền. Cùng với đó, dự thảo cũng đề xuất người dân được cấp đồng thời sổ đỏ bản giấy và bản điện tử, trong đó bản điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai được đề xuất theo 2 phương án 

Theo Điều 19 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra hai phương án liên quan đến phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai.

Phương án 1 là luật hóa các quy định đang được thực hiện theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định các vấn đề như thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất và được phép thực hiện phân cấp, ủy quyền trong quản lý đất đai.

Cách tiếp cận này đặt trọng tâm vào việc trao quyền chủ động cho cấp tỉnh. Tùy đặc điểm địa bàn, năng lực bộ máy và yêu cầu thực tế, địa phương có thể tiếp tục phân cấp hoặc ủy quyền một số nhiệm vụ xuống cấp xã.

Phương án 2 quy định trực tiếp trong luật về chủ thể có thẩm quyền đối với từng nhóm đối tượng. Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức, còn UBND cấp xã quyết định đối với cá nhân và cộng đồng dân cư. Cấp tỉnh vẫn có thể tiếp tục phân cấp cho cấp xã một số thẩm quyền, trách nhiệm căn cứ tình hình thực tế.

Như vậy, khác biệt cơ bản giữa hai phương án nằm ở cách xác lập thẩm quyền. Phương án 1 thiên về trao quyền chủ động cho cấp tỉnh, còn phương án 2 xác định rõ hơn ngay trong luật cơ quan nào chịu trách nhiệm đối với từng nhóm đối tượng.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai theo phương án 1 có gì đáng chú ý?

Trong tờ trình dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất lựa chọn phương án 1.

Lý do được đưa ra là cơ chế phân cấp theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã được triển khai từ ngày 1/7/2026 và bước đầu ghi nhận những kết quả nhất định. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 34/34 địa phương cấp tỉnh đã ban hành bảng giá đất, hệ số giá đất và văn bản phân cấp, ủy quyền. Bên cạnh đó, 30/34 địa phương đã ban hành quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Bộ cũng cho biết về cơ bản các địa phương chưa báo cáo những vướng mắc, khó khăn phát sinh khi triển khai đầy đủ cơ chế phân cấp, ủy quyền theo Nghị định 49 kể từ ngày 1/7/2026.

Từ góc độ quản lý, đây là cơ sở để cơ quan soạn thảo đánh giá phương án 1 có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn triển khai hiện nay.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai: Vì sao phương án 1 được đề xuất?

Một trong những ưu điểm được nhấn mạnh của phương án 1 là tính linh hoạt.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng cách tiếp cận này giúp UBND cấp tỉnh căn cứ vào đặc điểm địa bàn, mức độ phức tạp của công việc và năng lực bộ máy để thực hiện phân cấp, ủy quyền phù hợp. Qua đó, cơ chế này có thể góp phần hạn chế tình trạng ách tắc trong quá trình giải quyết thủ tục đất đai.

Trong khi đó, tại hội nghị lấy ý kiến các tỉnh, thành phố phía Bắc về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội lại đề nghị lựa chọn phương án 2, với mục tiêu tạo thuận lợi và tăng tính chủ động cho địa phương.

Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Quảng Ninh cũng ủng hộ phương án giao cấp tỉnh thực hiện phân cấp trong quản lý đất đai.

Điều này cho thấy việc lựa chọn phương án cuối cùng vẫn cần tiếp tục cân nhắc trên cơ sở thực tiễn của từng địa phương và yêu cầu quản lý thống nhất trên phạm vi cả nước.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai tác động thế nào đến người dân và doanh nghiệp?

Nếu cơ chế phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai được thiết kế rõ ràng và vận hành hiệu quả, một trong những tác động đáng chú ý là rút ngắn khoảng cách giữa cơ quan quản lý và người dân, doanh nghiệp.

Việc xác định rõ cơ quan có thẩm quyền xử lý từng nhóm hồ sơ có thể giúp hạn chế tình trạng hồ sơ phải qua nhiều tầng nấc hoặc phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các cấp chính quyền.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và các tổ chức sử dụng đất, việc phân định rõ trách nhiệm giữa cấp tỉnh và cấp xã có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào năng lực của bộ máy địa phương, sự thống nhất trong hướng dẫn thực hiện và khả năng phối hợp giữa các cơ quan. Đây cũng là lý do việc thiết kế cơ chế phân cấp cần đi cùng trách nhiệm, kiểm tra và giám sát rõ ràng.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai đi cùng đề xuất cấp sổ đỏ điện tử

Bên cạnh nội dung về phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn đưa ra một thay đổi đáng chú ý liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Điều 66 dự thảo, giấy chứng nhận sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất.

Điểm mới là người được cấp giấy chứng nhận sẽ đồng thời nhận bản giấy và bản điện tử. Đáng chú ý, dự thảo xác định giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy. Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ quy định mẫu giấy chứng nhận thống nhất trên toàn quốc.

Quy định này cho thấy xu hướng đẩy mạnh số hóa trong quản lý đất đai đang được đặt song song với quá trình phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai.

Việc tồn tại đồng thời hai hình thức giấy chứng nhận có thể tạo thêm thuận lợi trong lưu trữ, tra cứu và thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiệu quả của sổ đỏ điện tử sẽ phụ thuộc vào khả năng vận hành hệ thống dữ liệu và mức độ đồng bộ giữa các cơ quan quản lý.

Phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai sẽ tiếp tục được hoàn thiện 

Đề xuất hai phương án cho thấy cơ quan soạn thảo đang tìm kiếm cơ chế vừa bảo đảm quản lý thống nhất, vừa tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương.

Phương án 1 được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất lựa chọn trên cơ sở đánh giá việc triển khai Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã đạt một số kết quả tích cực. Trong khi đó, phương án 2 có ưu điểm ở việc quy định trực tiếp hơn về thẩm quyền của từng cấp chính quyền.

Do đây vẫn là nội dung trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các phương án có thể tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa trước khi trình Quốc hội xem xét.

Với người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản, điểm đáng quan tâm nhất không chỉ nằm ở việc quyền hạn được giao cho cấp nào, mà còn là thẩm quyền có được xác định rõ, thủ tục có được rút gọn và quá trình giải quyết hồ sơ có thực sự nhanh hơn hay không.

Nếu đạt được mục tiêu này, việc phân cấp có thể trở thành một bước quan trọng trong cải cách quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai trong thời gian tới.