Thông thường, những công ty xây dựng hoặc những người làm việc trong lĩnh vực xây dựng như thiết kế, kiến trúc sư, tư vấn đều phải nắm được hệ số sử dụng đất để cân đối, cũng như tính toán khi xây dựng công trình. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính ra sao và nó có ý nghĩa như thế nào? Hãy cùng Rich Nguyen Academy đi tìm đáp án cho những câu hỏi này với bài viết bên dưới đây!
1. Tìm hiểu sơ lược khái niệm hệ số sử dụng đất là gì?
Hiểu một cách đơn giản, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng chia cho tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng được tính gồm toàn bộ diện tích của sàn các tầng cộng lại trừ những tầng kỹ thuật, tầng hầm, tầng mái.
Hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình với diện tích toàn bộ lô đất (m2). Nó được sử dụng để khống chế số tầng cao ở trong khu đất xây dựng tương đương với mật độ xây dựng cho phép. Cụ thể như sau:
- Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở được xây dựng trên lô đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, tổ chức, cá nhân gồm nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư: Nhà từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, cầu thang chung, có lối đi, có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.
- Công trình đa năng: Công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau như được thiết kế sử dụng làm khách sạn, chung cư, văn phòng,…
- Chiều cao của công trình, nhà, kết cấu được tính từ cao độ mặt đất đến điểm cao nhất của công trình, nhà, kết cấu. Với những công trình có cao độ mặt đất khác nhau, chiều cao sẽ được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Trong một số trường hợp riêng, chiều cao của kết cấu được quy định như sau:
– Với kết cấu tháp/ trụ, cột đỡ thiết bị, chiều cao được tính bằng tổng chiều cao của tháp/ trụ đỡ và thiết bị đặt trên tháp/ trụ.
– Với kết cấu được lắp đặt trên những công trình hiện hữu, chiều cao được tính từ chân đến đỉnh của kết cấu được lắp đặt.
– Với kết cấu mà chiều cao trụ đỡ thì sẽ tính khoảng cách từ mặt trên bệ trụ tới đỉnh trụ; Độ cao so với mặt nước, mặt đất: Khoảng cách từ cáp treo đến mặt nước hoặc mặt đất bên dưới.
– Với kết cấu chiều cao trụ cầu sẽ tính khoảng cách từ mặt trên bệ trụ tới đỉnh trụ.
– Với kết cấu tường chắn, chiều cao được tính từ mặt nền phía thấp hơn tới đỉnh tường.
– Với kết cấu đập, chiều cao được tính từ đáy chân khay thấp nhất tới đỉnh công trình.
Trên thực tế, hệ số sử dụng đất là hệ số vô cùng quan trọng. Bởi vì nó thể hiện quy mô của công trình và kinh phí đầu tư, cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu/ m2 đất được đầu tư.
2. Làm thế nào để xác định hệ số sử dụng đất?
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức dưới đây:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích xây dựng lô đất.
Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và chiều cao của công trình được ghi cụ thể ở trên giấy phép xây dựng. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng, người được ủy quyền hoặc chủ đầu tư có quyền gửi đơn đề nghị lên phòng quản lý đô thị, ban quản lý khu công nghiệp hoặc phòng tài nguyên môi trường. Mục đích là để cung cấp thông tin quy hoạch của thửa đất trước khi tiến hành thiết kế.
3. Tìm hiểu y nghĩa của hệ số sử dụng đất
- Hệ số sử dụng đất bắt nguồn từ mục đích giới hạn số tầng ở những dự án khu đô thị tương đương với mật độ xây dựng được phép.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình và phí xây dựng nên rất quan trọng trong thi công.
- Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế sẽ càng cao. Lý do là bởi vì tăng diện tích sàn và phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm quỹ đất. Thế nhưng, chỉ số quá cao sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực và làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư trong khu vực. Nếu hệ số này càng thấp thì mật độ dân cư ở dự án càng thấp.
Hệ số sử dụng đất còn tác động lớn tới quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng sẽ càng lớn và càng có lợi cho chủ căn hộ. Do đó, chủ đầu tư không công bố những căn hộ có hệ số sử dụng đất lớn mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.
Qua bài viết trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng các bạn biết được hệ số sử dụng đất là gì và những thông tin liên quan đến thuật ngữ này. Hãy thường xuyên truy cập vào website của https://richnguyen.vn/ để biết thêm nhiều thông tin thú vị khác.
Để tìm hiểu thêm những kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, các bạn hãy nhấp vào link: https://lopzoom.richnguyen.vn/. Và liên hệ ngay với số hotline: 1900 9999 79 của Rich Nguyen Academy để được tư vấn đầy đủ hơn về các khóa học đầu tư bất động sản.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
