Hàng loạt yếu tố mới tác động đến thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hiện đang chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực, nhưng cũng phải đối mặt với không ít thách thức. Ngoài những vấn đề lâu dài, yếu tố mới cũng đang tác động đến thị trường bất động sản theo nhiều chiều hướng khác nhau. Tất cả những thay đổi này sẽ được phân tích và cập nhật trong bài viết dưới đây.

Yếu tố pháp lý

Pháp lý vừa là yếu tố cũ vừa là yêu tố mới sẽ tác động nhiều đến thị trường bất động sản 2025. Nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng dù đã hơn 6 tháng kể từ khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, cùng với hàng loạt nghị định, thông tư và quy định mới được ban hành, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể. Đặc biệt, việc triển khai các luật mới đã khiến nhiều địa phương điều chỉnh Bảng giá đất, với mức tăng đáng kể so với giá trước đây, làm gia tăng giá nhà ở. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân bằng cung – cầu, thiếu hụt nhà ở giá rẻ, đồng thời thúc đẩy tình trạng đầu cơ đất đai ngày càng phổ biến.

Nguồn cung theo chính sách mới phải chờ tối thiểu 2-4 năm nữa mới có

Trong giai đoạn 2023 – 2024, thị trường nhà ở đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung và giá bán tăng mạnh. Việc tìm kiếm nhà với mức giá khoảng 50 triệu/m² hiện nay trở nên rất khó khăn, hầu như không còn. Ngay cả các căn hộ chung cư cũ hay nhà tập thể cũng có giá bán tăng gấp 1,5 đến 2 lần so với trước đây, chủ yếu là do tác động của thị trường bất động sản trong những năm qua.

Tuy nhiên, khi các khung giá mới được thiết lập và nguồn cung được bổ sung, thị trường có thể sẽ bắt đầu chững lại. Trong thời gian tới, với sự ra đời của các chính sách mới, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên và giá cả sẽ dần ổn định hơn, giúp người lao động có thể tiếp cận dễ dàng hơn vào thị trường mua nhà.

Dù vậy, để đánh giá tác động của các luật liên quan đến bất động sản trong 6 tháng qua vẫn còn quá sớm, vì cần có thời gian để các quy định mới thực sự đi vào cuộc sống. Hiện tại, hầu hết bất động sản trên thị trường đều là sản phẩm được phát triển từ vài năm hoặc thậm chí 10 năm trước. Do đó, dù có thay đổi, phải mất ít nhất 2 – 4 năm nữa mới có thể thấy được những sản phẩm đáp ứng theo chính sách mới.

Về lý do khiến giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là do quỹ đất tại các khu vực trung tâm đang ngày càng hạn chế, không có sự đa dạng về sản phẩm và đặc biệt là vấn đề giao thông chưa được giải quyết hiệu quả.

Để khắc phục những vấn đề này, cần có sự can thiệp từ Nhà nước để phát triển thêm quỹ đất tại các khu vực nội đô hoặc cải tạo, quy hoạch lại hệ thống giao thông nhằm giảm tắc nghẽn. Điều này sẽ giúp kéo giảm giá nhà. Bên cạnh đó, việc phát triển các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM sẽ giúp phân tán dân cư ra các khu vực ngoại thành, qua đó làm giảm tình trạng khan hiếm nhà ở tại các khu vực trung tâm.

Về mối lo ngại tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp khi giá đất tăng cao (theo bảng giá đất mới của các địa phương), lãnh đạo Vụ Đất đai cho rằng việc tăng giá đất nông nghiệp không chỉ do bảng giá đất mà còn xuất phát từ việc người dân nhận thấy giá trị đất đang tăng lên.

Chiến tranh thương mại có thể làm tăng chi phí đầu vào của các dự án BĐS

Nhiều nhà đầu tư bất động sản lo ngại rằng chiến tranh thương mại có thể gây ra sự gia tăng chi phí đầu vào cho các dự án, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong mỗi thách thức luôn tiềm ẩn cơ hội. Nếu có chiến lược phù hợp, đây có thể là thời cơ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Đặc biệt, đối với phân khúc bất động sản công nghiệp trong năm 2025, nếu tránh được các sắc thuế từ Mỹ, Việt Nam sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư quốc tế. Sự phát triển của các khu công nghiệp không chỉ thúc đẩy bất động sản công nghiệp mà còn kéo theo sự tăng trưởng của các phân khúc khác như nhà ở cho công nhân và các dự án nhà ở cho người dân.

Việc tinh gọn bộ máy có thể gây nhiều tác động tới nhà đầu tư BĐS

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại rằng việc tinh gọn bộ máy cán bộ có thể gây ảnh hưởng tâm lý đáng kể tới các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành. Tuy nhiên, về lâu dài, việc hợp nhất và tinh gọn bộ máy được cho là một bước đi cần thiết, tạo động lực cho sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên mới. Mặc dù vậy, nhiều ý kiến cho rằng trong ngắn hạn, việc này khó tránh khỏi sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Từ góc độ doanh nghiệp, một số chuyên gia đưa ra hai kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới:

– Kịch bản tích cực, khi việc tinh gọn bộ máy giúp thúc đẩy thị trường bất động sản. Điều này có thể giảm thiểu thời gian, chi phí và đơn giản hóa các chính sách pháp lý, giúp thị trường sẵn sàng bước vào chu kỳ mới, phát triển mạnh mẽ.

– Kịch bản tiêu cực, nếu các cơ quan và cá nhân sau hợp nhất không được phân công nhiệm vụ rõ ràng hoặc không chủ động trong công việc, dẫn đến tình trạng “giậm chân tại chỗ”. Điều này có thể làm chậm tiến độ thực hiện các thủ tục đầu tư bất động sản, khiến thị trường không phát triển mà thậm chí có thể “đóng băng”.

Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng đây chính là cơ hội để cải cách các thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình. Hiện nay, để thực hiện một dự án bất động sản cần hoàn tất 30 – 40 thủ tục lớn, chưa kể các thủ tục nhỏ lẻ. Việc sắp xếp lại bộ máy và đơn giản hóa các thủ tục hành chính sẽ giúp các dự án được triển khai nhanh chóng hơn, từ đó tăng nguồn cung bất động sản và thúc đẩy thị trường phát triển.

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai cũng là yếu tố mới tác động đến thị trường bất động sản

Một yếu tố khác được cho là sẽ có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản là đề xuất đánh thuế đối với bất động sản thứ hai, nếu được triển khai. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng đây là một bước đi cần thiết. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng nếu áp dụng thuế bất động sản thứ hai ngay khi chúng ta chưa có đánh giá đầy đủ về tình trạng sở hữu nhà ở của người dân, sẽ gây ra những tác động tiêu cực đối với thị trường. Việc này có thể làm giảm giao dịch và khiến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn. Do đó, cần phải triển khai việc đánh thuế này vào thời điểm hợp lý, sau khi đã nghiên cứu kỹ lưỡng và xác định rõ số lượng cũng như giá trị bất động sản mà mỗi người dân sở hữu.

Trên đây là hàng loạt yếu tố mới tác động đến thị trường bất động sản. Việc phân tích và tìm kiếm giải pháp khắc phục những tác động tiêu cực, đồng thời phát huy các yếu tố tích cực trong thị trường bất động sản, là rất quan trọng để thúc đẩy ngành bất động sản phát triển một cách bền vững. Đồng thời, điều này cũng góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của đất nước và bảo đảm an sinh xã hội. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư BĐS Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: