Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang ghi nhận xu hướng giảm giá rõ rệt trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp tăng mạnh và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư thay đổi. Gần một nửa số dự án chung cư được khảo sát có mức giá bán thứ cấp giảm so với quý trước, cho thấy áp lực điều chỉnh đang lan rộng và thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng giữa cung – cầu.
Gần một nửa số dự án căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giá bán giảm
Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô đã tăng trung bình 22% mỗi năm. Riêng trong quý 1/2025, đà tăng vẫn tiếp tục, với mức tăng mạnh nhất thuộc về khu vực Đông Anh (42% so với cùng kỳ), theo sau là Tây Hồ với mức tăng 40% – đồng thời là khu vực có mức giá sơ cấp trung bình cao nhất thành phố, đạt 185 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, thị trường thứ cấp lại đang đi theo chiều hướng ngược lại. Trong quý 1, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt 79 triệu đồng/m², trong khi căn hộ thứ cấp chỉ ghi nhận mức giá khoảng 60 triệu đồng/m² – cho thấy mức chênh lệch đáng kể giữa hai phân khúc.
Khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội cho thấy có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm trung bình khoảng 1%, tuy có sự khác biệt giữa các dự án. Đặc biệt, mức chênh lệch giá giữa sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng ở phân khúc cao cấp. Cụ thể, tại các dự án hạng A, chênh lệch lên đến 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%. Điều này phản ánh áp lực điều chỉnh đang diễn ra mạnh hơn ở những sản phẩm có giá trị cao.
Savills cho biết nguyên nhân khiến giá sơ cấp duy trì ở mức cao là do phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án đại đô thị. Trong quý 1/2025, Hà Nội có thêm 7.940 căn hộ mới, trong đó các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung và 90% lượng giao dịch. Dù nằm ở vị trí xa trung tâm, các dự án này vẫn thiết lập mặt bằng giá cao nhờ vào quy mô và hệ thống tiện ích đồng bộ.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang chịu tác động từ việc kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư thay đổi. Khi giá sơ cấp bị đẩy lên cao, người mua có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm giá hợp lý hơn. Nhiều nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận mong muốn trong giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận giảm biên lợi nhuận để đẩy nhanh thanh khoản và chuyển hướng dòng tiền sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư mới. Động thái này đã góp phần tạo nên một “làn sóng” điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.
Savills nhận định rằng xu hướng giảm giá trong thị trường thứ cấp hiện không còn mang tính cục bộ mà đã lan rộng trên toàn thành phố, phản ánh rõ nỗ lực tái cân bằng giữa cung và cầu. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ lớn để kích thích sự bùng nổ giao dịch giữa người mua và người bán. Do đó, trong thời gian tới, mặt bằng giá thứ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục điều chỉnh, nhất là khi người mua ngày càng có nhiều lựa chọn và thị trường trở nên linh hoạt hơn.
Giá căn hộ sơ cấp khó tăng “nóng” trong quý 2/2025
Theo nhận định của các chuyên gia Savills, trong quý 2/2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội được dự báo sẽ giữ ở mức ổn định, khó có khả năng giảm mạnh nhưng cũng khó xảy ra tình trạng tăng “nóng” như các giai đoạn trước.
Dự kiến trong các quý còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại thị trường Hà Nội sẽ đạt khoảng 7.400 căn, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ lệ khoảng 67%. Đặc biệt, quý 2/2025 sẽ chứng kiến sự ra mắt của một số dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn, đều sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và chất lượng xây dựng cao. Mức giá chào bán dự kiến của những dự án này có thể dao động quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m², trong khi mặt bằng giá sơ cấp hiện tại đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu đồng/m².
Với mức giá như vậy, các chuyên gia cho rằng khả năng giảm giá sơ cấp trong quý 2 là không cao. Tuy nhiên, thị trường có thể xuất hiện một số điều chỉnh về giá, phản ánh sự dịch chuyển của cung – cầu và chiến lược định giá linh hoạt hơn từ phía chủ đầu tư.
Đại diện Savills Hà Nội cũng bày tỏ kỳ vọng rằng đến năm 2026, mặt bằng giá sơ cấp có thể bắt đầu xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc căn hộ hạng C – dòng sản phẩm đang gần như vắng bóng trên thị trường hiện nay. Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận sát hơn với nhu cầu thực của người mua ở, đồng thời tạo tiền đề cho sự cân bằng bền vững giữa cung và cầu trong dài hạn.
Trên đây là tin tức giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang có xu hướng giảm,hy vọng đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
