Mặc dù mặt bằng lãi suất có dấu hiệu nhích lên trong những tháng cuối năm, thị trường BĐS năm 2025 không rơi vào trạng thái chao đảo như giai đoạn trước. Trái lại, giao dịch nhìn chung vẫn duy trì sự ổn định, giá bán tiếp tục đi lên ở một số phân khúc và dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Dòng tiền bất động sản 2025 tập trung vào nhu cầu ở thực
Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, bước sang quý IV/2025, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại bắt đầu tăng nhẹ khi lượng tiền gửi suy giảm. Lãi suất kỳ hạn 12 tháng hiện dao động quanh mức 5,3–5,5%/năm. Tuy nhiên, để đánh giá đúng tác động của diễn biến này, cần đặt trong tương quan so sánh với giai đoạn cao điểm năm 2022.
Năm 2022, thị trường bất động sản đối mặt với “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo xu hướng thắt chặt tiền tệ của Fed. Lãi suất vay khi đó vọt lên 11–15%/năm, trong khi khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết chặt đột ngột.
Hệ quả là thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc, áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Từ quý II/2022, giá bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất. Khảo sát thời điểm đó cho thấy 72% người tiêu dùng lo ngại lạm phát, 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng và hơn 25% nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản.
Ngược lại, bối cảnh năm 2025 có nhiều điểm tích cực hơn. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu trong năm 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh mức 6–7%/năm, cao hơn mức đáy của các gói ưu đãi trước đó nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
Áp lực thị trường hiện nay chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất – kinh doanh. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất huy động vẫn ở mức thấp khiến dòng tiền tiếp tục tìm đến các kênh đầu tư như bất động sản và chứng khoán. Việc ngân hàng điều chỉnh tăng nhẹ lãi suất cuối năm được đánh giá là diễn biến tích cực, không gây cú sốc cho thị trường.
Sự khác biệt lớn nhất giữa hai giai đoạn lãi suất tăng nằm ở cấu trúc thị trường. Theo đó, năm 2022, bất động sản rơi vào trạng thái “nóng sốt”, các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn. Đòn bẩy tài chính được sử dụng phổ biến khiến thị trường trở nên mong manh. Khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như đóng băng.
Trong khi đó, thị trường BĐS năm 2025 vận hành thận trọng và ổn định hơn. Dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm có pháp lý minh bạch, gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm chưa quay lại đỉnh cao như năm 2022, nhưng thị trường cho thấy xu hướng phát triển bền vững hơn, phản ánh tâm lý cẩn trọng của nhà đầu tư sau cú sốc trước đó.
Pháp lý – yếu tố then chốt định hình thị trường BĐS 2025
Một điểm tựa quan trọng khác của thị trường BĐS 2025 là hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các quy định mới giúp tăng tính minh bạch, cải thiện quy trình triển khai dự án và giảm rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá đất tại nhiều địa phương trong năm 2025 vẫn thấp hơn đỉnh năm 2022, góp phần giữ thị trường trong trạng thái ổn định. Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu gắn với thông tin sáp nhập địa giới hành chính, trong khi giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà ở riêng lẻ tại các đô thị lớn.
Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Dự báo năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường phân hóa rõ nét hơn và dần đi vào quỹ đạo ổn định, kịch bản căng thẳng như năm 2022 khó có khả năng lặp lại.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá, diễn biến lãi suất trong năm 2025 là một phần của bức tranh thị trường đang dần ổn định và phát triển theo hướng bền vững. Sau khi vượt qua các cú sốc lớn, thị trường BĐS hiện vận hành thận trọng hơn, chú trọng pháp lý và nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ.
Ông nhấn mạnh, lãi suất là điều kiện cần nhưng không phải điều kiện đủ. Sức khỏe thị trường còn phụ thuộc vào pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục hành chính và niềm tin của nhà đầu tư. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả tối đa khi đi cùng một hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.
Như vậy, giai đoạn 2023–2025 cho thấy lãi suất đóng vai trò như một “đòn bẩy mềm”, vừa hỗ trợ người mua ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trên nền tảng đó, lãi suất sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng định hình thị trường BĐS trong năm 2026 và các năm tiếp theo, nhưng không còn là biến số gây xáo trộn mạnh như trước đây.
Hy vọng tin tức lãi suất tăng như thị trường BĐS 2025 không chao đảo trên đây đã mang tới quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
