Dự thảo Luật Kinh doanh Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2026 đang thu hút sự quan tâm lớn khi đề xuất hàng loạt thay đổi liên quan đến condotel, officetel, đất nền, môi giới và chuyển nhượng dự án. Những điều chỉnh này được đánh giá có thể tác động mạnh đến toàn bộ thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
The Rich Show số 156: 8 chính sách có thể “vẽ lại cuộc chơi” thị trường trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2026
Mục lục
Vì sao Luật Kinh doanh BĐS tiếp tục phải sửa đổi?
Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 và sau hơn một năm triển khai đã mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường. Theo nội dung được phân tích trong video, luật mới góp phần thúc đẩy tính minh bạch, đồng bộ hóa với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và cải thiện đáng kể môi trường pháp lý cho các dự án bất động sản.
Một trong những kết quả đáng chú ý nhất là việc tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm dự án bị đình trệ trong nhiều năm. Tính đến hết tháng 7/2025, đã có 136 dự án trên toàn quốc được gỡ vướng, riêng TP.HCM chiếm tới 86 dự án. Bên cạnh đó, luật cũng giúp đẩy mạnh phân cấp quản lý, cải cách thủ tục hành chính và tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hơn.
Tuy nhiên, sau hơn một năm áp dụng, nhiều hạn chế bắt đầu bộc lộ rõ:
– Các condotel, officetel và căn hộ du lịch vẫn chưa có khung pháp lý đầy đủ, dẫn đến rủi ro về quyền sở hữu và cấp sổ. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán vẫn nằm trong “vùng xám pháp lý”, trong khi nhu cầu thực tế trên thị trường lại rất lớn.
– Các quy định liên quan đến đất nền, chuyển nhượng dự án và hợp đồng mẫu cũng bị đánh giá là còn chồng chéo, thiếu thống nhất giữa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và Luật Đất đai.
– Hoạt động môi giới tự do phát triển quá mạnh nhưng chưa được kiểm soát chặt, tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường.
Chính vì những tồn tại trên, Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo Luật Kinh doanh BĐS
(sửa đổi) 2026 với hàng loạt thay đổi lớn nhằm khắc phục các “điểm nghẽn” còn tồn tại.
8 thay đổi lớn trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2026
Theo chuyên gia Trần Đạt, dự thảo lần này tập trung vào 8 nhóm chính sách lớn có thể tác động mạnh tới toàn bộ thị trường bất động sản:
Làm rõ các khái niệm pháp lý
Dự thảo sẽ điều chỉnh và làm rõ nhiều khái niệm còn mơ hồ như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản… Việc này nhằm giảm tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng khác nhau như nhiều năm qua.
Điều chỉnh điều kiện kinh doanh BĐS có sẵn
Luật mới sẽ làm rõ điều kiện đưa bất động sản có sẵn vào kinh doanh, đồng thời bổ sung các quy định bình đẳng hơn giữa người nước ngoài và người trong nước trong việc mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở và công trình xây dựng.
Siết chặt BĐS hình thành trong tương lai
Đây được xem là thay đổi quan trọng nhất của dự thảo luật. Theo đó, dự án phải hoàn thiện phần móng, hạ tầng kỹ thuật phải hoàn thành đúng tiến độ thì mới được phép mở bán.
Ngoài ra, dự thảo cũng luật hóa việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán và mở rộng bảo lãnh ngân hàng sang cả công trình ngoài nhà ở nhằm giảm rủi ro cho người mua.
Luật hóa condotel và officetel
Một trong những điểm được quan tâm nhất là việc bổ sung khung pháp lý cho condotel, officetel, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Nếu được thông qua, các loại hình này có thể được giao dịch hợp pháp, cấp sổ và thoát khỏi tình trạng “đóng băng pháp lý” kéo dài suốt nhiều năm.
Siết điều kiện bán đất nền
Dự thảo yêu cầu dự án đất nền phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đúng theo quy hoạch và tiến độ được phê duyệt mới được phép bán ra thị trường. Điều này nhằm chấm dứt tình trạng bán đất trên giấy và hạn chế các dự án ma.
Nới điều kiện chuyển nhượng dự án
Luật mới sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn để các dự án đang “đắp chiếu” có thể dễ dàng chuyển sang chủ đầu tư có năng lực tài chính và pháp lý tốt hơn. Đây được xem là giải pháp giúp tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.
Siết hợp đồng mẫu và hoạt động môi giới
Dự thảo sẽ kiểm soát chặt nội dung hợp đồng mẫu nhằm hạn chế các điều khoản bất lợi cho người mua nhà. Đồng thời, môi giới bất động sản sẽ bắt buộc hoạt động trong doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch, không còn được hành nghề độc lập như trước.
Xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS toàn quốc
Một hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản thống nhất trên toàn quốc sẽ được xây dựng nhằm công khai giá giao dịch thực tế, hạn chế tình trạng “hai giá” và chống đầu cơ và thao túng giá. Đây được xem là bước đi quan trọng để minh bạch hóa thị trường trong dài hạn.
Thị trường bất động sản sẽ bị tác động như thế nào?
Theo chuyên gia Rich Nguyen, nếu dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2026 được thông qua, thị trường sẽ có nhiều thay đổi lớn cả về nguồn cung lẫn hành vi đầu tư. Cụ thể:
– Việc nới điều kiện chuyển nhượng dự án có thể giúp hàng trăm dự án đang “đắp chiếu” được tái khởi động, từ đó cải thiện nguồn cung cho thị trường.
-Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, việc luật hóa condotel và officetel được xem là “liều thuốc hồi sinh” sau hơn một thập kỷ gặp khó khăn pháp lý. Khi được giao dịch hợp pháp và có cơ chế cấp sổ rõ ràng, thanh khoản của phân khúc này có thể cải thiện đáng kể. – Thị trường thứ cấp cũng được dự báo sẽ sôi động hơn khi việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được luật hóa. Điều này giúp giao dịch mua đi bán lại trở nên minh bạch và an toàn hơn. Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản có thể giúp giảm tình trạng giá ảo, hạn chế thao túng và phản ánh đúng giá trị thực của thị trường.
Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyen cũng lưu ý dự thảo luật mới sẽ tạo áp lực lớn lên nhiều nhóm đối tượng. Các chủ đầu tư yếu vốn sẽ khó huy động tiền từ khách hàng khi bị siết điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai. Nhà đầu tư đất nền pháp lý chưa hoàn thiện cũng sẽ gặp khó khăn hơn về thanh khoản. Đặc biệt, môi giới tự do là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất khi không còn được hoạt động độc lập mà bắt buộc phải làm việc trong doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch.
Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2026 được đánh giá là một bước điều chỉnh lớn có thể “vẽ lại cuộc chơi” của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới. Để hiểu hơn về tác động của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2026 đến thị trường bất động sản, quý độc giả, quý nhà đầu tư vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 156.
>> 11 thay đổi có thể định hình lại thị trường bất động sản trong Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
